Doanh nghiệp muốn giảm giá bán nhà cũng khó

Dự án mòn mỏi chờ thủ tục

Là doanh nghiệp bất động sản đã có tuổi đời hơn 10 năm tại TP.HCM, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group than rằng chưa khi nào cảm thấy "hoang mang" với thị trường bất động sản như hiện tại.

Ông Phúc chia sẻ, do các yếu tố đầu vào của bất động sản đều đang tăng rất cao nên doanh nghiệp dù muốn cũng không thể phát triển nhà ở giá rẻ hoặc tăng nguồn cung cho thị trường.

Thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài, thậm chí bế tắc, là một trong những nguyên nhân được ông Phúc cũng như nhiều lãnh đạo doanh nghiệp chỉ ra là nhân tố khiến cho giá bất động sản càng ngày càng tăng.

Lấy ví dụ từ thực tế của chính doanh nghiệp mình, ông Phúc cho biết một dự án bất động sản của Phú Đông Group dù đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu về pháp lý, cũng phải mất đến 2,5 năm để hoàn thiện thủ tục. 

Giả sử một lô đất có giá 300 tỷ đồng, chỉ cần chậm ra hàng một năm, doanh nghiệp đã mất thêm 10% chi phí lãi vay ngân hàng. Số tiền này sẽ được cộng vào giá bán dự án.

"Đó là nguyên nhân khiến giá nhà ở không thể giảm. Không phải doanh nghiệp không muốn phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, chúng tôi rất tha thiết làm nhưng để tiếp cận thì không đơn giản. 

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội đa phần đều lỗ, không hiệu quả, việc quyết toán nhà ở xã hội rất khó khăn", ông Phúc tiết lộ.

Trong tình cảnh tương tự, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cũng cho biết, doanh nghiệp đã mất tới 4 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý cho một dự án tại huyện Bình Chánh (TP.HCM), từ khi có được chấp thuận chủ đầu tư đến khi hoàn thành thủ tục pháp lý.

"Nếu mỗi năm mất 10% về lãi vay thì chúng tôi phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó", ông Hậu trăn trở, pháp lý là câu chuyện muôn thuở trên thị trường bất động sản. Tốc độ thủ tục pháp lý quá chậm đã khiến số lượng các dự án được phép mở bán chỉ khoảng vài chục dự án mỗi năm, trong khi đó trước đây là hàng trăm dự án.

Bên cạnh đó, để doanh nghiệp tiếp cận được quỹ đất phát triển dự án cũng cực kỳ khó khăn. Mỗi địa phương thường dành những quỹ đất đẹp, vị trí đắc địa, ưu tiên cho các doanh nghiệp lớn của tỉnh. Với những dự án có sẵn pháp lý sạch, Asian Holding phải chấp nhận mua giá cao, chịu lãi ít đi... "Chỉ có cách đó mới tiếp cận được dự án", ông Hậu nói.

Nguồn cung hạn chế, giá tăng

Theo đại diện nhiều doanh nghiệp, việc thủ tục pháp lý kéo dài đã khiến nguồn cung ra thị trường ngày càng khan hiếm, đẩy giá bất động sản tăng cao.

Trưởng phòng R&D của công ty DKRA Việt Nam - ông Võ Hồng Thắng cho biết, nguồn cung nhà đất trên thị trường hiện rất thấp. 

Trong quý I năm nay, thị trường TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 18 dự án căn hộ mở bán, trong đó chỉ có 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo. Các dự án này cung cấp ra thị trường 3.398 căn, bằng 42% so với quý trước và bằng 62% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung nhà ở thấp tầng còn hiếm hơn khi chỉ có 611 căn mở bán ở TP. HCM và các tỉnh giáp ranh, bằng 17% so quý trước và bằng 31% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung giảm trong khi cầu lớn khiến giá tăng mạnh, nhất là trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, phân khúc đất nền quý I/2022 có sự gia tăng giá bán ở một số địa phương như Long An tăng 4-6% so với quý trước, Bình Dương tăng 3-5%... Có dự án đất nền ở Đồng Nai bán với giá 74 triệu đồng/m2, tiệm cận giá một số khu vực ở TP.HCM.

Giá căn hộ tại TP.HCM cũng tăng từ 3-5%, Bình Dương tăng từ 2-4%. Thị trường Bình Dương có những căn hộ tiệm cận giá 53 triệu đồng/m2.

Giá nhà phố, biệt thự ở Đồng Nai ghi nhận mức tăng 8-12%, đặc biệt có dự án lên đến 2,5 triệu USD/căn.

Bên cạnh nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng do quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài khiến nguồn cung giảm rất mạnh hai năm qua, ông Thắng cho rằng, hiện các chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công đều tăng rất cao cũng là nguyên nhân gây tăng giá bất động sản.

Bên cạnh đó, sau thời gian dịch bệnh, các chủ đầu tư dự án cũng áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng như khuyến mại, ưu đãi lãi suất, thời gian ân hạn nợ gốc... tất cả các chi phí này cũng được cộng vào giá bán bất động sản.

Ngoài ra, thị trường đang xuất hiện nhiều cơ hội, tiềm năng là lực đẩy cho giá bất động sản tăng cao như sự  phục hồi nền kinh tế; lãi suất duy trì mức thấp; gói hỗ trợ đầu tư công; những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai làm tăng tính kết nối vùng; quy hoạch các khu công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước.

Ngoài ra, thời gian gần đây, thị trường có sự tham gia của các chủ đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính với các dự án quy mô lớn làm thay đổi thị trường bất động sản của các địa phương, đưa mặt bằng giá lên một tầm cao mới, ông Thắng nhận định.

Ông Thắng cho rằng, nếu điểm nghẽn pháp lý sớm được tháo gỡ sẽ giúp tăng cung cho thị trường bất động sản, từ đó điều tiết làm giảm nhiệt đà tăng giá.

Đó cũng là mong mỏi từ phía các doanh nghiệp. Theo ông Phúc, khi phát triển dự án, doanh nghiệp quan tâm tới ba yếu tố: Đất, thủ tục pháp lý và tài chính.

Trong đó, năng lực tài chính là yếu tố doanh nghiệp có thể chủ động được. "Các cơ quan quản lý nhà nước nói doanh nghiệp cần ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn nhưng thực tế, điểm mạnh nhất của doanh nghiệp là dùng nguồn lực vốn làm kinh doanh. Vấn đề lớn nhất với chúng tôi hiện nay là quỹ đất và thủ tục pháp lý.

Doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án. Tôi cho rằng, các địa phương cần tạo quỹ đất và khơi thông vấn đề về thủ tục đầu tư để doanh nghiệp tham gia làm dự án. Một khi tìm thấy cơ hội thì doanh nghiệp sẽ làm ngay và làm tốt", ông Phúc chia sẻ.