Dưới tác động của dịch Covid-19, ngành xây dựng có diễn biến khá tiêu cực trong năm 2021, với giá trị hợp đồng ký kết chưa thực hiện (backlog) cuối năm 2020 thấp đã ảnh hưởng tiêu cực đến doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, việc giá thép xây dựng tăng khoảng 41% trong năm đã gây áp lực không nhỏ lên biên lợi nhuận các doanh nghiệp.
Nhìn sang năm 2022 này, nhóm phân tích SSI Research đánh giá một số sửa đổi luật trong thời gian sắp tới có thể sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản nhà ở.
Thứ nhất, Luật Đất đai sẽ sửa đổi trong năm 2022, trước khi hoàn thành vào tháng 5/2023. Các điểm sửa đổi kỳ vọng sẽ có quy định cụ thể về hệ số đền bù giá đất nhằm giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, hiện tại theo Luật Đầu tư 2020 quy định các dự án sau đây phải có sự chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ gồm dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị. Thay vào đó, thị trường kỳ vọng những thay đổi về một số quy định có thể phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh.
Cuối cùng là Luật Nhà ở 2014 vẫn chưa quy định về việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với chủ đầu tư có quyền sử dụng đất 100% là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Điều này có thể hạn chế các dự án bất động sản nhà ở tiềm năng trong tương lai.
Cùng với đó, theo quan điểm của SSI Research, backlog cuối năm 2021 có thể đảm bảo doanh số xây dựng phục hồi trong năm 2022. Trong năm 2021, Coteccons và Xây dựng Hoà Bình có giá trị hợp đồng mới khoảng 25.000 tỷ đồng và 18.000 tỷ đồng, gấp 3,6 lần và gấp 2 lần so với năm 2020.
Với giá trị hợp đồng mới, cả Coteccons và Xây dựng Hoà Bình sẽ ghi nhận backlog cuối năm 2021 tăng mạnh 25.000 tỷ đồng (gấp 2,7 lần so với cùng kỳ) và 21.400 tỷ đồng (tăng 65%).
Tuy nhiên, một phần của sự gia tăng giá trị hợp đồng mới do nhu cầu bị trì hoãn từ năm 2020 do Covid-19. Vì vậy còn khá sớm để đưa ra giả thuyết rằng giá trị ký mới trong năm 2022 sẽ đạt được mức tương đương năm 2021.
Mặt khác, định giá thép trung bình điều chỉnh giảm 8% trong năm 2022 có thể giúp cải thiện biên lợi nhuận các doanh nghiệp xây dựng. Đây sẽ là yếu tố thúc đẩy lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành khả quan hơn. Biên lợi nhuận ròng sẽ được cải thiện trong năm 2022, nhưng mức này vẫn thấp hơn nhiều so với mức trung bình giai đoạn 2015-2018, do cạnh tranh cao hơn và mặt bằng giá thép cao hơn.
Lợi nhuận của các doanh nghiệp xây dựng có thể tăng trưởng hơn nữa nếu giá thép trung bình có thể giảm mạnh hơn dự báo. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản nhà ở và nguồn cung căn hộ mới có thể sẽ sôi động hơn giúp giá trị hợp đồng trong năm 2022 tăng tốt, cải thiện doanh thu và lợi nhuận.
Ở chiều ngược lại, rủi ro tác động đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bao gồm lãi suất cho vay tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận của chủ đầu tư bất động sản và thu nhập của người mua nhà. Đồng thời, lãi suất cho vay tăng cao cũng tác động đến gánh nặng lãi vay đối với các công ty xây dựng có dùng vốn vay cao; hoạt động phát hành trải phiếu bị siết chặt sẽ gây ra tác động ngắn hạn đến các chủ đầu tư bất động sản có dòng tiền kém.
