Lãi suất giảm, dòng tiền có chảy vào bất động sản?

Doanh nghiệp không dễ vay vốn

Mặc dù lãi suất cho vay đang hạ nhiệt nhưng vướng mắc pháp lý dự án liên quan đến đầu tư và xây dựng vẫn tiếp tục chặn dòng tiền chảy vào bất động sản.

Theo ông Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, hiện hàng ngàn dự án đang bị dừng triển khai do vướng mắc về thủ tục đầu tư nên nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng được chuẩn tín dụng của các ngân hàng. 

Ông Đức cho rằng, cho vay là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều rủi ro về pháp lý như hiện nay, việc các ngân hàng buộc phải siết chặt điều kiện cho vay, góp vốn là tất yếu.

Đồng thời, các ngân hàng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản có tỷ lệ rủi ro cao, thực hiện tốt công tác định giá tài sản bảo đảm, nhất là tại các địa bàn có hiện tượng sốt đất, thổi giá bất động sản trong thời gian qua.

Đây chính là lý do khiến tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản đã trở lại nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn phản ánh rằng, họ rất khó tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cũng cho rằng, dòng vốn tín dụng trong thời gian tới không dễ vào lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh vướng mắc pháp lý nan giải như hiện nay.

Để hỗ trợ nền kinh tế và các doanh nghiệp phục hồi, ngoài câu chuyện lãi suất hạ, các ngân hàng cần linh hoạt hơn điều kiện cho vay, nhưng linh hoạt hơn chứ không hạ chuẩn, bởi điều này sẽ tiềm ẩn nguy cơ rất lớn đối với sự an toàn của hệ thống tín dụng.

Một lý do khác theo ông Lực là nguồn vốn tín dụng đang được định hướng tập trung vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, thay vì các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản. Do đó, trước bối cảnh hiện nay, bản thân doanh nghiệp địa ốc cũng cần có những giải pháp tái cơ cấu, bán bớt tài sản để có nguồn tiền duy trì hoạt động.

Nguyên nhân thứ hai khiến nhiều chuyên gia cho rằng, dòng vốn tín dụng rất khó chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản là do mức lãi suất cho vay trên thị trường dù đã giảm nhưng vẫn chưa rõ rệt.

Từ mức 14% hồi đầu năm 2023, lãi suất vay hiện tại đang ở mức 12 - 13%. Nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp cho rằng, lãi suất cho vay cần được điều chỉnh giảm hơn nữa để khơi thông dòng vốn vào thị trường và toàn bộ nền kinh tế, hoạt động sản xuất kinh doanh, giúp phục hồi tăng trưởng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho rằng, từ đầu năm 2023, doanh nghiệp của ông đã liên hệ nhiều ngân hàng, nhưng lãi suất cho vay bất động sản hiện vẫn mở mức rất cao, khoảng 12%/năm; các doanh nghiệp uy tín, có mối quan hệ với ngân hàng cũng ở mức 11%/năm.

Mức lãi suất này vẫn "quá sức" với các doanh nghiệp và cả khách hàng vay mua nhà, nhà đầu tư bất động sản. Lãi suất cho vay bất động sản cần điều chỉnh xuống mức dưới 9%/năm, khoảng 7-8%/năm đầu tiên, khi đó, chủ đầu tư, khách hàng mới mạnh dạn vay.

Nhiều chuyên gia khác cùng doanh nghiệp có chung kiến nghị rằng, Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục giảm lãi suất cho vay xuống mức thấp hơn nữa. Thậm chí, nhiều ý kiến còn đề xuất, lãi suất cho vay nên ở mức 6 - 8% như trước đại dịch để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp.

Ngoài yếu tố lãi suất và pháp lý dự án, quan trọng hơn, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sức khoẻ các doanh nghiệp bất động sản hiện đang rất "yếu" do những khó khăn của thị trường vốn đã tích tụ được một thời gian dài.

Nhiều doanh nghiệp gần như đã "kiệt quệ" với khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng. Các doanh nghiệp hiện đang loay hoay xử lý nợ trong bối cảnh dự án không có thanh khoản, áp lực trái phiếu đè nặng. Mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh gần như đều ngưng trệ nên họ không có khả năng hấp thụ nguồn vốn mới từ ngân hàng.

Nhà đầu tư "chùn tay"

Việc phải xử lý các khoản nợ cũ trong bối cảnh thị trường trầm lắng, khiến các doanh nghiệp bất động sản chưa có nhu cầu vay mới để phát triển dự án. Tương tự, ở phía các khách hàng, nhà đầu tư, ngoài những người mua nhà có nhu cầu ở thực, phần lớn nhà đầu tư vẫn chưa quyết định vay vốn tín dụng để vào thị trường ở thời điểm này.

Theo nhiều nhà đầu tư bất động sản, thị trường hiện tại chưa thực sự hấp dẫn để họ xuống tiền. Nguyên nhân là do giá bất động sản thời gian trước đó đã bị đẩy lên rất cao và hiện chưa có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt là các dòng sản phẩm chất lượng, mang lại giá trị sinh lời và dòng tiền.

Còn lại, các sản phẩm đất nền và nghỉ dưỡng thì rủi ro pháp lý và rủi ro đầu tư rồi "bỏ hoang" là điều có thể thất rõ.

Bên cạnh đó, theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Soho Vietnam, thị trường bất động sản hiện tại vẫn rất khó để xác định rằng sẽ hồi phục hay tiếp tục trầm lắng trong thời gian tới.

Với bối cảnh hiện nay, khi kinh tế vĩ mô suy giảm, nhiều khả năng, ông Cần dự báo thị trường sẽ rất khó để phục hồi trong ngắn hạn. Với những khó khăn chung của nền kinh tế, hầu hết các ngành nghề kinh doanh từ sản xuất, xuất nhập khẩu, thương mại dịch vụ, du lịch đều lao đao, thu nhập, đời sống người dân bị ảnh hưởng nặng nề.

Trong khi đó, yếu tố quan trọng để phục hồi thanh khoản bất động sản là người dân phải có tích luỹ, dư thừa về nguồn tiền để vào thị trường. Sang năm 2024, diễn biến của thị trường vẫn rất khó đoán định do phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô. 

Chính vì vậy, nhà đầu tư cá nhân và khách hàng mua nhà vẫn chưa sẵn sàng vay tín dụng để mua bất động sản. Trừ khi có sản phẩm thật sự tốt, nhà đầu tư mới mạnh dạn xuống tiền. Ngược lại, phần lớn họ vẫn giữ trạng thái chờ đợi, nghe ngóng thêm, ông Cần nhận định.