Tiền chảy vào bất động sản ngoại thành Hà Nội

Nguồn cung dự án nhà ở trong năm nay chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm và ngoại thành Hà Nội. 

Năm ngoái, khu vực ngoài trung tâm Hà Nội đóng góp 30% nguồn cung cho thị trường chung cư. 

Năm nay, các dự án chung cư tại năm huyện sắp lên quận như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng và Thanh Trì dự kiến chiếm 27% nguồn cung. Với quỹ đất lớn, năm huyện này sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở.

Nguồn cung ở các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên cũng sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người Hà Nội. 

Năm 2021, có 3.800 căn hộ mở bán ở khu đô thị Ecopark với tỷ lệ hấp thụ cao và giá bán trung bình lên tới 50 triệu đồng/m2, cao hơn 25% so với mức trung bình hạng B tại Hà Nội. 

Năm nay, nguồn cung mới từ các dự án Ecopark, Vinhomes Dream City và Khu đô thị mới Đại An sẽ cung cấp gần 4 triệu m2 sàn nhà ở cao tầng, tương đương khoảng 40.000 căn hộ. 

Bên cạnh đó, xét về thị trường biệt thự/nhà liền kề, nguồn cung tương lai cũng chủ yếu đến từ các huyện xa trung tâm, dẫn đầu là huyện Đan Phượng, theo sau là huyện Hoài Đức và Đông Anh.

Trong năm 2022, nguồn cung có thể đạt hơn 3.000 căn đến từ 13 dự án. Khu vực phía Tây bao gồm các quận/huyện Hà Đông, Hoài Đức và Đan Phượng sẽ có nguồn cung lớn nhất trong năm2022 với hơn 2.200 căn.

Phía Đông Hà Nội sẽ có sự tăng trưởng mạnh với nguồn cung mới ở huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, trong đó chủ yếu đến từ dự án Ecopark và và một dự án lớn mới chuẩn bị mở bán là Vinhomes Dream City. Trong quý I năm 2022, khu đô thị Vinhomes Dream City rộng 445 ha sẽ bổ sung thêm 112 ha quỹ đất nhà ở thấp tầng.

Ngoài Vinhomes Dream City, từ 2022 đến 2024, Vinhomes cũng sẽ triển khai hai đại đô thị khác tại Hà Nội bao gồm Vinhomes Wonder Park rộng 133 ha tại Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa tại Đông Anh khoảng 380 ha. Phần lớn sản phẩm của ba dự án này đều là nhà ở thấp tầng. 

Ba dự án tương lai này dự kiến sẽ đóng góp khoảng 2.000 đến 3.000 căn mỗi năm vào tổng lượng giao dịch thị trường (bao gồm cả Văn Giang), dự kiến sẽ quay trở lại mức trước đại dịch với 4.500 căn bán được mỗi năm.

Không chỉ với thị trường nhà ở, hoạt động của phân khúc văn phòng cho thuê cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm. Nghiên cứu của Savills ghi nhận sự đa dạng trong đối tượng khách thuê với phân bổ địa điểm khác nhau. 

Xét theo vị trí địa lý, trước đây, các doanh nghiệp của khối FIRE (tài chính, bảo hiểm, bất động sản) có xu hướng tập trung tại khu vực trung tâm và nội thành; khối sản xuất và ICT (công nghệ thông tin) là nhóm đối tượng khách thuê chủ yếu tại khu vực phía Tây. Tuy nhiên, năm gần đây đã chứng kiến sự chuyển dịch địa điểm của nhiều tổ chức FIRE và văn phòng chính phủ sang các quận/huyện nằm tại phía Tây Hà Nội.

Trong năm 2021, tổng nguồn cung văn phòng đạt gần 2,2 triệu m2 từ 191 dự án, tăng 11% theo năm, chủ yếu do sự gia nhập của các văn phòng ngoài khu vực trung tâm như TechnoPark quy mô lớn tại huyện Gia Lâm. 

Tính chung trong 5 năm qua, nguồn cung từ khu vực phía Tây và nội thành cũng tăng trung bình 6%/năm, với diện tích thuê thêm khoảng 30.000 m2/năm, trong khi khu vực Trung tâm chỉ tăng 1%/năm hoặc với diện tích thuê thêm âm.

Đáng chú ý, nhu cầu đối với văn phòng ngoài trung tâm đang tăng mạnh. Đối với văn phòng hạng A, dù đã có các dự án mới ra mắt gần đây ở khu vực trung tâm, tuy nhiên tỷ lệ trống thấp, nhiều tòa nhà đang xuống cấp cũng như nguồn cung trong tương lai hạn chế, có thể không đáp ứng được nhu cầu của khách thuê. 

Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm sẽ có nhiều lựa chọn hơn cho khách thuê với hạ tầng phát triển như các tuyến Metro Line và đường vành đai 2,3, cùng nhiều văn phòng hạng A chất lượng với giá thuê đa dạng từ 460.000 - 920.000 đồng/m2/tháng. 

Năm 2021, giá thuê gộp trung bình của hạng A tại khu trung tâm là 875.000 đồng/m2/tháng, cao hơn gần 20% so với khu vực ngoài trung tâm. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong ba năm đối với hạng A ngoài trung tâm là 15.000 m2/năm, trong khi khu trung tâm ghi nhận mức cho thuê thêm giảm.

Tại Sự kiện “Thị trường bất động sản Việt Nam 2022 – Góc nhìn mới!” của Savills được tổ chức tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, một số đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang có một xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực lân cận. 

Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này đến từ việc giá bất động sản của khu vực nội thành đã được thiết lập ở mức cao. Bởi vậy, kỳ vọng về khả năng sinh lời từ địa điểm này thấp hơn và nhà đầu tư thường tìm cơ hội ở những quận/huyện ngoài trung tâm và vùng xung quanh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng. 

Nhờ vậy, áp lực tăng giá tại những khu vực nội thành được giảm tải, tránh hiện tượng đẩy giá quá cao.

Bên cạnh đó, các dự án ở khu vực ngoài trung tâm cũng được phát triển hoàn thiện, bài bản, nhiều không gian cây xanh, công viên, hệ thống tiện ích đồng bộ, hiện đại nhằm bù đắp cho bất lợi về vị trí. 

Mặt khác, chuyên gia Savills cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng trong việc thu hút nhà đầu tư và người mua. Theo kế hoạch, thành phố Hà Nội dự kiến dành hơn 51.000 tỷ đồng cho đầu tư công năm 2022, trong đó 30% đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng. 

Trong những năm sắp tới, các dự án được ưu tiên bao gồm đường vành đai 2.5, 3, 3.5, 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và Thượng Cát. Kèm theo đó là cải thiện và nâng cao tuyến đường quốc lộ cùng việc hoàn thiện các dự án tàu điện. Hệ thống giao thông thuận tiện sẽ rút ngắn thời gian di chuyển, hỗ trợ kết nối giữa các dự án ven đô và trong trung tâm.

Với các dự án hạ tầng quan trọng này, các dự án ngoài trung tâm và vùng ven sẽ được hưởng lợi. Thực tế cho thấy, một khối lượng nguồn cung bất động sản rất lớn khu vực ngoài trung tâm đã được hấp thụ rất tốt trong thời gian vừa qua. Đây chính là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại các tỉnh vệ tinh trong thời gian tới, bà Hằng nhận định.