Định giá lại bất động sản Mỹ Đình

Không ít nhà đầu tư ngạc nhiên khi cách đây hai tháng dự án căn hộ The Zei chào bán từ 39,6 - 52 triệu đồng/m2 bởi mức giá này cao hơn nhiều so với những dự án căn hộ ở khu vực lân cận. 

Trong khi những thắc mắc về mức giá The Zei tạm lắng xuống thì một chủ đầu tư khác ở gần đó cũng đang tính toán khả năng chào bán căn hộ với giá còn cao hơn nữa. 

Vậy đâu là cơ sở để những chủ đầu tư này thiết lập một mặt bằng giá mới cho bất động sản khu vực Mỹ Đình?

Có thể nói The Zei là dự án tiên phong thiết lặp mặt bằng giá mới cho thị trường căn hộ ở khu vực ngoài đường vành đai 3. So với những dự án ở khu vực lân cận, giá bán của The Zei đắt hơn từ 30 - 50%. 

Đơn cử, dự án Goldmark City trên đường Hồ Tùng Mậu được chào bán trong khoảng giá từ 27 - 38 triệu đồng/m2, dự án Vinhomes Gardenia trên đường Nguyễn Hoàng dao động từ 37 - 40 triệu đồng/m2. So với ngay “người anh em” là khu căn hộ Mon City được chào bán bình quân 30 triệu đồng/m2 thì The Zei cũng cao hơn rất nhiều.

Trên thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay, dự án có bán kính càng xa trung tâm thành phố thì giá bán càng rẻ hơn. Mức giá chào bán của The Zei hiện nay chỉ thấp hơn một chút so với một số dự án căn hộ cao cấp nằm trong đường vành đai 3 như Indochina Plaza Hanoi, Vinhomes Skylakes và D’. Capitale.

Nhưng thực tế, The Zei không phải “một mình một chợ” khi lập đỉnh mới cho giá bất động sản ở ngoài đường vành đai 3 nói chung và khu vực Mỹ Đình nói riêng. 

Năm ngoái, Tập đoàn Bitexco đã làm giới đầu tư ngỡ ngàng, khi chào bán nhà phố dự án The Manor Central Park trên đường Nguyễn Xiển với giá từ 15,6 tỷ đồng, tương đương với mức trung bình 200 triệu đồng/m2 đất, trong đó bao gồm chi phí xây dựng bốn tầng lầu. So với những dự án lân cận, giá bán của dự án The Manor Central Park đắt hơn 3 - 4 lần, nhưng vẫn có khách hàng xuống tiền.

Theo lý giải của những chủ đầu tư này, sở dĩ họ tự tin đưa ra mức giá mới cao hơn nhiều so với mặt bằng trung trên thị trường hiện nay là do dự án được xây dựng với chất lượng cao hơn và nhiều tiện ích hơn trong bối cảnh những khu đất đẹp nằm sát đường vành đai 3 đang ngày càng khan hiếm hơn, nhờ đó giá trị bất động sản cũng ngày càng tăng lên.

Bên cạnh đó, Mỹ Đình là khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện đại nhất và ngày càng hoàn thiện. Giới đầu tư bất động sản thường nói, giá trị của một bất động sản là do vị trí quyết định, và vị trí có đẹp hay không lại phụ thuộc vào hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Hạ tầng giao thông ở phía Tây Hà Nội đã cải thiện nhanh chóng trong những năm trước đây, hầu hết các tuyến đường trong khu vực này đều là những đường lớn, đồng thời cũng là nơi có hai tuyến tàu điện từ Nhổn và Hà Đông chạy qua để vào trung tâm Hà Nội.

Vị thế của khu vực này cũng đã tăng lên đáng kể sau khi nhiều trụ sở của Bộ ngành chuyển từ trung tâm thành phố về đây, như Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Khoa học và công nghệ, và trụ sở Bộ Ngoại giao đang hoàn thiện.

Bên cạnh đó, nhiều cao ốc văn phòng, khách sạn 5 sao vốn trước đây tập trung ở quận nội thành cũ như Hoàn Kiếm và Ba Đình, giờ đây hiện diện ngày càng nhiều và dày đặc ở hai bên đường vành đai 3. Ở đây cũng có các trường quốc tế, trường học chất lượng cao, nên làm việc và học tập ngày càng thuận tiện hơn, từ đó trở thành đòn bẩy làm tăng giá bất động sản.

Chính vì thế, mặc dù ban đầu khách hàng có thể phân vân với mức giá dẫn đầu thị trường của những dự án mới như Indochina Plaza Hanoi cách đây gần thập kỷ hay dự án Vinhomes Skylake mới hơn hai năm trước, nhưng chỉ một thời gian ngắn sau đó đã nhanh chóng chấp nhận.

Một số nhà đầu tư cũng kỳ vọng khi đường đua xe Công thức 1 hoàn thành đầu năm tới ở quanh sân vận động Mỹ Đình sẽ góp phần nâng cao giá trị bất động sản của toàn khu vực.

Tuy vậy, vẫn có không ít thách thức đối với chủ đầu tư The Zei để thuyết phục khách hàng chấp nhận mặt bằng giá mới. Hầu hết các dự án đưa ra mức giá cao hơn đều phải chứng minh sự khác biệt và lợi thế vượt trội so với những dự án khác và The Zei cũng vậy. Theo chủ đầu tư, dự án có tới 4 tầng hầm, 4 tầng trung tâm thương mại, và được thiết kế như một thành phố thẳng đứng với khu vườn Thiền ở trên cao.

Trong khi khách Việt có thể phân vân về mức giá mới thì chiến lược của chủ đầu tư HD Mon Holdings là dùng khách nước ngoài như đòn bẩy tăng giá.

Đây cũng chính là cách mà một số dự án căn hộ hạng sang ở trung tâm TP. HCM áp dụng để lôi kéo khách trong nước khi họ ngần ngừ trước mức giá cao chưa từng có trên thị trường. Diễn biến chung ở TP. HCM cho thấy, khi khách hàng trong nước thấy khách nước ngoài chấp nhận mức giá cao thì họ sẽ hành động theo. Chính vì thế, nhiều dự án căn hộ ở TP. HCM bán khá nhanh mặc dù giá bán rất cao, gấp đôi, thậm chí gấp vài lần so với The Zei.

Tại The Zei, chủ đầu tư cũng như đơn vị tư vấn bán hàng là Indochina Properties nhắm đến đối tượng khách hàng là người Hàn Quốc và Nhật Bản vốn đòi hỏi khắt khe hơn về chất lượng môi trường sống. Đây cũng là dự án căn hộ hiếm hoi ở Hà Nội ngay từ đầu đã xác định đối tượng khách mua gồm người nước ngoài thay vì khách thuần Việt như hầu hết các dự án trên thị trường hiện nay.

Hiện tại, một số dự án ở khu vực lân cận như Indochina Plaza Hanoi, Dolphin Plaza và Goldmark City cũng đã thu hút được nhiều khách thuê Nhật Bản và Hàn Quốc, và đây là cơ sở để chủ đầu tư The Zei tự tin nhắm đến đối tượng khách mua này.

Thực tế cho thấy, với thiết kế tối giản theo phong cách Nhật, đồng thời tích hợp hệ thống tiện ích phong phú, trong đó có bốn tầng làm trung tâm thương mại, The Zei đã “lọt mắt xanh” khách hàng Nhật Bản và Hàn Quốc khi đã có nhiều khách hàng từ hai quốc gia này xuống tiền.

Tuy nhiên, dự án chưa thu hút đối tượng khách hàng đến từ Trung Quốc vốn chiếm đa số thành phần người nước ngoài mua căn hộ ở TP. HCM bởi “gu” của nhóm khách hàng này là những dự án có vị trí đắc địa ở trung tâm thành phố.

Theo thông báo của chủ đầu tư, có gần 200 khách hàng xuống tiền mua căn hộ vào thời điểm mở bán. Dự án có tổng cộng 891 căn hộ.

Vì thế, sức ảnh hưởng của các khách hàng Nhật Bản và Hàn Quốc đến tâm lý của người Việt đến đâu vẫn cần thêm thời gian để trả lời.