Bỏ cọc đấu giá đất: Cần chế tài mạnh

Không phải đến khi Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt tuyên bố đơn phương chấm dứt mua đất đấu giá Thủ Thiêm sau khi trả giá cao kỷ lục thì vấn đề bỏ cọc đấu giá đất mới nóng lên. 

Thực tế, ngay sau khi công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh thắng đấu giá lô đất hơn 10.060m2 ở khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương với 2,44 tỷ đồng/m2 và gấp 8,3 lần giá khởi điểm, nhiều ý kiến đã hoài nghi khả năng công ty này sẽ bỏ cuộc và chấp nhận mất tiền cọc. 

Theo quy chế đấu giá, đơn vị tham gia sẽ phải nộp trước 20% tiền cọc giá trị khu đất ở giá khởi điểm. Theo đó, công ty Ngôi Sao Việt đã đặt cọc gần 600 tỷ đồng. 

Nhiều ý kiến cho rằng, mặc dù công ty Ngôi Sao Việt chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá đất, nhà nước vẫn không mất gì mà vẫn được lợi từ gần 600 tỷ đồng tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, thực chất, mặc dù các địa phương vẫn thu được những khoản từ việc người đấu giá đặt cọc trước đó, nhưng doanh nghiệp bỏ cọc đồng nghĩa với việc phải tổ chức đấu giá lại các lô đất một lần nữa. Do đó, các địa phương sẽ phải trang trải chi phí cho các lần đấu giá tiếp theo, gây mất thời gian, công sức và lãng phí ngân sách nhà nước. 

Chưa kể, giá đất trúng đấu giá liên tục lập kỷ lục kéo theo mặt bằng chung của giá nhà đất tăng, gây khó khăn cho người mua nhà và các địa phương trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.

Tại Hội thảo "Hành lang pháp lý cho dự án đầu tư có sử dụng đất và những lưu ý cho nhà đầu tư" do Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức một tuần sau khi diễn ra cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, bà Nguyễn Thị Mai, Phó cục trưởng Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) đã nêu lên những hệ lụy của việc doanh nghiệp trả giá cao rồi bỏ cọc.

Theo bà Mai, nếu cứ để các doanh nghiệp tham gia đấu giá rồi lại bỏ cọc liên tục sẽ chặn nghẽn quy trình đấu giá lại, buộc nhà nước phải xem xét giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc chỉ định cho chính doanh nghiệp bỏ cọc đó tham gia phát triển dự án trên đất. Khi đó, tất yếu sẽ không có sự cạnh tranh về giá và nhà nước sẽ không thể thu được nguồn lợi lớn từ đấu giá đất đai.

Chính vì vậy, xét trên phương diện nhà nước và tính đến yếu tố lâu dài của việc đấu giá tài sản công thì nhà nước không hề được lợi từ những vụ đấu giá bỏ cọc. Việc doanh nghiệp tham gia đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền đấu giá đất và bỏ cọc sẽ dẫn đến việc tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho việc bán tài sản nhà nước. 

Theo bà Mai, bản thân các thủ tục để đưa khu đất ra đấu giá đã rất khó khăn, nếu các doanh nghiệp vi phạm trong quá trình đấu giá, bỏ cọc, sẽ tiếp tục gây thêm nhiều khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước.

Cụ thể, pháp luật về đất đai có hai cơ chế để nhà nước giao đất cho nhà đầu tư là đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các quy định về trường hợp đất đủ điều kiện để tham gia đấu giá chưa thực sự rõ ràng. Hiện mới chỉ có các quy định chung chung về việc đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, đất sạch được đưa vào đấu giá.

Trong khi đó, đất không đủ điều kiện tham gia đấu giá sẽ được đấu thầu. Nếu như đấu giá là quy trình để bán tài sản nhà nước nhằm giúp tối đa hoá lợi nhuận, càng nhiều người tham gia càng tốt, giá càng cao càng tốt thì đấu thầu lại là quy trình ngược lại. Nhà nước lựa chọn doanh nghiệp triển khai dự án với giá rẻ nhất với chất lượng tốt nhất.

Do đó, nhiều dự án lẽ ra phải được đưa ra đấu giá có thể bị "biến tướng" để chuyển sang hình thức đấu thầu. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp đã bắt tay với cơ quan quản lý để "dìm giá", đưa ra mức khởi điểm thấp, sử dụng quân xanh quân đỏ để trục lợi, gây thất thoát rất lớn cho ngân sách nhà nước, bà Mai nhận định. Đây chính mà vướng mắc rất lớn của Luật Đất đai, luật pháp còn nhiều kẽ hở để trao đất công giá rẻ.

Mặt khác, ngay cả đối với các dự án được đưa ra đấu giá cũng không hiếm nhưng doanh nghiệp bỏ cọc. Đặc biệt, đối với đội ngũ môi giới, họ chỉ mua dự án với mục đích mua để chuyển nhượng lại, khi mục đích không đạt được, họ sẽ bỏ cọc.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tục dậy sóng từ các cuộc đấu giá đất với mức giá cao ngất ngưởng.  Tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang, trong năm 2021, có những khu đất đấu giá có giá thu về cao 1,8 lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, tỷ lệ bỏ cọc lên tới 33%, tức là 1/3 số người đấu giá đã bỏ cọc.

Tình trạng bỏ cọc cũng diễn ra tại nhiều tỉnh thành khác, nơi có thị trường bất động sản đang nóng sốt như Thanh Hóa. Thay vì đấu giá đất để phát triển dự án trên đất, nhiều cuộc đấu giá gần đây vô tình trở thành nơi kiếm lời mới của các nhóm đầu cơ.

Không riêng gì lĩnh vực bất động sản, trước đó, vụ một doanh nghiệp trúng đấu giá mỏ cát ở An Giang khi trả giá gần 3.000 tỉ đồng, cao hơn gần 390 lần so với giá khởi điểm 7,2 tỉ đồng rồi bỏ cọc cũng đã gây xôn xao dư luận. 

Cần chế tài đủ mạnh

Một nguyên nhân khác được bà Mai đưa ra đối với việc doanh nghiệp bỏ cọc là do các chế tài của nhà nước chưa đủ mạnh. Theo quy định hiện hành của Luật Đấu giá tài sản, các doanh nghiệp chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá đất sẽ bị mất tiền đặt cọc. Đây là chế tài chưa đủ sức răn đe với các doanh nghiệp. 

Trong khi đó, nhìn sang Bộ luật Dân sự, Luật Khoáng sản, các quy định về việc đấu giá quyền khai thác khoáng sản là rất rõ ràng. Theo đó, doanh nghiệp không chỉ bị mất tiền đặt trước nếu không thực hiện quyền khai thác khoáng sản và quyền cấp phép thăm dò mà còn không được tham gia bất kỳ phiên đấu giá nào trong thời hạn một năm kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.

Trên khía cạnh khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, cơ chế pháp luật hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập, hạn chế về quy định pháp đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó có bất cập của quy định nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá.

Theo đó, Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Ông Châu cho rằng, luật quy định nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung tiền đặt trước, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư trả giá tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá. 

Đặc biệt, đối với cuộc đấu giá tài sản có giá trị rất lớn như trường hợp đấu giá bốn lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, doanh nghiệp chưa chứng minh được năng lực tài chính của nhà đầu tư và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư.

Trong khi đó, trong giao dịch chứng khoán, nhà đầu tư chỉ được đặt lệnh mua chứng khoán khi có đủ tiền trên tài khoản giao dịch chứng khoán, ngoại trừ giao dịch ký quỹ theo quy định. 

Lấy ví dụ điển hình là lô 3-12 có giá khởi điểm đấu giá là 2.942 tỷ đồng, tiền đặt trước là 588 tỷ đồng, nhưng giá trúng đấu giá đã lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 41,6 lần số tiền đặt trước.

Do đó, ông Châu cho rằng, quy định về việc nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước tối thiểu bằng 5% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm đấu giá mà không quy định chặt chẽ như giao dịch chứng khoán, nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã nộp tiền đặt trước có giá trị thấp, nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận chịu mất tiền đặt trước. Hoặc có trường hợp nhà đầu tư “dây dưa” kéo dài việc thanh toán.

Mặt khác, theo ông Châu, Luật Đấu giá tài sản 2016 cũng chưa quy định cụ thể về điều kiện doanh nghiệp có năng lực tài chính, hoặc điều kiện không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai của nhà đầu tư để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc phát triển dự án của nhà đầu tư sau này và nguy cơ nhà đầu tư bỏ cọc.

Trước thực trạng trên, ông Châu cho rằng, Luật Đấu giá tài sản 2016 cần được xem xét sửa đổi, bổ sung theo hướng nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá, hoặc có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.

Đồng thời, nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác; thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan theo quy định pháp luật; thanh toán đầy đủ tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo phương thức thanh toán tiền trúng đấu giá được quy định trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc theo hướng dẫn của cơ quan cấp có thẩm quyền. 

Ông Châu nhấn mạnh, Luật Đấu giá tài sản 2016 cần quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhằm không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp tiền đặt trước với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần rồi bỏ cọc.

Đề xuất chế tài mạnh mẽ hơn cho việc xử lý các vi phạm của doanh nghiệp trong đấu giá đất, bà Mai cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần đưa các doanh nghiệp không thanh toán nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá đất vào "danh sách đen", cấm tham gia đấu giá trong thời gian nhất định giống như việc đấu giá các tài sản khác như khoáng sản, nhằm tránh những hệ luỵ không đáng có cho nhà nước và thị trường.