Bùng nổ tranh chấp chung cư: Lãnh đạo Cục Quản lý nhà nói gì?

Như TheLEADER đã đăng tải trong các số trước, nội chiến chung cư đang xuất hiện với xu hướng ngày càng gia tăng tại nhiều dự án trên khắp cả nước trong thời gian vừa qua. 

Điều đáng nói là hầu hết các tranh chấp này đều nan giải và khó giải quyết, dường như những mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý rất khó có thể tìm được tiếng nói chung. 

Để hiểu rõ hơn về vấn đề này dưới góc nhìn của các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như tìm hiểu các giải pháp để giải quyết mâu thuẫn chung cư một cách triển để, TheLEADER đã có cuộc trao đổi với ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Ông có nhận định thế nào về thực trạng tranh chấp chung cư đang bùng nổ mạnh mẽ trong thời gian gần đây?

Ông Hà Quang Hưng: Trong thời gian vừa qua, Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. 

Các văn bản này đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm cảnh quan, kiến trúc của nhà chung cư và tạo nếp sống văn minh đô thị cho người dân. 

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc, tranh chấp xảy ra trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Tranh chấp giữa ban quản trị và chủ đầu tư liên quan đến việc thu, nộp, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% của nhà chung cư; tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng; tranh chấp về chất lượng, diện tích căn hộ so với cam kết của chủ đầu tư với khách hàng.

Bên cạnh đó là các tranh chấp giữa cư dân với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư về mức phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; tranh chấp về các vấn đề bảo hành, bảo trì; tranh chấp liên quan đến việc cung cấp các dịch vụ độc quyền.

Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về nhà ở, trong đó có quản lý nhà chung cư, Bộ Xây dựng nhận thấy một số tranh chấp trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị - TheLEADER đã nêu thường xảy ra trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở 2014 và Thông tư số 02/2016.

Nguyên nhận là bởi các quy định pháp luật trước đây không rõ ràng, chưa cụ thể, các chế tài xử phạt hành vi vi phạm còn nhẹ, thậm chí nhiều hành vi vi phạm cũng chưa có chế tài xử phạt một cách thỏa đáng. 

Tuy nhiên, tôi cho rằng, với sự ban hành kịp thời Luật Nhà ở, Thông tư số 02 và đặc biệt là Nghị định số 139/2017 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ tạo hành lang pháp lý đầy đủ góp phần làm giảm thiểu các tranh chấp, mâu thuẫn nêu trên trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ông có thể nói rõ hơn về các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp giữa chung cư hiện nay?

Ông Hà Quang Hưng: Có thể kể đến năm nguyên nhân cụ thể gây ra tranh chấp chung cư như: Thứ nhất, do hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư còn chưa đầy đủ, chưa cụ thể, đặc biệt là trong giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở.

Thứ hai, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà không quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình nên đã gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của cư dân.

Thứ ba, các cơ quan có liên quan của địa phương cũng chưa vào cuộc một cách quyết liệt, chưa phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, ban quản trị và người dân.

Thứ tư, các quy định về việc xử lý các hành vi vi phạm của chủ đầu tư, ban quản trị liên quan đến việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chưa được ban hành kịp thời, chưa đủ mạnh. Mặt khác việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm của các cơ quan có thẩm quyền cũng không được thường xuyên và có hiệu quả.

Thứ năm, nhận thức về pháp luật nhà ở, trong đó có các quy định của pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư của cư dân còn hạn chế.

Nhiều chuyên gia cho rằng, một số mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư xuất phát từ sự thiếu vắng các khung pháp lý trong quản lý vận hành nhà chung cư như những quy định chưa rõ ràng về diện tích sở hữu chung, riêng, những vướng mắc trong việc thành lập ban quản trị, phí bảo trì. 

Bên cạnh đó là sự thiếu các chế tài đủ sức răn đe, xử lý các chủ đầu tư và cư dân sai phạm. Hiện chưa có cơ quan quản lý nào chịu trách nhiệm đứng ra giải quyết các tranh chấp này. Ý kiến của ông như thế nào về các quan điểm trên?

Ông Hà Quang Hưng: Việc ban hành Luật Nhà ở 2014, Thông tư số 02, Thông tư số 28 đã tạo hành lang pháp lý đầy đủ điều chỉnh hầu hết các vấn đề trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng; quy định về phí bảo trì quy định về ban quản trị nhà chung cư; quy định về kinh phí bảo trì.

Ngoài ra, các văn bản kể trên cũng quy định cụ thể nhiều vấn đề khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư như giá dịch vụ quản lý vận hành, điều kiện năng lực của đơn vị quản lý vận hành.

Có thể nói, hệ thống văn bản pháp luật nêu trên đã điều chỉnh khá toàn diện, đầy đủ các vấn đề liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Bên cạnh đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 139/2017 thay thế Nghị định 121/2013 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản. Trong đó đã bổ sung rất nhiều các chế tài xử phạt nặng đối với các hành vi vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư như phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng khi chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định và buộc phải bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định. 

Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với ban quản trị khi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định (khoản 4 Điều 66 Nghị định 139). Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với chủ đầu tư khi không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị theo quy định (Điểm a Khoản 6 Điều 66 Nghị định số 139).

Mặt khác, Luật Nhà ở cũng đã quy định cụ thể các phương thức giải quyết tranh chấp như tôn trọng sự thỏa thuận của các bên, thông qua thương lượng hòa giải hoặc giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự đối với các tranh chấp, khiếu nại xảy ra trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư.

Hiện có thực trạng một số chủ đầu tư dự án không hợp tác với chính quyền các phường, quận địa phương gây kéo dài việc thành lập ban quản trị. Bộ Xây dựng có ý kiến như thế nào về vấn đề này và giải pháp tháo gỡ?

Ông Hà Quang Hưng: Đúng là trước thời điểm Luật Nhà ở 2014, Thông tư số 02, Nghị định số 139 ngày 27/11/2017 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản được ban hành có tình trạng như TheLEADER nêu do không có chế tài xử phạt cũng như các quy định cụ thể liên quan đến việc thành lập ban quản trị. 

Tuy nhiên, sau khi Thông tư số 02 được ban hành thì về cơ bản các vướng mắc, tồn tại trong việc thành lập ban quản trị đã được giải quyết. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị. Trường hợp tổ chức lần đầu không thành thì tổ chức lần 2, nếu lần 2 không thành thì cư dân có đơn yêu cầu UBND cấp phường nơi có nhà chung cư đứng ra tổ chức.

Để cụ thể hóa hành vi không tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị theo quy định, Nghị định số 139 tại Điểm e Khoản 1 Điều 66 đã quy định mức xử phạt từ 10.000.000 - 20.000.000 đồng đối với hành vi không thành lập ban quản trị theo quy định.

Bên cạnh việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra nhằm phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm, Bộ Xây dựng cũng đã và tiếp tục có văn bản đôn đốc các địa phương, tuyên truyền phổ biến nâng cao ý thức về pháp luật trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư cho chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan để góp phần tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực này nói chung, và việc thành lập Ban quản trị nói riêng.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ có giải pháp gì để hạn chế tình trạng tranh chấp chung cư như đang diễn ra hiện nay?

Ông Hà Quang Hưng: Để giải quyết tồn tại, hạn chế nảy sinh liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn cũng như chủ động phối hợp với các Sở Xây dựng địa phương, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành cũng như đề nghị chính quyền địa phương chủ động tham gia để tháo gỡ, giải quyết các khó khăn, vướng mắc, tranh chấp của người dân.

Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, Bộ Xây dựng cũng luôn chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật về nhà ở trong đó có các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân có liên quan qua đó nâng cao sự hiểu biết, nhận thức của các đối tượng này nhằm khắc phục, hạn chế các tranh chấp, khiếu nại trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 139, trong đó đã bổ sung rất nhiều các chế tài xử phạt nặng đối với các hành vi vi phạm trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư. Các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là chính quyền địa phương cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực này.

Xin cảm ơn ông!