Dự án ách tắc, ngân sách thất thu

Số liệu thống kê về nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất và từ kinh doanh bất động sản trong giai đoạn 2011-2021 tại TP. HCM cho thấy, tổng số thu tiền sử dụng đất trong giai đoạn này chỉ đạt 132.830 tỷ đồng, chiếm 4,59% tổng thu ngân sách của thành phố.

Riêng giai đoạn bốn năm từ 2011-2014, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm mạnh do hệ quả của thị trường bất động sản bị khủng hoảng “đóng băng” từ 2008 - 2013. Bước sang đầu năm 2014 thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, số thu tiền sử dụng đất bật tăng kể từ năm 2015 đạt 16.073 tỷ đồng gấp 2,66 lần so với năm 2014.

Trong giai đoạn 2016-2021, số thu tiền sử dụng đất đạt 82.932 tỷ đồng, chỉ chiếm tỷ lệ 5,9% tổng thu ngân sách của thành phố. Trong giai đoạn này, năm 2017 là năm phát triển đỉnh cao của thị trường bất động sản, nên số thu tiền sử dụng đất cao nhất (21.706 tỷ đồng), nhưng cũng chỉ chiếm 6,19% tổng thu ngân sách thành phố năm 2017. 

Số thu tiền sử dụng đất trong 04 năm gần đây (2018-2021) tiếp tục xu thế bị sụt giảm mạnh do thiếu nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng, bằng ½ số thu năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017. Số thu tiền sử dụng đất năm 2021 chỉ đạt 7.560 tỷ đồng gần bằng số thu năm 2020 và cũng chỉ gần bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017.

Số thu tiền thuê đất 132.830 tỷ đồng trong 11 năm qua chiếm tỷ trọng thấp 4,07% trong tổng thu ngân sách thành phố.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HOREA), kết quả thu ngân sách từ đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã và đang không phản ánh đúng tiềm năng nguồn lực từ đất đai.

Ngoài tác động của đại dịch Covid-19, ông Châu cho rằng, nguyên nhân khiến số thu ngân sách nhà nước từ thị trường bất động sản và từ nguồn đất đai đạt thấp trong thời gian vừa qua là do những ách tắc về chính sách. 

Theo đó, từ năm 2018-2020, thị trường bất động sản đã gặp khó khăn rất lớn do thiếu dự án và sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Từ tháng 3/2020 trở lại đây, mức độ khó khăn của thị trường bất động sản càng trầm trọng thêm do tác động của đại dịch. 

Nguyên nhân là kể từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến 31/12/2020 đã “ách tắc” toàn bộ các dự án không có 100% đất ở. Số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị sụt giảm mạnh trong 04 năm gần đây (2018-2021). 

Số lượng dự án năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017; năm 2021 chỉ có 20 dự án huy động vốn giảm 35% so với năm 2020 và giảm 79,4 %so với năm 2017.

Số thu tiền sử dụng đất tăng chủ yếu nhờ vào số lượng các dự án cũ đã được phê duyệt trước ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (01/07/2015), nhất là trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực (15/12/2015). 

Sau thời điểm này, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục đầu tư do Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư.

Trong năm 2020, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở tiếp tục bị tắc, không có dự án nào được chuyển nhượng. Năm 2021 chỉ có một dự án được chuyển nhượng do vướng mắc bởi quy định bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên rất khó khăn trong hoạt động chuyển nhượng dự án.

Trước thực trạng này, ông Châu cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và khởi thông nguồn lực đất đai. Nguồn thu ngân sách từ đất đai phải đạt khoảng trên dưới 15% tổng thu ngân sách nhà nước của địa phương thì mới hợp lý. Trong khi đó, con số này ở các địa phương mới chỉ đạt một nửa.

Phải đến thời gian gần đây, thị trường bất động sản mới có một “điểm sáng” là điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” để tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp. 

Ông Châu kỳ vọng, trong thời gian tới, kết quả thu ngân sách từ đất đai, sẽ phản ánh đúng tiềm năng của nguồn lực từ đất đai, giúp tăng thu cho ngân sách các tỉnh, thành phố, qua đó làm động lực cho phát triển kinh tế và an sinh xã hội cho người dân.