Giấy phép con 'đất ở hợp pháp' làm khó doanh nghiệp bất động sản

Đã hai năm nay, Novaland gần như không có dự án mới nào được triển khai do những khó khăn chồng chéo của pháp luật trong khâu công nhận chủ đầu tư.

Dự án 4,3 ha ở đường Đồng Văn Cống (Quận 2) của tập đoàn này dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã có sổ đỏ nhưng do phải bổ sung thủ tục chấp thuận chủ đầu tư nên đến nay vẫn chưa thể khởi động. Hiện công ty đang bế tắc trong khâu công nhận chủ đầu tư do thuật ngữ "đất ở hợp pháp".

Gặp hoàn cảnh tương tự là Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, theo lãnh đạo công ty này, những vướng mắc về chữ "đất ở" tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở gây ra ách tắc trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. 

Cụ thể Luật Nhà ở yêu cầu: "Một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp". Trong khi đó, tại buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo TP. HCM với các doanh nghiệp bất động sản chiều 7/11, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hưng Thịnh đã thẳng thắn thừa nhận rằng đây là quy định mâu thuẫn với chính nó, "bó chân" các doanh nghiệp, gây khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án hiện nay.

"Nếu có đất ở hợp pháp mới được chấp thuận chủ trương đầu tư thì quá vô lý. Nếu như vậy, làm sao đầu tư những khu đô thị mới, bởi đó toàn là những khu đất nông nghiệp hoặc đất khác chứ hoàn toàn không có đất ở", ông Trung khẳng định.

Không chỉ Novaland, Hưng Thịnh, rất nhiều doanh nghiệp khác tại TP. HCM đều có chung những khó khăn vướng mắc xoay quanh vấn đề về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án.

Đơn cử như Công ty CP Đầu tư Nam Long, doanh nghiệp này cũng đang gặp trở ngại về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, công ty có dự án 5,8 ha, hiện đã giải phóng mặt bằng gần hết, nhưng không thể thực hiện dự án do quy định muốn được công nhận làm chủ đầu tư, doanh nghiệp phải có 100% đất sạch và phải có sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đất.

Một doanh nghiệp khác là Công ty CP Địa ốc Phú Long, cuối năm 2004, công ty trúng đấu giá 14 khu đất với tổng diện tích 44,5ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để xây dựng khu đô thị Dragon City. Tuy nhiên khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư.

Ngoài ra, Công ty CP Địa ốc Phú Long còn được UBND TP. HCM giao làm chủ đầu tư dự án ngầm hóa đường điện 220kV đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè bằng nguồn vốn tự có. Công ty đã chuyển 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để đền bù nhưng gần 10 năm nay vẫn chưa giải phóng mặt bằng được để thực hiện dự án.

Thừa nhận những khó khăn của doanh nghiệp trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư do những vướng mắc trong quy định "đất ở hợp pháp", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, trước đây, căn cứ vào quy định tại Điều 169 và Điều 191 Luật Đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án, chủ yếu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

Tuy nhiên, quy trình, thủ tục mới về việc lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch để triển khai dự án, bao gồm đất ở và các loại đất khác đã bị ách tắc cho đến nay do những khó khăn trong thực hiện.

Trong khi đó, đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn (bao gồm cả vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. 

Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. 

Trước thực trạng này, ông Châu kiến nghị Chính phủ sớm ban hành văn bản quy phạm pháp luật để hướng dẫn cụ thể các trường hợp doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất. Trong đó có đất ở xen cài với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được chỉ định chủ đầu tư, với điều kiện phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phát triển đô thị, khu dân cư của địa phương.

Về điểm nghẽn trong việc giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án hiện nay, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM thừa nhận, công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang, chậm triển khai. Dự án bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân. 

Do đó, cần có cơ chế hiệp thương, thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.

Về điểm nghẽn tiền sử dụng đất đối với các dự án, ông Châu cũng khẳng định, tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin - cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp.

Ông Châu kiến nghị UBND thành phố cho phép dự án được tạm nộp tiền sử dụng đất để dự án có thể "chạy tiếp". Đồng thời, thành phố cần sớm xác định tiền sử dụng đất phải nộp để chủ đầu tư thực hiện hoàn tất nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước và đủ điều kiện làm sổ đỏ cho người mua nhà.