Đánh mất cơ hội do thiếu quỹ đất sạch cho phát triển khu công nghiệp
Tính chung trong 7 tháng năm 2021, Việt Nam thu hút 16,7 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới, giảm 11,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ giải ngân vốn cũng có xu hướng giảm khi chỉ tăng 3,8% so với 7 tháng năm 2020.
Ngoài nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam do đại dịch Covid-19 diễn biến ngày càng phức tạp, làm chậm lại quá trình tìm hiểu cơ hội và khả năng đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài thì một lý do quan trọng khác được nhiều chuyên gia chỉ ra là do những điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng đang cản trở sự thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp.
Là doanh nghiệp đang quản lý, vận hành và kinh doanh trên 3.000 ha đất của 14 khu công nghiệp tại 8 tỉnh, thành trên cả nước, bà Vũ Thị Thu Hằng, Giám đốc Kinh doanh, TNI Holdings Việt Nam cho rằng, một trong những vướng mắc rất lớn hiện nay là quy trình giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý để đảm bảo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư.
Theo bà Hằng,TNI Holdings là doanh nghiệp hiếm hoi có sự trải nghiệm về sức nóng của thị trường bất động sản công nghiệp thời gian vừa qua. Đặc biệt là trong bối cảnh điều tiết lại chuỗi cung ứng toàn cầu và Việt Nam được đánh giá là điểm đến an toàn, hiệu quả của các nhà đầu tư trên thế giới.
Từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2019, thị trường bất động sản công nghiệp đã có rất nhiều biến động lớn dẫn đến sự phát triển “nóng”. Sự phát triển này trước hết thể hiện ở quy mô đất cho thuê tăng đột biến, do có sự tham gia của rất nhiều nhà đầu tư, nhất là các doanh nghiệp đến từ Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung. Ngoài ra, việc hoàn thiện khâu giải phóng mặt bằng, pháp lý dự án cũng có nhiều bất cập, chưa theo kịp tiến độ của nhà đầu tư.
“Doanh nghiệp của chúng tôi hiện đang hoạt động tại nhiều địa bàn có sức hút về thu hút đầu tư khu công nghiệp như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hưng Yên. Tuy nhiên, thời gian qua, chính sự hạn chế từ quỹ đất sạch đã gây ảnh hưởng rất lớn để đối với hoạt động đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp cho thuê khu công nghiệp trong nước trong nhiều trường hợp đã không đáp ứng được các đơn hàng của nhà đầu tư nước ngoài”, bà Hằng chia sẻ.
TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư cũng dẫn chứng, nhiều dự án đầu tư mới có quy mô 200-300 triệu USD muốn vào Việt Nam, nhưng lại không có “đất sạch” sẵn sàng cho họ xây dựng nhà máy. Nếu muốn có thì phải chờ rất lâu, do đó nhiều doanh nghiệp FDI đã không vào.
Việt Nam đang bỏ phí nhiều cơ hội rất lớn do thiếu quỹ đất sạch và những vướng mắc trong giải phóng mặt bằng trong thu hút đầu tư nước ngoài, ông Thắng nhận định.
Nói rõ hơn về vấn đề này, bà Hằng cho hay, hiện quy trình giải phóng mặt bằng và các thủ tục pháp lý để đảm bảo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư đang là những thách thức và áp lực rất lớn đối với doanh nghiệp.
Do quỹ đất lớn của khu công nghiệp, chủ đầu tư xây dựng hạ tầng phải đền bù theo giai đoạn. Song vì hành lang pháp lý và quy trình đền bù giải phóng mặt bằng hiện còn rất nhiều vướng mắc, dẫn đến việc này phải kéo dài. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến toàn bộ quá trình hoạch định kinh doanh của doanh nghiệp mà còn đánh mất các cơ hội thu hút các doanh nghiệp FDI vào Việt Nam.
Mặt khác, không chỉ khó khăn trong giải phóng mặt bằng, sự phát triển nóng của xu hướng bất động sản công nghiệp còn dẫn đến việc tăng giá thuê trên toàn thị trường. Đồng thời, nguồn cung đất phát triển kho vận ở vị trí đắc địa ngày càng hạn hẹp cũng khiến giá thuê cao.
Do nhu cầu tăng, hiện nay các nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để ký hợp đồng thuê đất, để đảm bảo nhanh chóng được cấp phép xây dựng và sớm đi vào hoạt động. Tuy nhiên, về lâu dài, điều này sẽ phần nào ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp.
Hiện tượng tăng giá cho thuê đất tại một số khu công nghiệp đang làm giảm lợi thế so sánh giữa Việt Nam với các nước khác trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Gỡ khó cho đầu tư hạ tầng khu công nghiệp
Để thu hút các dòng vốn FDI hơn nữa trong thời gian tới, TS. Phan Hữu Thắng cho rằng, Việt Nam phải chuẩn bị sẵn sàng nguồn “đất sạch” để chào đón các dự án đầu tư mới.
Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều nhà đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp được giao đất quy mô lớn, nhưng chỉ giải phóng mặt bằng một phần, còn lại là vẫn chờ có nhà đầu tư mới giải phóng tiếp.
Vì vậy, các cơ quan quản lý cần tăng cường năng lực thực tiễn của các khu công nghiệp hiện có, tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng tốt hơn, hiện đại hơn để cạnh tranh với các khu công nghiệp của các quốc gia trong khu vực ASEAN.
Việt Nam cần khắc phục hạn chế trong khâu cung cấp quỹ đất sạch và cơ sở hạ tầng (cảng biển, hệ thống giao thông, kho bãi...). Đặc biệt, việc sớm khống chế dịch bệnh sẽ là yếu tố quan trọng để đón “đại bàng” tới đầu tư, không chỉ cho năm 2021 mà cả giai đoạn 2021-2025, ông Thắng nhận định.
Mặt khác, theo vị chuyên gia này, Việt Nam cần tránh phát triển các khu công nghiệp chỉ với mục tiêu là khai thác tiềm năng, nguồn lực đất đai. Các mô hình phát triển khu công nghiệp cần được phát triển theo hướng chuyên sâu, tăng khả năng cạnh tranh sản xuất trong công nghiệp chế biến, chế tạo.
Hiện các quốc gia ASEAN hay Ấn Độ đã tận dụng cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung rất tốt khi họ cải thiện cơ sở hạ tầng của các khu công nghiệp, đáp ứng yêu cầu đa dạng để cạnh tranh thu hút dòng FDI rời khỏi Trung Quốc.
Đồng quan điểm, bà Hằng cũng cho rằng, xu hướng phát triển các khu công nghiệp đồng bộ, hiện đại, chuyên sâu, đẩy mạnh khoa học công nghệ và khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ phát triển rất nhanh trong thời gian tới.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là để xây dựng khu công nghiệp đô thị đồng bộ, có sẵn nhà xưởng chất lượng cao, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cho thuê sẽ tốn nhiều thời gian và đòi hỏi chi phí lớn.
Trong khi đó, thời gian thu hồi vốn xây nhà xưởng cho thuê chậm, các đơn vị cho thuê cần ít nhất 10 năm để thu hồi vốn ban đầu. Điều này mang lại rủi ro rất lớn cho các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp.
