Tắc nghẽn định giá đất - Bài 8: Rủi ro từ phương pháp thặng dư

Khoảng trống pháp luật

Không phải ngẫu nhiên, cơ quan soạn thảo luật đã từng có ý định loại bỏ phương pháp thặng dư, chỉ giữ lại ba phương pháp định giá đất là so sánh, hệ số điều chỉnh và thu nhập. 

Trong khi đó, giới doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, nhất quyết muốn giữ lại phương pháp này.

Nguyên nhân là do phương pháp thặng dư là cách tính lấy doanh thu trừ chi phí đầu tư để ra giá trị đất còn lại. Đây là phương pháp phù hợp với việc ước tính giá đất của những khu đất có tiềm năng phát triển, mà khó có thể áp dụng các phương pháp khác.

Đơn cử, một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ, với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn. 

Từ đó, đơn vị thẩm định sẽ tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.

Không phủ nhận đây là phương pháp khoa học, được nhiều nước trên thế giới áp dụng, Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đây cũng là phương pháp tiềm ẩn khả năng sai số, không chỉ gây rủi ro cho doanh nghiệp do không tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư như đã phân tích tại bài trước, mà trong nhiều trường hợp còn gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Thực tế cho thấy đã có những trường hợp định giá đất theo phương pháp thặng dư mà đất đai được định giá thấp so với giá trị thực tế, có lợi cho doanh nghiệp, trong khi ngân sách nhà nước lại chịu thiệt hại. 

Thời gian vừa qua, nhiều vụ đại án được đưa ra ánh sáng đều liên quan đến việc gây thất thu ngân sách nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai. 

Đại diện một công ty thẩm định giá không muốn nêu tên thừa nhận rằng, phương pháp thặng dư cho phép việc định giá đất tại các dự án có thể "thiên biến vạn hoá" tuỳ theo ý chí chủ quan của doanh nghiệp, chính quyền địa phương.

Khác với phương pháp hệ số điều chỉnh đã có công thức sẵn, chỉ cần lấy giá đất nhân với hệ số nhất định là xác định được giá đất của một dự án, phương pháp thặng dư là phương pháp "vừa đóng" - căn cứ theo khoa học, nhưng cũng lại "vừa mở" để các đơn vị thẩm định áp dụng.

Các doanh nghiệp hiện nay đều muốn giữ phương pháp thặng dư vì đó là phương pháp có lợi nhất cho họ trong định giá đất. Tuy nhiên, phương pháp này có thể dẫn đến rủi ro là doanh nghiệp có thể "móc ngoặc", "đi đêm" với các cơ quan thẩm định để thay đổi giá đất trong các tình huống.

Lấy ví dụ một dự án có giá trị đất 1.000 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp muốn định giá đất giảm xuống chỉ còn 700 tỷ đồng để giảm tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách nhà nước. Trong khi các phương pháp khác đã có công thức sẵn nên giá đất không thể "biến đổi" linh hoạt, thì chỉ có phương pháp thặng dư làm được điều này. 

Hệ quả là ở một số dự án, sau khi định giá đất, mặc dù dẫn chiếu trong các văn bản thì giá đất đó hợp lý, song để chứng minh ngoài thực tế thị trường, thì không chứng minh được.

Chính vì vậy, nếu định giá đất theo phương pháp thặng dư có thể xảy ra rủi ro các bên liên quan "bắt tay" với nhau để định giá đất thấp hơn, hoặc cao hơn giá trị thực tế nhằm có lợi cho doanh nghiệp, gây thất thoát, thâm hụt tài sản công.

Cần nói thêm rằng, ở các nước phát triển có cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất đầy đủ và các quy chuẩn về định giá đất rõ ràng, nên giá đất được tính bằng phương pháp thặng dư rất công khai, minh bạch.

Trong khi đó, Việt Nam lại chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, tỷ lệ tăng giá bất động sản. Chính điều này đã khiến phương pháp thặng dư mất đi nhiều giá trị vốn có của nó, ảnh hưởng đến ngân sách nhà nước cũng như sự minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai.

Tắc định giá đất

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM từng dẫn chứng một ví dụ cho thấy "sự linh hoạt" về giá đất khi xác định bằng phương pháp thặng dư. Cùng sử dụng phương pháp này tại một dự án, nhưng ba cơ quan định giá lại cho ra ba kết quả khác nhau.

Với kết quả của đơn vị định giá đầu tiên, giá đất là 900 tỷ đồng. Tuy nhiên, cơ quan định giá đất thứ hai lại tính toán ra số tiền tăng lên gấp đôi, 1.800 tỷ đồng. Thậm chí, theo tính toán của đơn vị thứ ba, giá đất tại dự án lên tới 3.000 tỷ đồng, gấp hơn ba lần con số ban đầu.

Các dự án được định giá ở một mức giá nhất định, nhưng khi thanh kiểm tra lại, lại ra một mức giá khác. Kết quả khác nhau trong định giá đất dẫn đến rủi ro pháp lý cho các địa phương, đơn vị định giá.

Điều này khiến các cán bộ địa phương, các công ty định giá, doanh nghiệp bị truy cứu trách nhiệm. Nhiều trường hợp đã vướng vòng lao lý do định giá đất không chính xác, gây thất thoát tài sản công.

Những kẽ hở của phương pháp thặng dư cũng là lý do khiến thời gian gần đây, các địa phương và công ty thẩm định "lo ngại trách nhiệm", không dám định giá cho các dự án bất động sản. 

Trong khi đó, theo ông Châu, phương pháp thặng dư là phương pháp chủ đạo, chủ lực, chủ yếu được áp dụng từ năm 2014 đến nay để tính tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản, với tỷ lệ áp dụng lên đến trên 90%.

Đến thời điểm hiện tại, mặc dù đã có rất nhiều chỉ đạo của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, đặc biệt là khâu định giá đất, song nhiều địa phương đều đang trong trạng thái "chờ đợi".

Định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Trong đó, vì lo sợ trách nhiệm nên nhiều địa phương đã có sự đùn đẩy, kéo dài thủ tục pháp lý của các dự án, dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai.

Liên quan đến một dự án bất động sản rất lớn tại Phan Thiết, tại cuộc họp với Tổ công tác Chính phủ hồi đầu năm nay, lãnh đạo tỉnh Bình Thuận đã thẳng thắn thừa nhận những vướng mắc liên quan đến dự án.

Đến nay, nhiều vướng mắc tại dự án cơ bản được tháo gỡ, riêng nội dung xác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Trong khi đó, hiện các đơn vị thực hiện xác định giá đất không tham gia vì cho rằng phương pháp thặng dư chủ yếu là giả định, rủi ro pháp lý rất cao, nên không ai dám làm.

Không chỉ các cấp chính quyền, nhiều công ty định giá cũng lo ngại không dám thực hiện phương pháp này. Tại một hội thảo về giá đất mới đây, lãnh đạo Sở Tài nguyên và môi trường TP. HCM đã tiết lộ, có dự án chào thầu không dưới 30 lần vẫn không thuê được tư vấn.

Chính những ách tắc "vô hình" do tâm lý sợ sai, không ai dám làm này đã khiến việc định giá đất đã khó lại càng bị chậm trễ, đình trệ, gây ách tắc cho việc triển khai các dự án bất động sản.

Theo Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, những khó khăn này chỉ có thể được giải quyết khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực cùng với các thông tư, nghị định hướng dẫn định giá đất rõ ràng, minh bạch. Cùng với đó, hệ thống dữ liệu đất đai cần hoàn thiện, đầy đủ để các địa phương, công ty thẩm định có cơ sở, căn cứ để thực hiện định giá đất. 

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền
Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?
Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh
Bài 6: Doanh nghiệp đòi tính đúng, tính đủ
Bài 7: Dễ sai lệch như phương pháp thặng dư