Giải mã nguyên nhân đất nền khắp nơi đồng loạt tăng giá 'phi mã'

Đất nền tăng giá chóng mặt

Một trong những thị trường có giá đất nền tăng mạnh nhất trong năm qua phải kể đến TP. Nha Trang. 

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối năm 2017, giá đất tại thành phố này đã tăng gần 100% so với cùng kỳ 2016 và tăng khoảng 40 – 50% so với 6 tháng đầu năm 2017. Mức tăng giá này chủ yếu nằm ở phía Tây và một phần phía Bắc của thành phố với số lượng khoảng 20 dự án, mức giá trung bình khoảng 10 – 16 triệu đồng/m2. 

Trong khi đó, nhà phố ở khu trung tâm thành phố mặc dù giao dịch ít nhưng giá vẫn tăng vọt từ 70 - 100% khiến giá đất có nơi lên tới 300 triệu đồng/m2.

Giá đất nền Đà Nẵng cũng biến động mạnh, tăng khoảng 7 – 8 lần so với năm 2012 và tăng khoảng 25% trong năm 2017 so với năm 2016.

Thực trạng tương tự tại huyện đảo Vân Đồn của tỉnh Quảng Ninh. Số liệu từ Hội Môi giới cho biết, giá đất nền tại khu vực này đang tăng gấp 5 – 6 lần giá trị thực. Hay như tại Phú Quốc, giá đất nền cũng tăng 10 lần sau 3 năm và khoảng 35% so với năm 2016.

Tại khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, nhiều tỉnh như Cần Thơ, Long An, Vĩnh Long, Hậu Giang, thị trường bất động sản cũng có giao dịch rất sôi nổi. Giá đất tại hầu hết các khu vực này đều tăng giá khoảng 30% - 35% so với năm 2016.

Không tăng chóng mặt như tại các khu vực trên, song thị trường đất nền tại Hà Nội và TP. HCM cũng ghi nhận sự tăng trưởng nhất định.

Theo Hội Môi giới, tại TP. HCM trong năm 2017, đất nền đã tăng giá khoảng 10%. Một số khu vực như tại Quận 9, vùng gần trung tâm thành phố có giá trung bình 40 – 50 triệu đồng/m2, Quận 2 có mức giá trung bình 58 – 65 triệu đồng/m2, Quận 7 có giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2.

Còn tại Hà Nội, nếu mức giá chung cư được giữ ở mức ổn định thì hầu hết các dự án đất nền đều biến động tăng khoảng 5 - 10% so với năm 2016.

Xu hướng đầu tư mới

Lý giải nguyên nhân khiến đất nền đồng loạt tăng giá tại nhiều nơi, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, trong khi đó, nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở gắn liền với đất của người dân ngày càng tăng mạnh khiến cho giá nhà đất tăng cao.

Bên cạnh đó, từng thành phố lại có những điều kiện riêng để phát triển thị trường bất động sản khác nhau nên mức tăng giá đất nền tuỳ nơi cũng rất khác biệt.

Trong đó, tại các địa phương như Phú Quốc, Vân Đồn, giá đất nền tăng mạnh là do các địa phương này trong thời gian gần đây đã có sự đầu tư mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng, tăng trưởng khách du lịch; đặc biệt, thông tin chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế đã khiến giá đất tăng mạnh.

Còn đối với thị trường Nha Trang, Đà Nẵng, giá đất tăng chủ yếu gắn với tăng trưởng du lịch và chiến lược phát triển bất động sản của các địa phương.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa cho rằng, năm 2017, đất nền Nha Trang tăng giá mạnh, đặc biệt là tại khu vực phía Tây thành phố là do định hướng của chính quyền địa phương trong việc đẩy mạnh phát triển bất động sản về phía Tây. 

Trong năm vừa qua, nhiều tuyến đường huyết mạch của TP. Nha Trang cũng chuẩn bị thông xe như tuyến đường Phong Châu, tuyến đường Cao Bá Quát - Cầu Lùn. Đây đều là những tuyến đường xương sống giúp phát triển khu vực phía Tây thành phố.

Mặt khác, quỹ đất tại Nha Trang rất ít, trong khi đó, bên cạnh những người mua có nhu cầu ở thực, còn nhiều nhà đầu tư chọn Nha Trang làm nơi gửi gắm niềm tin vào đầu tư bất động sản khiến giá đất nền tại đây tăng giá mạnh, ông Quý nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT DTJ Group cũng cho rằng, Nha Trang và Đà Nẵng đều là hai thành phố có tiềm năng phát triển du lịch. Trong khi đó, bất động sản Nha Trang có xuất phát điểm thấp nên khả năng tăng giá tốt hơn so với thị trường Đà Nẵng khi mà giá bất động sản tại đây đã phát triển khá ổn định.

Về thị trường bất động sản Phú Quốc và Vân Đồn, ông Khánh cho rằng, đây đều là những địa phương chuẩn bị trở thành các đặc khu kinh tế, do đó, giá bất động sản được điều chỉnh tăng cao.

Bên cạnh đó, giá đất tại các khu vực này trước kia người dân bán rất thấp. Chính vì vậy, đồ thị giá từ điểm xuất phát đến điếm 1, 2 lên rất nhanh. Nếu nói giá đất Vân Đồn, Phú Quốc tăng 5, 6 lần là không phản ánh được đúng bản chất của sự việc, ông Khánh lý giải. 

Về nguyên nhân tăng giá chậm của đất nền Hà Nội, TP. HCM so với các địa phương khác trên cả nước, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Hải Phát cho rằng, tại hai thành phố này nguồn cung bất động sản hiện đang rất lớn, việc tăng giá chỉ diễn ra cục bộ ở các dự án đầy đủ tiện ích cung cấp cho khách hàng. Còn các dự án có chất lượng kém, cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ sẽ rất khó thanh khoản.

Bên cạnh đó, chu kỳ bất động sản luôn đi cùng với chu kỳ phát triển về điều kiện tài chính của người dân. Từ sau giai đoạn thị trường khủng hoảng đến nay, tại các thành phố lớn, thị trường bất động sản đã rất phát triển. Tuy nhiên, ở các tỉnh thành, địa phương khác, người dân cần thời gian tích lũy tài chính lâu hơn nên thị trường bất động sản đến giai đoạn này mới thực sự bùng nổ.

Đồng thời, khác với các thành phố lớn, người dân ở các địa phương cũng ít có sự lựa chọn các kênh đầu tư hơn. Khi có tiền, chủ yếu họ đều lựa chọn đầu tư bất động sản, trong đó đặc biệt ưa thích đất nền, ông Giang cho hay.

Tiềm ẩn rủi ro sốt đất "ảo"

Bên cạnh sự tăng giá mạnh của phân khúc đất nền tại nhiều thành phố trên cả nước, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ sự lo ngại trước thực trạng tại không ít địa phương đã diễn ra hiện tượng sốt giá ảo, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cho người mua nhà.

Về vấn đề này, ông Trần Đình Quý cho hay, tại Nha Trang, đa phần các dự án khi chào bán ra thị trường đều không đến tay của khách hàng có nhu cầu ở thực ngay mà đều phải qua môi giới. Chính điều này đã tạo điều kiện cho môi giới đẩy giá bất động sản trong năm 2017.

"Không thể phủ nhận sức hút của thị trường bất động sản Nha Trang, song việc có quá nhiều nhà đầu tư, khách hàng quan tâm đến thị trường này cũng đang tiềm ẩn nhiều hệ luỵ như việc đầu tư theo tâm lý đám đông, không ít các nhà đầu tư mua đi bán lại, đẩy giá cao hơn rất nhiều giá trị thật", ông Quý khẳng định. 

Theo ông Quý, điều này sẽ dẫn đến những hệ quả tất yếu như khi giá đất tăng lên quá cao, người mua nhà thực quay lưng lại với thị trường, lúc đó, gánh nặng trên thị trường sẽ rất lớn. 

Thời điểm hiện tại, tuy chưa có dấu hiệu này xảy ra, song đây cũng là một hiện tượng cần cảnh báo đến các chủ đầu tư, nhà môi giới và người dân trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Nha Trang hiện đang xuất hiện nhiều sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư và môi giới không chuyên nghiệp, thông tin dự án không rõ ràng, minh bạch, gây bất lợi cho người mua nhà. Do đó, người mua nhà trên thị trường bất động sản cần rất thận trọng, ông Quý khuyến cáo.

Tương tự đối với bất động sản Vân Đồn, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, do chưa có sự đầu tư lớn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên giá trị đất đai tại đây chưa cao. Giá đất tăng chủ yếu nhờ vào thông tin Nhà nước sẽ đưa Vân Đồn trở thành đặc khu kinh tế.

Thực tế, đất tại khu vực này chỉ có thể tăng giá trị khoảng 10 - 20% so với 2016. Hiện tượng tăng giá tại khu vực này chủ yếu do đầu cơ, môi giới bất động sản không chuyên, đẩy giá, tạo giá trị ảo trên thị trường.

Chính vì vậy, Hội Môi giới Bất động sản cũng đưa ra cảnh báo đối các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ khi đến với bất động sản Vân Đồn cần hết sức cẩn trọng trước việc các môi giới nhà đất đẩy giá làm nhiễu loạn thị trường nhằm kiếm lời.

Đồng thời, Vân Đồn chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết nên trước khi quyết định đầu tư, khách hàng phải làm việc với các cơ quan quản lý địa phương để tránh rủi ro gặp đất quy hoạch giao thông, Hội Môi giới Bất động sản khuyến cáo.