Bất động sản
Giá đất bị đẩy lên cao, dự án 'đứng hình'
Khi các chi phí phát sinh trong thời gian chờ định giá đất theo bảng giá đất mới tăng cao, để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ tăng giá bán bất động sản.
Tắc định giá đất khiến nhiều dự án "bất động"
Theo nhận định từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đang lâm vào cảnh “làm cũng chết mà không làm cũng chết” do không đo lường trước được những khó khăn trong khâu định giá đất.
Nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với nguy cơ nợ nần sau khi triển khai dự án, bởi chi phí phát sinh trong thời gian định giá đất kéo dài và tiền sử dụng đất “bỗng dưng” tăng vọt.
Nhiều doanh nghiệp có dự án không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện, nhưng cũng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đất đai.
Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.
Theo VARS, tiền sử dụng đất luôn là một trong các yếu tố “nặng gánh nhất” với các doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án bất động sản. Khoản tiền này không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để hoàn thành nghĩa vụ, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ này cũng tương đối phức tạp, mất rất nhiều thời gian.
Đó là chưa kể đến việc, kể cả khi đã nộp tiền sử dụng đất rồi, vẫn có nhiều rủi ro, mà đôi khi doanh nghiệp không lường trước được.
Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.
Minh chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp đã không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước do chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.
Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân vẫn nộp thêm tiền sử dụng đất bổ sung, khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất.
Định giá đất bị đẩy lên cao
Nguyên nhân của thực trạng định giá đất tăng cao, theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, là do tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tương đối cao.
Việc xác định giá đất tại các địa phương này chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch trên thị trường như việc đấu giá đất.
Trong khi đó, thời gian gần đây, do nguồn cung sản phẩm khan hiếm, mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.
Bên cạnh đó, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng hai năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường còn đang trong giai đoạn nóng sốt. Điều này là bất hợp lý, khiến mức giá đất bị đẩy lên cao, không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại, ông Chung nhận định.
Mặt khác, các sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua đã khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý.
Vì vậy, để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt.
Những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.
Cần xem xét tính toán lại tiền sử dụng đất
Đáng chú ý, khi các chi phí phát sinh trong thời gian chờ định giá đất và tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới tăng cao, để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn.
Ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân gặp khó khăn rất lớn.
Để giải quyết tình trạng này, ông Chung cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới.
Theo đó, nhà nước cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới, ông Chung chia sẻ.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Đất Vàng Hải Dương cũng kiến nghị, nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý.
Đồng thời, nhà nước cần miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá đất chưa hợp lý.
Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án trước khi thực hiện.
Tắc nghẽn định giá đất - Bài 10: 'Vỡ trận' vì tạm tính tiền sử dụng đất
Tắc nghẽn định giá đất - Bài 7: Dễ sai lệch như phương pháp thặng dư
Do bị chi phối bởi nhiều tham số hiệu chỉnh, phương pháp thặng dư khiến nhiều doanh nghiệp và chuyên gia lo ngại về khả năng thực hiện khi tiềm ẩn nhiều khả năng không tính đúng chi phí giá đất.
Sự khác biệt cơ bản của thẩm định giá và định giá đất
Trong khi hoạt động thẩm định giá có bản chất là định tính, thì quy định "cứng" lại là đặc trưng của định giá đất, dẫn đến những vướng mắc trong công tác thực hiện.
Tắc nghẽn định giá đất - Bài 8: Rủi ro từ phương pháp thặng dư
Không chỉ tiềm ẩn rủi ro cho doanh nghiệp do không tính đúng, tính đủ chi phí phát triển dự án, phương pháp thặng dư còn tồn tại nhiều kẽ hở có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước.
Sức mạnh thương hiệu: Chìa khóa mở cửa tương lai phát triển bền vững
Phát triển bền vững giúp thương hiệu vươn xa với việc định hình hành vi tiêu dùng và thúc đẩy giá trị tích cực, tạo động lực cho tăng trưởng toàn diện và lâu dài.
Triển lãm lạnh và điều hòa không khí thu hút hơn 100 thương hiệu
Triển lãm quốc tế về lạnh và điều hòa không khí, phòng sạch và phụ trợ nhà máy công nghệ cao 2024 diễn ra tại Trung tâm Hội chợ và triển lãm Sài Gòn từ ngày 21 – 23/11.
Vietnam Airlines tính thuê thêm máy bay mùa cao điểm Tết Nguyên đán
Vietnam Airlines Group, bao gồm Vietnam Airlines, Pacific Airlines và Vasco, lên phương án thuê thêm bốn máy bay để đáp ứng nhu cầu đi lại tăng cao trong dịp Tết Nguyên đán 2025.
Kinh doanh "đình trệ", Pomina gấp đôi lỗ lũy kế
Pomina hiện có tổng nợ vay tài chính là gần 6.219 tỷ đồng, chiếm 70% tổng tài sản và gấp hơn 12 lần vốn chủ sở hữu.
Doanh nghiệp Quảng Ninh hưởng ứng kích cầu du lịch
Với hàng loạt giải pháp kích cầu đồng bộ và chất lượng, du lịch Quảng Ninh hứa hẹn sẽ bứt tốc mạnh mẽ và hiện thực hóa mục tiêu đón 19 triệu lượt khách năm 2024.
Phát triển bền vững là chiến lược kinh doanh hay lựa chọn đạo đức?
Làm thế nào để doanh nghiệp hoạt động không chỉ vì lợi nhuận, mà còn vì giá trị phát triển bền vững cho xã hội và môi trường?
Là đối tác chiến lược toàn diện: Thương mại Việt Nam - Malaysia có cất cánh?
Quan hệ hai nước được nâng lên Đối tác chiến lược toàn diện, kỳ vọng thúc đẩy thương mại Việt Nam - Malaysia cất cánh, hướng tới 18 tỷ USD trong tương lai gần.