Cân nhắc quản lý việc đặt cọc mua bán bất động sản

Nỗ lực sửa đổi

Sau rất nhiều lần lùi, hoãn, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội quyết định đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường Trần Hồng Hà cho biết, hiện nay, bộ này đang tích cực hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi), thực hiện các thủ tục, trình tự xây dựng dự án luật theo đúng quy định để trình Quốc hội sau khi Ban Chấp hành Trung ương xem xét, quyết định những chủ trương lớn cần cần tiếp tục đổi mới trong quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW.

Song song với đó, Bộ Tài nguyên và môi trường đang chủ động, tích cực phối hợp với Ban Kinh tế Trung ương tổng kết Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới.

Bộ đã chủ động rà soát, đánh giá hơn 100 luật, bộ luật có liên quan đến đất đai để xác định các nội dung còn chồng chéo, thiếu thống nhất để sửa đổi. Đồng thời, tổ chức nhiều cuộc hội thảo, tọa đàm, các buổi làm việc về dự thảo luật với cơ quan, tổ chức có liên quan, chuyên gia, nhà khoa học trong nước và quốc tế.

Các nội dung được đề xuất trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) gồm quy hoạch quản lý, sử dụng không gian ngầm và trên không; vấn đề sử dụng đa mục đích; xây dựng hệ thống thông tin đất đai theo mô hình tập trung, thống nhất, kết nối, chia sẻ dữ liệu.

Lần sửa đổi này cũng quy định rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, sử dụng đất có yếu tố tín ngưỡng, tâm linh.

Bên cạnh đó, bộ luật sẽ kiểm soát chặt chẽ và công khai, minh bạch trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hoạt động sản xuất và đời sống của người có đất thu hồi; gắn trách nhiệm của người đứng đầu các cấp, các ngành để xảy ra sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị, làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Lấp kẽ hở về hợp đồng hứa mua, hứa bán

Trong báo cáo giải trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội phiên họp thứ 9 về việc thực hiện các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, hứa mua, hứa bán về đất đai thời gian qua và việc giải quyết các khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực này, Bộ Tài nguyên và môi trường cho biết, nguyên nhân chính của thực trạng này là do hệ thống luật còn nhiều "kẽ hở".

Trước đó, Luật Đất đai năm 2013 và các pháp luật khác có liên quan đã hoàn thiện để thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã thuê quyền sử dụng đất để tổ chức sản xuất kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp.

Pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua, hứa bán”, mà quy định chặt chẽ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong một số trường hợp cụ thể còn quy định điều kiện về bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất dưới dạng hứa mua, hứa bán. Việc hứa mua, hứa bán thường tồn tại dưới nhiều dạng.

Trước hết là người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp giấy chứng nhận, nhà đang trong thời gian xây dựng cần giấy tờ hoàn công, bán một phần thửa đất và cần thời gian làm thủ tục tách thửa, quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng.

Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau người đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng và người mua cũng sẵn sàng nhận chuyển nhượng. Các bên ký với nhau một hợp đồng (thỏa thuận) hứa mua, hứa bán kèm điều khoản đặt cọc hoặc ký hợp đồng đặt cọc để hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Mặt khác, một số doanh nghiệp bất động sản có nhu cầu huy động vốn nhưng dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán nhà cũng mời gọi người dân hoặc các nhà đầu tư ký các dạng hợp đồng dưới dạng góp vốn, vay tiền, phát hành trái phiếu...nhưng trong hợp đồng có kèm điều khoản về hứa mua, hứa bán và có điều khoản về đặt cọc và phạt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Các dạng hợp đồng nêu trên đều ở dạng “tiền hợp đồng” chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất nên không áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật có liên quan về nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Các bên áp dụng quy định của pháp luật dân sự, pháp luật công chứng để giải quyết, đồng thời cũng không đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, do đó Nhà nước không có cơ sở để quản lý. Các giao dịch này không phát sinh vấn đề khiếu nại, tố cáo mà chủ yếu phát sinh tồn tại liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc (hứa mua, hứa bán). Việc đặt cọc để thực hiện giao dịch nêu trên cũng có thể phát sinh giao dịch tiếp theo nếu được các bên thỏa thuận đồng ý nên có thể có việc chuyển nhượng tiếp cho người thứ 3 để trốn thuế.

Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế nêu trên là có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cụ thể như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng.

Song, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai. Luật Đất đai quy định cụ thể về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bảo đảm các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai). Luật không quy định về các hợp đồng đặt cọc (một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện giao dịch dân sự). Nội dung này được quy định bởi pháp luật về dân sự, pháp luật về nhà ở, pháp luật về công chứng.

Trước các tổ hợp nguyên nhân trên, để khắc phục trong thời gian tới, trước mắt, Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến “hứa mua, hứa bán” trong Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự và các luật khác có liên quan để khắc phục các tồn tại nêu trên.

Bên cạnh đó, bộ sẽ cân nhắc việc quản lý các giao dịch về đặt cọc về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo hình thức bắt buộc phải đăng ký để nhà nước quản lý.

Đồng thời, các cơ quan có liên quan (Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Tòa án nhân dân Tối cao, UBND các cấp) cần rà soát hệ thống quy định pháp luật nhằm đưa ra các giải pháp để quản lý, tuyên truyền vận động người dân nhận thức và thực hiện đúng các quy định của pháp luật; giải quyết các tranh chấp phát sinh giao dịch liên quan đến đặt cọc, hứa mua, hứa bán để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.