Dòng tiền nào cho thị trường bất động sản trong năm 2020?

Năm 2019, nền kinh tế Việt Nam phát triển tương đối tốt trong bối cảnh kinh tế và chính trị thế giới có nhiều biến động. GDP tăng 7,02% vượt chỉ tiêu Quốc hội đề ra là 6,8%; kiểm soát lạm phát dưới 4%; dự trữ ngoại hối tăng lên 80 tỷ USD và đang tiếp tục mua vào để nâng lên 100 tỷ USD; dòng vốn FDI nước ngoài vào Việt Nam cũng đạt kỷ lục.

Đối với thị trường chứng khoán Việt Nam, mặc dù phát triển không như mong muốn nhưng chỉ số VNIndex vẫn tăng 8% và quy mô thị trường tăng 10%. Dòng vốn nước ngoài vào thị trường đạt 27 tỷ USD và tổng danh mục đầu tư nước ngoài vào thị trường chứng khoán Việt Nam lên 36,4 tỷ USD, chiếm gần 30% tổng vốn hóa của thị trường. 

Hiện thị trường có 1.664 mã chứng khoán, trong đó có khoảng 120 mã cổ phiếu bất động sản. Vốn hóa thị trường đạt khoảng 102% GDP. Tỷ lệ vốn nước ngoài của công ty niêm yết chiếm khoảng 25%, trong đó vốn nước ngoài vào các công ty bất động sản chiếm 16%.

Về thị trường trái phiếu bất động sản năm 2019, theo thống kê đến cuối tháng 12/2019, tổng giá trị đạt khoảng 90.000 tỷ đồng, với lãi suất bình quân 11 - 15%/năm.

Trong bối cảnh tín dụng dành cho bất động sản ngày càng siết chặt, các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng đang rất quan tâm tới vấn đề dòng tiền dành cho lĩnh vực này trong năm 2020.

Tại hội thảo “Dòng tiền bất động sản năm 2020" do kênh truyền hình FBNC và tổng đài địa ốc phối hợp tổ chức vừa qua, ông Lê Nhị Năng, Trưởng cơ quan đại diện Ủy ban chứng khoán tại TP. HCM nhận định, chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian tới sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, buộc họ phải tìm kiếm nguồn thay thế.

Theo ông Năng, các nguồn vốn tín dụng có thể thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, hợp tác với đối tác nước ngoài, nhưng muốn vậy thì các doanh nghiệp bất động sản phải minh bạch hơn.

Trong bối cảnh hội nhập, thị trường có sự điều chỉnh và sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước thì doanh nghiệp cần có tầm nhìn dài hạn hơn và đưa ra những sản phẩm phù hợp hơn với thị trường.

"Trong năm 2020, TP. HCM sẽ có nhiều phương án để tháo gỡ các dự án bất động sản tồn đọng từ năm 2019, như vậy thì lượng vốn cần sẽ rất lớn. Dự kiến trong năm 2020, trái phiếu sẽ tiếp tục là một kênh huy động trong bất động sản, và chúng tôi dự báo sẽ tăng 80 - 90%, đạt khoảng 200.000 tỷ đồng", ông Năng cho biết. 

Còn đối với thị trường chứng khoán thì Luật chứng khoán mới đã được Quốc hội thông qua, luật mới tạo điều kiện cho thị trường minh bạch hơn và từng bước hội nhập sâu hơn.

Ông Năng cho biết, "trong năm 2020, chúng tôi đang xây dựng 4 kiến nghị và 11 thông tư để hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán mới. Bên cạnh đó, giữa năm 2020, chúng tôi sẽ đưa hệ thống giao dịch mới vào vận hành, khi đó sẽ rút ngắn thời gian thanh toán hoặc cho phép bán chứng khoán trên đường về, đẩy mạnh các quỹ đầu tư, đưa nguồn vốn lớn vào thị trường để tăng cầu trên thị trường".

Sắp tới, Ủy ban Chứng khoán sẽ sắp xếp đáp ứng nhu cầu nâng hạng thị trường, khi đó, dòng vốn của các quỹ đầu tư nước ngoài hứa hẹn sẽ tăng mạnh vì nền kinh tế Việt Nam phát triển tốt, chính trị ổn định, là điểm đến an toàn cho các nhà đầu tư trên thị trường quốc tế.

Về định hướng phát triển thị trường trái phiếu Việt Nam trong thời gian tới, ông Năng chia sẻ, theo lộ trình thì thị trường trái phiếu Việt Nam sẽ chiếm 45% GDP trong năm 2020 và chiếm 65% vào năm 2030. Năm 2020 dự báo sẽ bùng nổ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Vấn đề đặt ra hiện nay là Việt Nam chưa có tổ chức xếp hạng, đánh giá mức độ rủi ro của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đây là rào cản lớn. Ông Năng cho biết, thời gian qua, 90 - 95% doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ, các tổ chức mua phần lớn là công ty chứng khoán, ngân hàng, và các công ty tài chính chuyên nghiệp có đội ngũ phân tích sâu, có nguồn vốn lớn, có khả năng chịu rủi ro. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, đại chúng rất hạn chế, nhưng thực tế đây là nguồn lực rất lớn từ người dân. 

Thêm nữa, về nguồn vốn đầu tư nước ngoài, vì thị trường Nhật Bản và Hàn Quốc có mức lãi suất rất thấp khoảng 1% nên thị trường Việt Nam đang rất hấp các nhà đầu tư từ các quốc gia này. Do đó, nguồn vốn nhàn rỗi quốc tế là rất lớn, doanh nghiệp Việt cần minh bạch, có được sự tín nhiệm, các dự án có pháp lý đầy đủ để thu hút nguồn vốn này.

Ông Sử Ngọc Khương, nguyên Giám đốc đầu tư Savills nhắc lại câu chuyện năm 2011 liên quan đến việc điều hành chính sách tiền tệ. Khi đó, tín dụng dành cho vay bất động sản từ 37% xuống dưới 20%, lãi suất từ 12% lên trên 20%, doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư bất động ngắn hạn không vượt qua nổi. 

Năm 2019, Ngân hàng Nhà nước phát đi thông báo về lộ trình siết chặt tín dụng và được áp dụng trong năm 2020. Theo ông Khương, với nhóm doanh nghiệp lớn niêm yết hoặc chưa niêm yết có quỹ đất sạch thì cái mà họ quan tâm là liên doanh liên kết với các đối tác trong và ngoài nước. Trong những năm vừa qua, họ đã có chiến lược trước thông qua việc mua bán sáp nhập ở cấp độ dự án.

Những doanh nghiệp lớn, uy tín, có quỹ đất sạch sẽ không bị ảnh hưởng. Việc thắt chặt tín dụng chỉ ảnh hưởng tới doanh nghiệp chưa đủ lớn, chưa đủ uy tín, quỹ đất chưa sạch.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), năm nay dòng tiền vào bất động sản chính là từ người tiêu dùng trong nước. Để khơi thông nguồn vốn này thì doanh nghiệp cần thấu hiểu nhu cầu của người tiêu dùng để đưa ra những sản phẩm phù hợp.

HoREA có các khuyến nghị dành cho các doanh nghiệp bất động sản như: hãy nỗ lực để trở thành doanh nghiệp có năng lực, có uy tín, khách hàng tin tưởng để được vay vốn ngân hàng thương mại; tăng vốn chủ sở hữu; thay đổi mô hình từ công ty TNHH thành công ty cổ phần để được niêm yết thị trường chứng khoán; phát hành trái phiếu doanh nghiệp; mở rộng hợp tác liên doanh liên kết trong nước...