Leader talk

Nhà đầu cơ bất động sản đang đặt cược dài hơi vào đặc khu kinh tế

Michael Modler* Thứ bảy, 02/06/2018 - 11:45

Cũng không có gì khó hiểu khi các nhà đầu tư tỏ ra hứng khởi đối với bất động sản đặc khu kinh tế. Nhưng họ cũng nên biết lắng nghe những tiếng nói hoài nghi.

Giá nhà đất ở Phú Quốc đã tăng mạnh trước thông tin lên đặc khu

Đầu cơ bất động sản không còn xa lạ ở Việt Nam, nhưng với những biến động gần đây, ngay cả những người quan sát thị trường lão luyện cũng phải ngạc nhiên. Đầu tháng 5, chính quyền các địa phương đã quyết định tạm thời đóng băng các giao dịch bất động sản ở huyện Vân Đồn (Quảng Ninh) và khu vực Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) cho đến kỳ họp tháng 6 của Quốc hội. Động thái này xuất hiện sau khi những cơn sốt đất liên tục bùng nổ ở những khu vực này. Theo tin đưa gần đây của TheLEADER, giá đất ở Bắc Vân Phong đã tăng gấp hàng trăm lần trong hai năm qua.

Rõ ràng, việc các nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới bất động sản ở Vân Đồn và Bắc Vân Phong bắt nguồn từ quyết định thành lập các đặc khu kinh tế. Chính phủ đặc mục đích sử dụng ưu đãi về thuế và thuế quan và thủ tục hải quan tinh gọn với ít quy định hơn để thu hút đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau như công nghiệp chế tạo, bất động sản nhà ở, bán lẻ, du lịch và khu nghỉ dưỡng có sòng bạc.

Với những kế hoạch đầy ấn tượng, đặc khu kinh tế được quan tâm nhiều đến thế cũng đúng, nhưng nhà đầu tư cũng nên biết hoài nghi. Tỷ phú Warren Buffet từng nói, "Hãy tham lam khi người khác sợ hãi, và sợ hãi khi người khác tham lam."

Vì sao phải hoài nghi? Rất đơn giản: hầu hết các đặc khu không đáp ứng được kỳ vọng ban đầu. Theo tạp chí The Economist, các đặc khu kinh tế trên thế giới chủ yếu thuộc ba loại: một số ít thành công đáng kinh ngạc, một số lớn hơn thành công vừa phải, và một số rất lớn thất bại. Nhiều trường hợp thất bại không thể gượng dậy và chỉ còn là những lô đất bỏ hoang sau nhiều năm thành lập. Vài trường hợp khởi đầu có vẻ hứa hẹn hơn, nhưng cũng không thành công về lâu dài, thường là do các thủ tục cồng kềnh, công tác quản lý kém và tham nhũng.

“Gương tày liếp” còn đó nhưng sức hấp dẫn của mô hình đặc khu kinh tế vẫn rất lớn, vì câu chuyện về những đặc khu thành công đều rất hứa hẹn và khả quan. Các nhà hoạch định kinh tế trên thế giới phải ngạc nhiên trước sự phát triển của đặc khu Thâm Quyến gần Hồng Kông. Nhờ chính sách thuận lợi, một làng chài nghèo đói biến thành một thành phố lớn và phát triển ở mức độ cao chỉ trong 20 năm.

Tuy nhiên, chúng ta cần nhớ rằng đặc khu Thâm Quyến được thành lập vào năm 1980, khi Trung Quốc vẫn còn trong giai đoạn đầu của cải cách mở cửa. Nhờ đó, môi trường đầu tư của đặc khu cực kì khác biệt so với nền kinh tế chung của Trung Quốc lúc bấy giờ, và đặc khu kinh tế là một khái niệm tương đối mới.

Từ đó đến nay, việc giảm thuế quan và cải cách cơ cấu kinh tế diện rộng đã diễn ra ở Trung Quốc cũng như trên toàn cầu. Những cải cách này đã làm giảm lợi thế “độc quyền” về môi trường đầu tư của các đặc khu. Ngoài ra, hiện nay vẫn còn một số lớn đặc khu vẫn đang cạnh tranh thu hút đầu tư. Tính đến năm 2016, có 4.000 đặc khu kinh tế trên toàn thế giới so với năm 1980 chỉ có hơn 100. Vì đặc khu không còn “đặc biệt” nữa nên phần lớn các đặc khu không thể thu hút được dự án đầu tư có ý nghĩa.

Ba đặc khu kinh tế của Việt Nam vẫn có thể thành công, nhưng các nhà hoạch định chính sách nên lưu ý rút kinh nghiệm từ các trường hợp thành công và thất bại trên khắp thế giới. Điểm mấu chốt là các ưu đãi thuế có thể thu hút được nhà đầu tư, nhưng chỉ thế thôi thì chưa đủ để đảm bảo sự phát triển bền vững của các đặc khu. Cơ sở hạ tầng là nhân tố cực kỳ quan trọng để kết nối các đặc khu với thị trường toàn cầu. Chính phủ có thể hy vọng khu vực tư nhân sẽ tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn phải có ngân sách Nhà nước để hỗ trợ.

Thứ hai, Việt Nam cần cân bằng giữa việc giám sát (để chống rửa tiền và các hành vi lạm quyền khác) mà vẫn đảm bảo môi trường thông thoáng cho nhà đầu tư (để tránh thủ tục cồng kềnh). Cuối cùng, các đặc khu thành công như Thâm Quyến đặt mục tiêu phát triển hết sức thực tế. Đặc khu liên kết với các nhà cung cấp ở địa phương và tập trung vào các ngành sản xuất tương đối đơn giản, chẳng hạn như hàng may mặc và chế biến thực phẩm. Những đặc khu hướng đến các lĩnh vực hào nhoáng hơn như dịch vụ công nghệ cao và tài chính đã thường kém thành công hơn nhiều.

Các nhà đầu tư bất động sản đặc khu có thể sẽ được hưởng thành quả trong tương lai, nhưng họ đang theo đuổi một ván cược rất dài hơi.

(*) Bài viết phản ánh quan điểm của Michael Modler, Giám đốc phát triển Kinh doanh tại Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn cầu (GIBC) tại TP. HCM. 

Giải pháp căn cơ để ngăn đầu cơ, sốt đất ảo ở đặc khu kinh tế

Giải pháp căn cơ để ngăn đầu cơ, sốt đất ảo ở đặc khu kinh tế

Bất động sản -  6 năm

Theo đại diện của công ty tư vấn bất động sản Savills, đặc khu kinh tế muốn thực sự phát triển phải có quy hoạch ngay từ đầu, trong khi đó quy hoạch của Việt Nam vốn chưa phải thế mạnh.

Cơn sốt đất đặc khu đang hạ nhiệt, nhà đầu tư mắc kẹt

Cơn sốt đất đặc khu đang hạ nhiệt, nhà đầu tư mắc kẹt

Bất động sản -  6 năm

Quyết định mạnh tay của chính quyền địa phương đã khiến cơn sốt đất càn quét các đặc khu kinh tế tương lai đang dần hạ nhiệt.

Cần liều thuốc đắng hạ nhiệt sốt đất đặc khu

Cần liều thuốc đắng hạ nhiệt sốt đất đặc khu

Leader talk -  6 năm

Nếu không có biện pháp quản lý phù hợp, cơn sốt đất đang càn quét tại các đặc khu tương lai như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc sẽ để lại những hệ luỵ khôn lường.

Mạnh tay ‘cắt cơn’ sốt đất đặc khu Vân Đồn, Phú Quốc

Mạnh tay ‘cắt cơn’ sốt đất đặc khu Vân Đồn, Phú Quốc

Bất động sản -  6 năm

Thực trạng giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu kinh tế đang khiến các địa phương ráo riết ban hành lệnh cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để cắt cơn sốt đất ảo tại đây.

Hệ lụy khôn lường từ cơn sốt đất đang càn quét các đặc khu kinh tế

Hệ lụy khôn lường từ cơn sốt đất đang càn quét các đặc khu kinh tế

Bất động sản -  6 năm

Thực trạng sốt đất tại các đặc khu kinh tế hiện nay không chỉ đẩy nhà đầu tư vào nguy cơ rủi ro cao mà còn gây khó khăn cho chính quyền địa phương, doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng triển khai dự án theo quy hoạch sau này. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng, điều này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đặc khu trong mắt các nhà đầu tư chiến lược.

Vị thế của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế

Vị thế của Việt Nam trong mắt nhà đầu tư quốc tế

Hồ sơ quản trị -  1 giờ

Vị thế của Việt Nam đang lên rõ rệt song cũng còn nhiều điểm nghẽn cần khai thông để biến vị thế tốt thành dòng chảy FDI mạnh hơn.

Thách thức xuất khẩu thủy sản sang Mỹ sau cuộc bầu cử tổng thống

Thách thức xuất khẩu thủy sản sang Mỹ sau cuộc bầu cử tổng thống

Tiêu điểm -  2 giờ

Xuất khẩu thủy sản sang Mỹ sẽ tiếp tục phải đối mặt với những thay đổi chính sách thương mại quốc tế cũng như các yêu cầu về tiêu chuẩn chất lượng.

Khám phá các trụ cột tạo nên thế và lực của TC Group

Khám phá các trụ cột tạo nên thế và lực của TC Group

Hồ sơ quản trị -  3 giờ

Được thành lập và vận hành bởi những nhà kinh doanh khá kín tiếng, Tập đoàn Thành Công (TC Group) đã phát triển tới quy mô của những tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam.

Bất động sản nhà ở, bán lẻ hút vốn ngoại

Bất động sản nhà ở, bán lẻ hút vốn ngoại

Tiêu điểm -  5 giờ

Bán lẻ, nhà ở và nghỉ dưỡng là các lĩnh vực thu hút mạnh dòng tiền của các nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam thời gian gần đây.

GS. Gurdev Singh Khush: 'Được vinh danh cùng với GS. Võ Tòng Xuân là niềm hạnh phúc đặc biệt'

GS. Gurdev Singh Khush: 'Được vinh danh cùng với GS. Võ Tòng Xuân là niềm hạnh phúc đặc biệt'

Nhịp cầu kinh doanh -  6 giờ

GS. Gurdev Singh Khush, đồng chủ nhân giải đặc biệt VinFuture 2023 dành cho nhà khoa học đến từ các nước đang phát triển, đã có những chia sẻ đầy cảm xúc về hành trình nghiên cứu và hợp tác với GS. Võ Tòng Xuân để tạo ra những giống lúa mới.

Định hướng tăng trưởng mới của Viettel Post

Định hướng tăng trưởng mới của Viettel Post

Doanh nghiệp -  6 giờ

Ngay từ đầu năm nay, Viettel Post đã công bố chiến lược chuyển mình thành một công ty logistics theo hướng chuyên nghiệp, xanh và hiệu quả.

Quy chế dân chủ: Công cụ thực tiễn hay chỉ là hình thức?

Quy chế dân chủ: Công cụ thực tiễn hay chỉ là hình thức?

Sổ tay quản trị -  6 giờ

Quy chế dân chủ liệu có thật sự bảo vệ quyền lợi người lao động, hay vẫn chỉ mang tính hình thức? Đâu là giải pháp để xây dựng môi trường làm việc dân chủ?