Bất động sản chờ nới room tín dụng

Bốn yếu tố chính khiến ông Tuyển tự tin vào "tương lai tươi sáng" của thị trường bất động sản là nguồn cung, nguồn cầu, giá và thanh khoản.

Thứ nhất, về nguồn cung, Chủ tịch BHS Group cho rằng, đây là vấn đề nhức nhối nhất, "một căn bệnh mãn tính" của thị trường bất động sản trong những năm gần đây và có thể trong cả tương lai. Hiện số lượng dự án được cấp chứng nhận đầu tư mới trên toàn quốc chỉ tính trên đầu ngón tay. 

Ở Hà Nội, ngoài những dự án lớn của Vinhomes như Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park thì hầu như không xuất hiện dự án mới. Chỉ có những dự án cũ trước đó còn hàng mang ra bán tiếp như: Louis City Hoàng Mai, Khu đô thị Dương Nội Nam Cường, Kim Chung Di Trạch.

Tại TP. HCM, ngoài Vinhomes Quận 9, không nhiều dự án có thể ra hàng. Tại các tỉnh thành khác, cũng chỉ nổi lên một vài địa phương như Quảng Ninh, Hoà Bình, Thanh Hoá, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Bình Thuận, Bình Dương, Vũng Tàu, nhưng số lượng dự án cũng không nhiều. Hàng bán theo sóng, hết hàng là hết sóng. 

Một số doanh nghiệp như Sungroup, Novaland, CEO, Hưng Thịnh đang phát triển dự án ở các tỉnh nhưng số lượng rất khiêm tốn.

Theo ông Tuyển, những vướng mắc pháp lý đang là điểm nghẽn rất lớn của thị trường bất động sản. Để phát triển một dự án, chủ đầu tư phải mất vài năm để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng xong mới đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nhiều dự án bị chậm trễ hoặc thậm chí chết yểu từ khi chưa khai sinh.

Mặt khác, một số địa phương còn chưa có quy hoạch chung, vì vậy để có thể làm quy hoạch chi tiết sẽ phải mất thêm nhiều năm chờ nữa. Gần đây, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng trở nên phổ biến ở các tỉnh, nhưng hầu hết là dự án quy mô nhỏ, thanh khoản nhanh, không bổ sung nhiều vào nguồn cung.

"Thị trường bất động sản đang khát hàng như nắng hạn chờ mưa trong vài năm qua do đặc thù về pháp lý", ông Tuyển nhìn nhận.

Vấn đề thứ hai là nguồn cầu, theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này đánh giá, nguồn cầu bất động sản hiện vẫn đang tốt. Sau đại dịch Covid-19, kinh tế đã phát triển trở lại, hoạt động sản xuất kinh được khôi phục, GDP tăng trưởng kỷ lục 7,2% trong quý II đang cho thấy nguồn tiền trong xã hội đã hồi phục.

Với rủi ro lạm phát đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, ông Tuyển cho rằng, lạm phát hiện tại có nguyên nhân chính là do tăng giá nguyên liệu đầu vào, đứt gãy chuỗi cung ứng, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và cuộc chiến tranh tại Đông Âu, chứ không phải bắt nguồn từ việc “dư tiền” ngoài xã hội. 

Vì vậy, việc tăng lãi suất sắp tới sẽ dừng lại. Việc siết van tín dụng cũng sẽ được nới ra. Bởi đó là các động thái phòng ngừa rủi ro cấp tính, chứ không phải đang chữa bệnh lạm phát.

Nguồn cầu trên thị trường chỉ chững lại một chút do những động thái gần đây liên quan đến việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng. 

Thứ ba, về giá, nhiều người chờ đợi kịch bản các nhà đầu tư sẽ hoảng loạn bán ra và giá sẽ giảm, song theo ông Tuyển, kịch bản này sẽ không xảy ra. Nguyên nhân là do các nhà đầu tư thời gian vừa qua đều có tiềm lực tài chính tốt. Họ đã chuẩn bị một tâm thế “giữ tài sản” lâu dài.

"Các nhà đầu tư sẽ trấn tĩnh lại khi thấy thị trường không thể giảm giá. Họ sẽ tiếp tục cân nhắc giữ lại hàng hoặc mua tiếp. Còn các nhà đầu cơ sẽ ít xuất hiện hơn trên thị trường, nhưng họ luôn là con cáo nhanh nhạy có thể lao ra thị trường bất cứ khi nào", ông Tuyển phân tích.

Bên cạnh đó, chính sách bán của các chủ đầu tư thời gian vừa qua đều tạo điều kiện ân hạn nợ gốc và miễn lãi suất 2 năm, thậm chí 3 năm cho khách. Vì vậy, không có lý do gì khiến khách hàng phải bán ra tại thời điểm này khi không chịu áp lực gì về tài chính.

Ngoài ra, giá vật liệu tăng khá cao, việc tính tiền sử dụng đất hiện nay dựa trên hệ số giá thị trường, sắp tới nhà nước sẽ bỏ khung giá đất, dẫn tới việc giải phóng mặt bằng trở nên đắt đỏ... tất cả những yếu tố này là thành phần chính tạo lên giá thành khiến, giá bán không thể giảm!

"Cung ít, cầu cao, thị trường không có yếu tố làm giá thành, giá nhà đất muốn giảm cũng chẳng giảm được", ông Tuyển nhấn mạnh và cho rằng, người mua nhà để ở đã "tắc đường" nhiều năm do nguồn cung ít, hoặc chờ cơ hội giá rẻ. Nhưng có lẽ điều họ mong muốn sẽ không xảy ra. Họ sẽ phải dũng cảm hơn trong thời gian tới để quyết định mua được ngôi nhà mơ ước của mình. 

Thứ tư, về thanh khoản, theo Chủ tịch BHS, đây là điều các nhà đầu tư nên chú ý vì giá tăng không có nghĩa là thị trường tốt. Giá tăng, nhưng phải bán được hàng mới là tốt. Hiện thị trường đang có sự phân hoá về thanh khoản giữa các loại hình bất động sản và các địa phương.

Cụ thể, các bất động sản phục vụ mục đích để ở, bất động sản khu công nghiệp, ngôi nhà thứ hai kết hợp nghỉ dưỡng, bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài và có tổng mức đầu tư thấp sẽ được người mua quan tâm lựa chọn. 

Xét theo địa phương, ngoài Hà Nội và TP. HCM, những tỉnh thành có GDP cao và phát triển được công nghiệp, du lịch như Hạ Long, Thanh Hoá, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hoà, Bình Thuận, Vũng Tàu, Bình Dương, Long An vẫn sẽ là những thị trường bất động sản sôi động.

Tuy nhiên, những nhà đầu tư đã mua các loại bất động sản đất nền tỉnh lẻ giá cao và bất động sản triệu đô trong thời gian vừa qua sẽ phải đợi chờ đợi, thanh khoản sẽ đến trễ. 

Với những yếu tố trên, ông Tuyển cho rằng: "Những khó khăn trên thị trường chưa qua hẳn, nhưng đã "nhìn thấy tương lai tươi sáng". Nguồn cung trên thị trường vẫn tốt chỉ chững lại một chút do việc hạn chế tín dụng. Khi điểm mấu chốt này được thông thì cầu sẽ lại tăng nhanh chóng. 

Thời gian chỉ phụ thuộc vào room tín dụng, dự đoán muộn nhất là tháng 10/2022 sẽ được khơi thông. Vì vậy, đây là thời điểm tốt nhất để các nhà đầu tư, sàn giao dịch, chủ đầu tư bất động sản tập trung vào công tác chuẩn bị của mình, đón đầu tự hồi phục của thị trường".