Giá nhà cao, dự án mới dồn dập: Dòng tiền thông minh sẽ đổ về đâu?

Thị trường ổn định nhưng phân hoá sâu

Ông đánh giá như thế nào về “sức khỏe” của thị trường bất động sản hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Long: Về tổng thể, tôi đánh giá “sức khỏe” của thị trường đang giữ ở mức ổn định, song có sự phân hoá rõ rệt giữa các phân khúc. 

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn tập trung mạnh vào phân khúc chung cư, đặc biệt là các sản phẩm chung cư trung và cao cấp. Nhiều dự án Mai Việt Land tham gia phân phối ở phân khúc này trong thời gian vừa qua có giao dịch khá tốt, cho thấy sức nóng vẫn chưa hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, phân khúc biệt thự, liền kề, tại cả ven đô và nội đô cũng đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. 

Ngược lại, đất nền vẫn là điểm trầm của thị trường. Nếu như trước đây, thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành đã khiến phân khúc đất nền “nóng” lên rõ rệt ở nhiều địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Phú Thọ hay Vĩnh Phúc, thì hiện nay, khi cơn sốt qua đi, các thị trường này đang trầm lắng trở lại. 

Từ nay đến cuối năm, tôi cho rằng xu hướng đầu tư bất động sản chính vẫn tập trung ở chung cư và biệt thự, nhà liền kề ven đô, thay vì lan tỏa mạnh ra các tỉnh. Sau thông tin sáp nhập tỉnh thành lắng xuống, bất động sản các địa phương vẫn chưa xuất hiện thêm điểm sáng mới. Dòng tiền đầu tư vẫn tiếp tục dồn về Hà Nội.

Điều gì khiến thị trường nội đô và ven đô Hà Nội trở nên hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản như vậy, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Long: Sức hấp dẫn của thị trường đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng. Thứ nhất, thị trường chung cư Hà Nội vừa qua có sự tăng giá đột biến, đặc biệt ở phân khúc 4 – 6 tỷ đồng, có nơi mức giá tăng 20–30% chỉ trong vài tháng. Đây là minh chứng rõ nét cho sức nóng của thị trường.

Thứ hai, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo và các nút giao vành đai lớn đang tạo ra những “cú hích” lớn, tạo tiềm năng tăng giá, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất đang ở mức rất tốt. Nếu giai đoạn 2023–2024, lãi suất cho vay dao động từ 8–14%, thì nay chỉ còn khoảng 6–6,5%. Đây là mức mà nhà đầu tư có thể chấp nhận để sử dụng đòn bẩy tài chính. Nhiều người đã tận dụng cơ hội này để vay vốn đầu tư vào bất động sản.

Giải mã cơn sóng tăng giá phi mã

Thời gian gần đây, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh – từ chung cư đến biệt thự, liền kề – đều tăng mạnh. Nhiều người dân kỳ vọng giá sẽ hạ, nhưng thực tế lại tiếp tục leo thang. Theo ông, điều gì khiến giá bất động sản tăng liên tục như vậy?

Ông Nguyễn Văn Long: Có thể thấy, hầu hết các dự án mới mở bán trong thời gian vừa qua đều tăng giá đột biến so với năm 2023–2024. Cùng một phân khu, cùng một vị trí, nhưng giá hiện nay đã gấp đôi so với các tòa đã bán trong giai đoạn trước đó.

Tôi cho rằng, giá bất động sản tăng trước hết xuất phát từ chính sách vĩ mô. Bất động sản phản ánh giá trị của đồng tiền. Giai đoạn vừa qua, lượng tiền được bơm ra thị trường khá nhiều, dẫn đến đồng tiền mất giá, và bất động sản chính là một trong những kênh "giữ tiền" được nhà đầu tư lựa chọn.

Thêm vào đó, từ 1/8/2024, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, khung giá tiền sử dụng đất các doanh nghiệp chủ đầu tư phải nộp đã thay đổi hoàn toàn so với trước đó. Điều này khiến tất cả sản phẩm mới đều phải gánh thêm chi phí, giá bán vì thế bị đẩy lên tăng mạnh.

Một yếu tố nữa là sự dịch chuyển trong chiến lược sản phẩm của các chủ đầu tư. Thay vì tập trung vào phân khúc trung cấp, phần lớn các doanh nghiệp đều định hướng phát triển sản phẩm cao cấp, bổ sung nhiều tiện ích vượt trội, dịch vụ quản lý cao cấp. Điều này tất yếu kéo giá bán lên cao.

Mặc dù vẫn đang trên đà hồi phục, song, thị trường BĐS nửa cuối năm nay sẽ khó giữ được sự sôi động như năm 2024, hay những tháng đầu năm.

Ông Nguyễn Văn Long

- Phó tổng giám đốc Mai Việt Land

TheLEADER
Diễn đàn của các nhà quản trị

Với đà tăng giá như hiện nay, liệu thị trường bất động sản đã manh nha xuất hiện nguy cơ bong bóng, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Long: Với sức khỏe thị trường hiện tại, thị trường vẫn chưa cho thấy các dấu hiệu của bong bóng, giao dịch vẫn có thể duy trì tốt trong 1–2 năm tới. 

Tuy nhiên, điều tôi lo ngại nhất là khi dòng tiền được bơm ra nền kinh tế đã đủ, Nhà nước có thể tính đến việc tăng lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay. Khi lãi suất cho vay tăng, dòng vốn sẽ dịch chuyển, nhà đầu tư có xu hướng chốt lời bất động sản để chuyển sang các kênh đầu tư khác. Đây có thể là yếu tố gây biến động lớn trên thị trường.

Bên cạnh đó, nguồn cung dự án bất động sản hiên nay đang rất lớn với hàng loạt các đại dự án được phát triển. Khi cung vượt cầu, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa, giao dịch chậm lại. 

Do đó, mặc dù vẫn đang trên đà hồi phục, song tôi cho rằng, thị trường nửa cuối năm nay sẽ khó giữ được sự sôi động như năm 2024, hay những tháng đầu năm.

Trong bối cảnh phần lớn các dự án mới đều hướng tới phân khúc cao cấp với mức giá cao, nhưng như ông vừa phân tích, thanh khoản trên thị trường vẫn ở mức khả quan. Vậy các chủ đầu tư và sàn giao dịch làm thế nào để có thể bán được hàng?

Ông Nguyễn Văn Long: Không phải tất cả dự án đều giao dịch tốt. Thị trường có sự phân hóa rõ rệt, một số dự án hút hàng, nhưng cũng có những dự án thanh khoản yếu.

Những dự án giao dịch tốt hiện nay chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư lớn, như Vinhomes, Sun Group, BIM Group hay Masterise Homes. Dù giá bán cao, nhưng chính sách thanh toán, tiến độ đóng tiền, cũng như các gói hỗ trợ khách hàng được các chủ đầu tư đưa ra rất linh hoạt, giúp tăng sức hấp thụ. Chính vì vậy, các dự án của những “ông lớn” này vẫn có thanh khoản vượt trội so với sản phẩm của các chủ đầu tư nhỏ.

Đồng thời, họ cũng đầu tư nghiêm túc vào tiện ích, cảnh quan, mang lại giá trị sống thực. Đây là những yếu tố giúp dự án duy trì được thanh khoản rất tốt.

Đơn cử như dự án của Masterise tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3 đang thu hút mạnh mẽ các nhà đầu tư. Xét về giá, nếu đặt trong mặt bằng giá tại Hưng Yên, có thể nói các dự án này không rẻ. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã bù đắp bằng chính sách bán hàng hấp dẫn, tiến độ thanh toán kéo dài, tạo điều kiện tối đa cho nhà đầu tư.

Nhiều dự án như Thanh Xuân Valley hay Aluvia Văn Giang (Hưng Yên) cũng được thị trường đón nhận khá tốt.

Ngược lại, những dự án kém thanh khoản thường thuộc về các chủ đầu tư ít tên tuổi, uy tín trên thị trường. Bên cạnh đó, giá bán và vị trí dự án không đáp ứng kỳ vọng của nhà đầu tư, khiến sức hấp thụ thấp.

Với những dự án Mai Việt Land đang phân phối, chính sách bán hàng linh hoạt là yếu tố quyết định đến thanh khoản. Chẳng hạn, dự án Masteri Trinity được hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 24–36 tháng, giúp khách hàng dễ dàng sắp xếp dòng tiền.

Ở nội đô, với dự án The Zenity Complex (số 90 Láng), khách hàng chỉ cần thanh toán 30% là có thể nhận nhà ngay, phần còn lại được hỗ trợ lãi suất 0% trong 18 tháng. Nhờ chính sách này, sức hấp thụ trên thị trường rất mạnh. Chỉ trong tháng 6 và tháng 7, chúng tôi cùng chủ đầu tư đã bán sạch khoảng 300 căn hộ.

Ngoài ra, các dự án như The Charm An Hưng hay Kepler tại Hà Đông, Mỗ Lao cũng áp dụng chính sách thanh toán giãn tiến độ, kết hợp hỗ trợ từ ngân hàng. Nhờ đó, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra lượng vốn ban đầu khá thấp nhưng vẫn dễ dàng tiếp cận sản phẩm. Đây chính là cách mà các dự án duy trì được thanh khoản, dù mức giá ở phân khúc cao cấp.

Khẩu vị đầu tư bất động sản đã thay đổi

Với mức giá ngày càng tăng cao, ai là đối tượng khách hàng chính mua chung cư trên thị trường hiện nay, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Long: Nếu như giai đoạn 2023–2024, tỷ trọng nhà đầu tư tham gia chung cư chiếm khoảng 40–50%, thì đến năm 2025 con số này đã tăng lên khoảng 70%, chỉ còn 30% là người mua để ở thực.

Điều đáng chú ý là các nhà đầu tư hiện nay không còn tập trung vào đầu cơ hay lướt sóng như giai đoạn 2021–2022, khi đất nền là kênh hấp dẫn nhất. Thời điểm đó, họ thường mua vào với kỳ vọng hạ tầng phát triển hay biên độ tăng giá sẽ mang lại lợi nhuận nhanh. 

Còn hiện tại, xu hướng đã thay đổi, nhiều nhà đầu tư khi mua chung cư đều tính toán đến phương án khai thác cho thuê. Trong trường hợp giá không tăng như kỳ vọng, họ vẫn có thể tận dụng dòng tiền thuê nhà để bù đắp phần lãi suất ngân hàng.

Theo tôi, đây là sự dịch chuyển tích cực, bởi nó cho thấy thị trường đang hình thành yếu tố an toàn và bền vững hơn. Chính vì thế, tôi không nghĩ thị trường có khả năng “gãy” trong ngắn hạn, mà ngược lại, sẽ ngày càng ổn định và có triển vọng lâu dài.

Bên cạnh phân khúc chung cư, “khẩu vị” hiện nay của nhà đầu đang hướng tới phân khúc nào?

Ông Nguyễn Văn Long: Khẩu vị của nhà đầu tư hiện nay đang nghiêng nhiều về bất động sản dòng tiền.

Nhưng cần lưu ý, bất động sản dòng tiền bây giờ không giống như giai đoạn 2019–2022, khi thị trường chủ yếu xoay quanh bất động sản nghỉ dưỡng, kỳ vọng khai thác cho thuê theo mùa hoặc theo năm.

Hiện tại, nhà đầu tư hướng đến các sản phẩm mang lại dòng tiền bền vững hơn, như chung cư cho thuê tại Hà Nội và các tỉnh. Nhóm khách hàng mục tiêu giờ đây cũng chủ yếu là người ở thực, thay vì chỉ là khách nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, thay vì tập trung vào đất nền với kỳ vọng tăng giá trong 5–10 năm, các nhà đầu tư đang hướng đến các sản phẩm có thể khai thác cho thuê. Bởi, nếu đầu tư đất nền, khi thị trường chững lại, họ không có dòng tiền để xoay vòng, trong khi vẫn phải gánh lãi vay ngân hàng. Trong khi đó, với bất động sản cho thuê, dòng tiền phát sinh đều đặn giúp nhà đầu tư bù đắp phần lãi suất vay ngân hàng. Chính yếu tố dòng tiền đã giúp thị trường hiện nay trở nên an toàn và bền vững hơn nhiều so với những năm trước.

Cụ thể hơn, phân khúc giá nào đang được các nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Long: Tôi nhận thấy phân khúc bất động sản dưới 10 tỷ đồng đang thu hút khá mạnh các nhà đầu tư. 

Thị trường hiện này có thể chia thành hai tệp khách hàng rõ rệt. Thứ nhất là nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn nhỏ. Các nhà đầu tư này thường tìm đến các dự án ở thị trường tỉnh, với mức giá từ 2 đến 5 tỷ đồng.

Thứ hai là nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn hơn, họ có xu hướng lựa chọn các sản phẩm thuộc phân khúc từ 6–10 tỷ đồng với vị trí đẹp, tiềm năng cho thuê tốt trong dài hạn.

Dòng tiền tập trung ở đâu, Mai Việt Land sẽ điều chỉnh trọng tâm vào khu vực đó để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các đối tác, khách hàng và nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Long

- Phó tổng giám đốc Mai Việt Land

Theo sát 'dòng chảy' thị trường

Quay lại với câu chuyện của Mai Việt Land, như ông vừa phân tích, thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến nhiều biến động cùng sự thay đổi trong khẩu vị của các khách hàng, nhà đầu tư. Trong bối cảnh đó, Mai Việt Land định hình chiến lược như thế nào để vừa giữ vững vị thế là một trong những đơn vị phân phối bất động sản số một thị trường hiện nay, vừa tiếp tục phát triển vững mạnh trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Văn Long: Chúng tôi luôn bám sát xu hướng thị trường. Hiện tại, chung cư đang là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhất, vì vậy Mai Việt Land tiếp tục tập trung mạnh vào phân khúc này.

Điển hình như dự án Long Biên Central của Taseco Land, trong đợt mở bán đầu tháng vừa qua, chủ đầu tư giao cho chúng tôi phân phối khoảng 250 căn, và chỉ trong sự kiện mở bán chúng tôi đã khớp cọc tới 90% giỏ hàng. Sau đó, chỉ trong vòng một tuần, gần như toàn bộ giỏ hàng đã có thanh khoản.

Bước sang quý III và quý IV, chúng tôi đang dự kiến triển khai thêm một số dự án mới chủ yếu tập trung vào thị trường nội đô, nơi nhu cầu ở thực và đầu tư đang duy trì rất tốt.

Như vậy, chiến lược trọng tâm của Mai Việt Land vẫn là phân khúc chung cư, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Long: Đúng vậy, chúng tôi tập trung chính vào chung cư và biệt thự liền kề thấp tầng ở khu vực nội thành. Đây đang  là những sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu thực của người mua, vừa đảm bảo tính thanh khoản, vừa đáp ứng xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

Ngoài ra, ở các thị trường tỉnh, chúng tôi cũng đang triển khai một số dự án, tuy nhiên mức độ phân bổ nguồn lực sẽ linh hoạt theo dòng tiền của nhà đầu tư. Nói cách khác, dòng tiền tập trung ở đâu, chúng tôi sẽ điều chỉnh trọng tâm vào khu vực đó để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các đối tác, khách hàng và nhà đầu tư.

Cách làm phân phối bất động sản của Mai Việt Land có gì khác biệt? Đâu là các tiêu chí doanh nghiệp lựa chọn để phân phối các sản phẩm trong giai đoạn này cũng như mang lại hiệu quả nhất cho các khách hàng và các nhà đầu tư?

Ông Nguyễn Văn Long: Thực tế, Mai Việt Land luôn đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu. Khi thẩm định dự án, chúng tôi kiểm tra rất gắt gao để lựa chọn phân phối đến khách hàng, nhà đầu tư những sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý đầy đủ và tiềm năng tăng giá, khai thác cho thuê tốt.

Bên cạnh đó, sự khác biệt của Mai Việt Land là chúng tôi không chỉ phân phối, mà còn đồng hành, tư vấn cho chủ đầu tư để "đóng gói" sản phẩm, đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn và hiệu quả nhất. 

Nhờ vậy, khách hàng của chúng tôi không chỉ sở hữu một sản phẩm an toàn, mà còn được hưởng lợi từ tiềm năng tăng giá và các chính sách tài chính ưu việt. Đó là cách chúng tôi tạo ra giá trị cho cả đối tác, khách hàng và các nhà đầu tư trên thị trường.

Xin cảm ơn ông!