Bất động sản

Ranh giới nhạy cảm khiến số hóa bất động sản mãi ì ạch

An Chi Thứ năm, 07/12/2023 - 11:15

Ranh giới giữa khai thác dữ liệu số và quyền riêng tư, dữ liệu cá nhân nhạy cảm của khách hàng, doanh nghiệp là yếu tố đang cản trở ngành bất động sản trong cuộc đua chuyển đổi số.

Rất ít thông tin về hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản được đưa lên môi trường số. Ảnh: Hoàng Anh.

Nguy cơ lộ dữ liệu tài sản cá nhân

Mặc dù hiện có khoảng 150 công ty công nghệ bất động sản tại Việt Nam và thu hút 500 triệu USD vốn đầu tư năm 2021 nhưng đến nay, bất động sản vẫn là lĩnh vực chậm ứng dụng công nghệ hơn nhiều so với những ngành, nghề khác.

Thực tế cho thấy, rất ít thông tin về hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản được đưa lên môi trường số. Một số thông tin như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có thể số hóa, nhưng được lưu trữ một cách rời rạc bởi các chủ thể khác nhau.

Hoạt động trên thị trường bất động sản được số hóa nhiều nhất là đăng tin rao bán. Thay vì phát tờ rơi, đăng tin vặt như trước đây, thông tin bán bất động sản được đăng tải trên các trang tin hoặc website của các doanh nghiệp, các trang mạng xã hội.

Trong khi đó, hiện chưa có một cơ sở dữ liệu chính thức nào được mở để truy cập, tìm kiếm, xem và khai thác thông tin về thị trường bất động sản. Các thông tin trên thị trường chưa được thu thập đầy đủ và tập hợp thành một hệ thống xuyên suốt, ghi lại các hoạt động, giao dịch theo thời gian thực.

Nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm

Nguyên nhân được Báo cáo "Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp" do Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) công bố mới đây chỉ ra rằng, bất động sản là lĩnh vực rất đặc thù, còn nhiều khó khăn trong công cuộc chuyển đổi số.

Trong xu hướng chuyển đổi số của lĩnh vực bất động sản, thông tin về sở hữu tài sản của cá nhân có thể bị đánh cắp bằng nhiều cách, như tin tặc tấn công, sự cố bảo mật hoặc mất thông tin từ các bên thứ ba.

Nếu doanh nghiệp không kiểm soát hoặc quản lý trong quá trình số hóa dữ liệu trên thị trường bất động sản, khách hàng và xã hội nói chung sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Trong khi đó, cho đến nay vẫn chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc công bố thông tin với công chúng. Ranh giới giữa khai thác dữ liệu số và quyền riêng tư của các giao dịch bất động sản chưa rõ ràng.

Ngoài các dữ liệu cá nhân cơ bản, Nghị định 13 về bảo vệ dữ liệu cá nhân nêu rõ, dữ liệu cá nhân nhạy cảm là dữ liệu gắn liền với quyền riêng tư của cá nhân như thông tin khách hàng của tổ chức tín dụng, thông tin về tài khoản, tiền gửi, tài sản gửi, thông tin về giao dịch... Các dữ liệu này không được mua, bán dưới mọi hình thức.

Các dữ liệu về dân cư, đất đai, doanh nghiệp là dữ liệu cơ bản làm nền tảng phát triển chính phủ điện tử, cơ quan, tổ chức, cá nhân được phép tự do sao chép, chia sẻ, trao đổi, nhưng không được bán trái phép.

Tuy nhiên, vì chưa có quy định cụ thể về khai thác, lưu trữ, công bố thông tin về thị trường bất động sản với đối tượng là doanh nghiệp, nên ranh giới giữa được phép và không được phép rất mong manh.

Dữ liệu số hoàn toàn có thể trở thành đối tượng chiếm hữu, sử dụng, trao đổi, mang lại giá trị và có thể quy đổi được thành tiền.

Nếu dữ liệu số là tài sản, doanh nghiệp có quyền lưu trữ, sử dụng tài sản của mình vào mục đích thương mại hoặc phi thương mại và không có quyền xâm phạm đến tài sản tư hữu của người khác và tài sản công. Nhưng việc xác định dữ liệu số có phải là tài sản của doanh nghiệp khai thác, lưu trữ dữ liệu hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Ví dụ, dữ liệu về căn nhà mà anh A đang sở hữu được cung cấp cho sàn giao dịch bất động sản X để đăng bán. Như vậy, cả anh A và sàn X cùng được biết và lưu trữ dữ liệu về căn nhà của anh như một loại tài sản.

Tuy nhiên, nếu xác định dữ liệu về căn nhà là tài sản của sàn X, thì sẽ làm sai lệch ý nghĩa của tài sản và ngầm cho phép sàn X có thể sử dụng dữ liệu đó với mục đích thương mại.

Bởi vì anh A là người sở hữu dữ liệu về căn nhà, nên sàn X phải bị giới hạn kiểm soát dữ liệu đó. Nghĩa là, sàn X chỉ có thể lưu trữ dữ liệu đó trong thời gian nhất định với sự cho phép của anh A, và không được biến dữ liệu đó thành tài sản tư hữu.

Trong khâu lưu trữ dữ liệu số, doanh nghiệp có thể lưu trữ thông tin được cung cấp trong thời gian nhất định với sự cho phép của chủ thể, nhưng không được lưu trữ lâu dài và biến dữ liệu thành tài sản tư hữu.

Tương tự, đối với việc khai thác dữ liệu đầu ra từ cơ quan nhà nước, doanh nghiệp cũng có thể khai thác dữ liệu mở, nhưng không được bán, sử dụng với mục đích thương mại.

Như vậy, giới hạn của doanh nghiệp trong các khâu khai thác dữ liệu đầu vào, lưu trữ và công bố dữ liệu đầu ra trong số hóa bất động sản là rất lớn, cản trở quá trình phát triển của số hoá. Hoạt động này của doanh nghiệp cần được đặt trong sự ràng buộc với 2 chủ thể còn lại là nhà nước và người dân.

Cần luật hoá việc xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản

Trong khi đó, theo TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành bất động sản, trường Đại học Kinh tế quốc dân, số hóa dữ liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với thị trường bất động sản bởi quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản thực chất là giao dịch thông tin bất động sản.

Việc chào bán các loại hàng hóa khác là người bán mang sản phẩm đến cho người mua, ngược lại, với bất động sản, người bán mang khách hàng đến với sản phẩm, nghĩa là giao dịch dựa trên thông tin của bất động sản.

Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên những lợi ích mà người sở hữu nhận được ở hiện tại và trong tương lai. Nó được xác định phụ thuộc vào thông tin về bất động sản và những yếu tố xung quanh như quy hoạch, hạ tầng, tình hình phát triển kinh tế tại địa phương.

Do đó, nếu thông tin về bất động sản không minh bạch thì giao dịch bất động sản cũng không dựa trên giá trị thực.

Lấy ví dụ trong khâu định giá đất, ông Lượng cho rằng, việc thiếu cơ sở dữ liệu thị trường, dẫn đến việc định giá thiếu chính xác, không sát với giá đất thị trường.

Điều đó dẫn đến tình trạng thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông tin dữ liệu đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập.

Mặt khác, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt; nhiều loại đất, khu vực không có thông tin hoặc khó thu thập thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc thất thoát nguồn thu ngân sách từ thuế, phí.

Vì vậy, việc số hóa dữ liệu không chỉ có ý nghĩa lâu dài với thị trường bất động sản, mà còn là giải pháp tháo gỡ những tồn tại, khó khăn đến từ sự thiếu minh bạch của thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản rơi vào 'ngõ cụt'

Đề xuất giải pháp quản lý hoạt động của doanh nghiệp tham gia số hóa và công bố dữ liệu về thị trường bất động sản, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, Chính phủ cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản

Hiện nay, do chưa có quy định cụ thể, quy rõ trách nhiệm cho từng chủ thể trong việc số hóa, xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, chưa có cơ chế cho từng cơ quan, bộ phận, đối tượng khi tham gia khai thác, lưu trữ và công bố thông tin về thị trường, nên vẫn chưa hình thành được một kênh thông tin thống nhất, đủ xác thực, tin cậy, có tính cập nhật thường xuyên, thời sự tình hình của thị trường.

Bởi vậy, cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.

Trong đó, nhà nước đóng vai trò quản lý, là đầu mối khai thác, tập hợp, lưu trữ và công bố thông tin đầu ra về thị trường bất động sản. Các cơ quan Bộ Xây dựng cùng các bộ, ban ngành, chính quyền địa phương có trách nhiệm khai thác, xác minh thông tin đầu vào, số hóa dữ liệu đầu vào để đóng góp vào cơ sở dữ liệu chung.

Doanh nghiệp phát triển bất động sản có trách nhiệm công bố thông tin theo quy định hiện hành. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản tham gia khai thác, số hóa dữ liệu và có trách nhiệm đóng góp dữ liệu về cơ sở dữ liệu chung do Nhà nước quản lý.

Người dân có trách nhiệm cung cấp thông tin xác thực về giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Trách nhiệm này cần gắn với hình sự để tránh tình trạng bất động sản “hai giá” đã diễn ra phổ biến trong thời gian vừa qua.

Việc luật hóa quy trình số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở pháp lý để thuận lợi cho việc đầu tư hạ tầng số phục vụ việc thu thập, lưu trữ, khai thác và công bố thông tin.

Bất động sản nghỉ dưỡng khó trăm bề

Bất động sản - 11 tháng

Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang đối diện với hàng loạt thách thức nan giải trên mọi mặt, từ thủ tục pháp lý, đầu tư xây dựng, mở bán dự án đến quản lý vận hành.