Điểm đến mới của dòng tiền đầu tư bất động sản

Săn nhà vườn vùng ven

Mặc dù mới âm thầm xuất hiện nhưng nhà vườn ở vùng ven TP. HCM đang trở thành điểm đến của dòng tiền đầu tư bất động sản.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà, nhận định, bắt đầu từ cuối năm ngoái đã xuất hiện xu hướng nhà đầu tư bỏ ra 5-10% ngân sách lùng mua đất vườn, trang trại ở các tỉnh lân cận TP. HCM.

Cùng với nỗi lo dịch Covid-19, an toàn sức khoẻ đang được nhà đầu tư mua bất động sản xanh đặt lên hàng đầu. Xu hướng đầu tư này cũng được kích thích bởi tỷ lệ người dân sở hữu xe hơi ngày càng nhiều nên việc di chuyển từ trung tâm thành phố đến các tỉnh lân cận trở nên đơn giản.

“Chính vì những điều này nên sau dịch, xu hướng đất vườn, trang trại sẽ trở thành trào lưu ngôi nhà thứ hai ở Việt Nam”, ông Quang nhận định.

Ở các nước phát triển, những người giàu có thường mua một ngôi nhà thứ hai để nghỉ ngơi cuối tuần hoặc những dịp nghỉ lễ trong khi ở Việt Nam hầu hết đầu tư vào căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng để khai thác.

Theo ông Quang, có bốn khu vực sẽ là miền đất hứa cho đầu tư nhà vườn trong thời gian tới là miền Tây, miền Đông, khu vực ven biển và cao nguyên.

Ở khu vực miền Tây, các tỉnh Tiền Giang, Long An là hợp lý nhất vì cách trung tâm TP. HCM từ 200 -300km. Khu vực miền Đông sẽ chứng kiến sự nổi lên của Đồng Nai trong khi ở khu vực cao nguyên, Lâm Đồng sẽ là điểm đến mới. Ở miền biển, nhà vườn sẽ phát triển mạnh ở Bình Thuận, Ninh Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, thậm chí lan tới Khánh Hòa.

“Nếu mua nhà vườn quá xa so với trung tâm TP. HCM thì không mang lại lợi ích gì. Nên chọn nhưng nơi có khoảng cách di chuyển từ 2 - 3 tiếng, bởi vì với sự phát triển của hạ tầng giao thông hiện nay, độ xa của bất động sản được xác định là khoảng thời gian di chuyển bao lâu chứ không phải cách trung tâm bao xa như trước đây”, ông Quang nói.

Chính vì nhu cầu đầu tư nhà vườn tăng nên những lô đất có diện tích 1000 - 3000m2 nằm trong bán kính từ 100 - 200km tính từ trung tâm TP. HCM đang được giao dịch nhiều.

4 thay đổi của thị trường bất động sản sau dịch

Ông Quang nhận định, đại dịch Covid-19 sẽ dẫn đến những thay đổi lớn trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, do thị trường đứng hình quá lâu nên buộc các chủ đầu tư phải có chiến lược mới về sản phẩm để kéo khách hàng quay trở lại.

Thứ hai, thị trường sau dịch Covid-19 sẽ có lợi thế nhờ những gói kích thích nền kinh tế bằng cả tài chính và chính sách. Điển hình như những dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý sẽ được nhà nước gỡ vướng để trở lại thị trường.

Thứ ba, bài học lớn của cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 sẽ buộc các ngân hàng tiếp tục cho các doanh nghiệp bất động sản vay ở mức độ nào đó, chứ không thể co cụm và hạn chế cho vay.

Thứ tư, nếu nước ta kiểm soát dịch tốt thì các nhà đầu tư sẽ đổ về và đây là cơ hội cho bất động sản.

Ông Quang nhận xét, từ trước Tết, những nhà đầu tư chuyên nghiệp dự liệu thị trường sau Tết sẽ xấu nên đã cơ cấu tài sản để chuẩn bị nguồn tiền mặt dự phòng trong khoảng sáu tháng đầu năm.

Đối với nhà đầu tư không chuyên, do không dự đoán được thị trường sau Tết sẽ diễn biến như thế nào, hơn nữa họ đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều để đầu tư, nên dịch xảy ra khiến họ lâm vào tình cảnh bối rối và có nhu cầu xả hàng ra.

Những căn hộ có giá trên 3 tỷ đồng, đất nền trên 5 tỷ đồng và nhà phố trên 10 tỷ đồng mà chủ sở hữu vay ngân hàng trên 70% giá trị dễ bị xả hàng nhất.

Thay vì giá giảm, ông Quang nhận định, sau dịch Covid - 19, giá bất động sản sẽ tăng từ 3 - 5%. Tuy nhiên, mức tăng này mang tính kỹ thuật nhiều hơn là thị trường tăng, chẳng hạn như chủ đầu tư tăng giá rồi đưa ra chiết khấu hoặc khuyến mãi.

Thị trường sẽ xuất hiện sản phẩm có thời gian trả góp dài, chủ đầu tư sẽ ưu đãi hỗ trợ về tiền lãi ngân hàng từ 12 - 24 tháng, thậm chí chủ đầu tư có thể cam kết mua lại sản phẩm. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không mong muốn bán đắt sản phẩm ngay trước mắt mà mong muốn sự ổn định lâu dài.

Ở phân khúc căn hộ, ông Quang cho rằng, căn hộ cao cấp ở những vị trí gần trung tâm sẽ phát triển mạnh, còn với phân khúc căn hộ giá thấp ở vùng ven vừa đáp ứng được nhu cầu thực của người dân cũng như nền kinh tế nói chung.

2 kịch bản cho thị trường căn hộ TP. HCM

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao công ty tư vấn CBRE đưa ra hai kịch bản cho thị trường căn hộ TP. HCM tương ứng với khả năng kiểm soát dịch Covid-19.

Ở kịch bản thứ nhất, nếu dịch bệnh được kiểm soát trong quý này, thị trường dự kiến sẽ đón nhận khoảng 28.000 căn hộ mới và giá bán trung bình toàn thị trường được kỳ vọng tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc trung cấp và bình dân được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khiêm tốn chỉ 1%-3% theo năm do tính cạnh tranh cao từ số lượng lớn nguồn cung. Các dự án cao cấp dự kiến có mức tăng giá cao hơn, khoảng 5% theo năm trong khi các dự án hạng sang được cấp phép tại Quận 1 và Quận 3 có giá bán dự kiến tăng 5%-7% theo năm, do sự khan hiếm quỹ đất tại khu vực trung tâm.

CBRE dự báo lượng giao dịch dự kiến giảm 3% so với năm ngoái, chủ yếu do giảm lượng giao dịch ở các dự án cao cấp và hạng sang do tác động của dịch.

Ở kịch bản thứ hai, nếu dịch bệnh sẽ kéo dài đến tháng 9, nguồn cung căn hộ mới giảm xuống chỉ còn khoảng 15.000 căn, trong đó giảm nhiều ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nếu dịch kéo dài, giá bán sơ cấp có thể giảm 5% theo năm do lượng hàng chào bán tập trung chủ yếu tại phân khúc trung cấp, trong khi lượng giao dịch có thể giảm một nửa so với năm ngoái, chỉ còn chưa tới 14.000 căn.