Dòng vốn bị siết chặt, doanh nghiệp bất động sản nên làm gì?

Huy động vốn bằng trái phiếu phát hành riêng lẻ đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản trong những năm gần đây với quy mô lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, bên cạnh nguồn vốn ngân hàng. Với tốc độ tăng trưởng rất nhanh nhưng các quy định còn chưa hoàn thiện, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã bộc lộ những vấn đề mà điển hình là những sai phạm trong phát hành trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản TheLEADER 2022: “Những vùng đất tiềm năng”, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc của Fiin Group – Công ty chuyên cung cấp các dịch vụ phân tích dữ liệu tài chính, phân tích ngành và dịch vụ xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam, cho biết bức tranh huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản không chỉ gói gọn trong trái phiếu và vay vốn ngân hàng.

Thống kê từ 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết với tổng vốn hóa 910 nghìn tỷ đồng cho thấy số dư đi vay hiện vào khoảng 435.000 tỷ đồng, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Thống kê của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có thể mang tính đại diện cao cho toàn ngành, bởi hầu hết các công ty ất động sản lớn hiện nay đều đã có mặt trên sàn chứng khoán.

Dữ liệu của Fiin Group cho thấy, thực tế tín dụng từ ngân hàng và trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn nhưng không phải là tất cả trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, tín dụng ngân hàng rót vào các doanh nghiệp bất động sản khoảng 62 nghìn tỷ đồng, chiếm 14% tổng tín dụng; còn tiền từ trái phiếu doanh nghiệp là gần 72 nghìn tỷ đồng, tương đương khoảng 17%.

Chiếm 51% trong cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản đến từ các nguồn khác, chủ yếu bao gồm các hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đây cũng là nguồn vốn rất quan trọng chứ không chỉ vốn vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.

“Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này”, ông Thuân chia sẻ.

Trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế do bởi room tín dụng và gần đây dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt, ông Thuân cho rằng các doanh nghiệp bất động sản nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. 

Các chủ đầu tư cũng có thể xây dựng phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Để làm được điều này, minh bạch hồ sơ và năng lực tín dụng là điều tối cần thiết. CEO của Fiin Group cho rằng, xây dựng và cải thiện hồ sơ tín dụng trên thị trường vốn là giải pháp căn cơ hướng đến một chiến lược vốn tối ưu thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện. Giải pháp thiết thực có thể kể đến là xếp hạng tín nhiệm.

Việc đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với yêu cầu kiếm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản của NHNN. Mặt khác, việc xếp hạng tín nhiệm còn giúp “đồng bộ hóa” thông tin về chất lượng tín dụng trái phiếu và tín dụng ngân hàng và qua đó hỗ trợ công tác giám sát rủi ro vỡ nợ chéo của cả thị trường tín dụng nói chung

Chia sẻ về cách xếp hạng một doanh nghiệp bất động sản, ông Thuân cho biết những yếu tố quan trọng nhất đó là quỹ đất sạch và nhiều ở thành phố hoặc vị trí trung tâm, có mức độ đa dạng hóa tốt về sản phẩm cung cấp và nguồn thu, có thương hiệu tốt, năng lực triển khai đã được chứng minh trong quá khứ…

Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản có thể đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng. Dự thảo Nghị định 153 đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư, vì vậy chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Tuy nhiên, để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.