Giới tạo lập bất động sản Việt Nam đã thay đổi tư duy

Trong những năm qua, Đông Nam Á đã chứng kiến tốc độ thay đổi chóng mặt đặc biệt là Việt Nam, một trong những quốc gia năng động nhất trong khu vực.

Trong đó, TP.HCM gần như là nơi duy nhất tại Việt Nam đang trải qua cơn sốt bất động sản, đóng góp vào sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản mạnh của đất nước.

"Đây là thời điểm sôi động của thị trường bất động sản. Ngành này đã phát triển tốt trong những năm gần đây về cả lượng và chất, thể hiện ở những dự án tầm cỡ ở các trung tâm lớn như TP.HCM, Hà Nội và một số dự án nhà ở và khu nghỉ mát hấp dẫn ở Trung và Nam Trung bộ, nhất là tại các thành phố ven biển như Đà Nẵng và Nha Trang", ông Matt Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Tại thủ đô Hà Nội, một chuỗi các dự án bất động sản cao cấp đã ra mắt trong thời gian gần đây cả ở trung tâm và ngoại ô thành phố như khu đô thị trị giá 8 tỷ USD Ecopark, hay tổ hợp Ciputra International City ở phía Tây Bắc của thành phố.

Các thành phố khác, như Đà Nẵng, Nha Trang và những thị trường bị ảnh hưởng trước đây như đảo Phú Quốc và các khu giải trí như Quy Nhơn, Hồ Tràm đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nước và quốc tế bởi lượng khách du lịch đến những nơi này gia tăng đáng kể, mức tăng 25% trong quý I/2017 so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong những năm 2010-2013, khủng hoảng bong bóng bất động sản kéo dài bởi sự sảng khoái và phát triển chất lượng thấp, lãi suất thấp và dòng tín dụng tự do đổ vỡ.

Vậy điều gì đã thay đổi kể từ khủng hoảng bong bóng bất động sản kéo dài trong những năm 2010-2013?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận hảo sát thị trường CBRE Việt Nam cho biết: "Sau thời kỳ khủng hoảng đó, đã chứng kiến các chính sách khuyến khích và chính sách bảo vệ khách hàng được ban hành như bảo lãnh ngân hàng bắt buộc đối với các dự án phát triển nhà ở". 

Tuy nhiên, cũng theo bà Dung, vẫn còn tồn tại những rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài, và điều quan trọng nhất là phải củng cố toàn diện thị trường bất động sản trong tình trạng thiếu cung trong một số phân khúc sản phẩm.

Mặc dù lạc quan về tình hình của các phân khúc thị trường khác nhau ở Việt Nam, các nhà phân tích vẫn bày tỏ một số quan ngại.

Bà Dung chỉ ra một sự suy giảm số lượng giao dịch trong quý I/2017 và trên thực tế, nguồn cung lớn từ năm 2016 là dấu hiệu cho thấy các trung tâm phát triển lớn của đất nước có thể phải đối mặt với khả năng dư thừa nguồn cung.

Trong một báo cáo được công bố vào tháng 9/2016, công ty tư vấn bất động sản hàng đầu Vinacapital ghi nhận mức cung dư thừa trên thị trường. Báo cáo cho biết vào cuối quý II/2016, giá trị tồn kho trong phân khúc này đạt tổng cộng 556 triệu USD.

Mặc dù tình hình nguồn cung nghiêm trọng như vậy nhưng không có đơn vị nào lên tiếng về việc cần điều chỉnh giá.

Trên thực tế, bức tranh tổng thể hiện nay vẫn rất khả quan. Bất động sản tại Việt Nam đã tăng 12% trong năm 2016 so với năm trước. Thị trường minh bạch hơn và dự báo tăng trưởng kinh tế trên 6% đã đóng góp cho động lực tăng trưởng này.

Bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ hơn của chính phủ về cho vay và lãi suất, nâng cao chất lượng của các dự án và xóa bỏ các rào cản đối với sở hữu nước ngoài, là các yếu tố thúc đẩy thị trường.

Trước tiên, bất động sản ở Việt Nam vẫn được coi là một hợp đồng giá trị cao. Giá bất động sản ở TP.HCM, thị trường đắt đỏ nhất cả nước, trung bình dưới 5.000 USD /m2, thấp hơn nhiều so với các thị trường khác trong khu vực như Bangkok hay Jakarta và chỉ là mức nhỏ so với Singapore, Nhật Bản, Đài Loan, Hong Kong và Hàn Quốc - nơi các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến Việt Nam.

Tại thị trường nhà ở thứ hai, một ngôi nhà cao cấp gồm bốn hoặc nằm phòng ngủ với diện tích từ 800 đến 1.000m2 tại Đà Nẵng hoặc Nha Trang với mức giá 1 - 2 triệu USD đang thu hút các nhà đầu tư.

Đối với nhà đầu tư mua nhà để cho thuê, lợi nhuận từ 5-8% trong phân khúc cao cấp là một lý do hợp lý khác để đầu tư.

Các nhà phát triển bất động sản đang xây dựng một cách chọn lọc và thông minh hơn, phục vụ nhu cầu của khách hàng với các sản phẩm chất lượng cao, hơn là làm gia tăng bong bóng nhà đất trong cuộc đua gọi vốn như trước đây.

Khi thị trường dường như đang hướng đến sự bão hòa, các nhà phát triển đang chuyển sự quan tâm của mình sang các sản phẩm ít giá trị hơn, nhằm vào tầng lớp trung lưu đang phát triển của Việt Nam. Một thay đổi khác kể từ cuộc khủng hoảng nhà đất là họ đã tăng cường tập trung vào quản lý và nâng cao dịch vụ khách hàng.

Ông Chen Lian Pang, Giám đốc điều hành của CapitaLand Vietnam nói: "Chúng tôi đang cố gắng cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng thông qua việc đổi mới sản phẩm và nâng cao dịch vụ". "Chúng tôi đã thiết lập một bộ phận quan hệ dành riêng cho khách hàng, giúp khách hàng trong mọi bước của quá trình mua bất động sản, từ các thủ tục thanh toán, chuyển giao các đơn vị tiền tệ đến việc duy trì sự phát triển".

Một bài học khác là mở rộng thị trường bất động sản xanh. Theo bà Melissa Merryweather, Trưởng đại diện Green Cities Fund tại Việt Nam, số dự án bất động sản xanh (Green Building) đã tăng gấp đôi qua mỗi năm trong vài năm trở lại đây, với hơn 100 dự án được cấp giấy chứng nhận GB hoặc đang trong quá trình được cấp giấy chứng nhận GB. Tuy nhiên, mặc dù đây là tiến bộ đáng kể, nhưng vẫn chỉ chiếm một phần nhỏ tổng các dự án xây dựng mới trong cả nước.

Trong khi các dự án khu dân cư cao cấp tái định cư tại TP.HCM và Hà Nội đã bắt kịp các xu hướng trong những năm gần đây, các chuyên gia cho rằng câu chuyện lớn tiếp theo sẽ là sự mở rộng của các điểm đến của nhà ở thứ hai.

Với môi trường kinh doanh thuận lợi và các điểm mạnh về mô trường sống, Đà Nẵng từ lâu đã được nhiều nhà đầu tư để mắt tới. Mùa thu năm nay, thành phố tổ chức hội nghị APEC, sự kiện sẽ mang lại cơ hội tốt để xây dựng thương hiệu và thu hút đầu tư.