Vì sao cư dân Hoà Bình Green City bị ‘om’ sổ đỏ?

Đã gần bốn năm kể từ khi dự án Hòa Bình Green City số 505 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng mới hơn một phần ba chủ sở hữu căn hộ mới được cấp sổ đỏ. 

Đầu tháng này, một nhóm cư dân đã bức xúc xuống đường căng băng rôn vì nghi ngờ chủ đầu tư không làm sổ đỏ. Không thoái thác trách nhiệm, chiều 8/7/2018, đại diện chủ đầu tư đã tổ chức buổi đối thoại với cư dân, và nguyên nhân dẫn đến bế tắc trong việc cấp sổ đỏ bất ngờ được hé lộ.

Tranh cãi cách tính tiền sử dụng đất

Theo ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty TNHH Hòa Bình, chính chủ đầu tư cũng mong muốn sớm cấp hết sổ đỏ cho cư dân nhưng hiện dự án đang gặp phải vướng mắc trong cách tính tiền sử dụng đất.

Cụ thể, ngày 10/10/2012, UBND TP Hà Nội đã có quyết định về việc cho phép Công ty CP Nông sản AGREXIM chuyển mục đích sử dụng 17.377m2 đất tại số 505 phố Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu dịch vụ công cộng, thương mại, nhà trẻ kết hợp chung cư cao tầng Hòa Bình Green City.

Năm 2013, UBND thành phố có quyết định về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất dự án, với tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là hơn 322 tỷ đồng.

Trong đó, đối với phần diện tích thương mại 25.000 m2 sàn tầng hầm 1 và các sàn từ tầng 1 đến tầng 5 của tòa CT01, nhà nước chưa thu tiền sử dụng đất, chưa tính chi phí đầu tư xây dựng vào chi phí dự án để xác định giá đất. Trường hợp công ty sử dụng diện tích sàn nêu trên để cho thuê có thu tiền hoặc chuyển nhượng sở hữu, chuyển giao cho thuê cho tổ chức, cá nhân khác thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Tuy nhiên, mới đây, ngày 10/5/2018, Sở Kế hoạch và đầu tư đã báo cáo UBND thành phố kết quả rà soát phương án xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung tại dự án Hòa Bình Green City. Theo đó, đối với diện tích 25.000 m2 quỹ sàn thương mại tại dự án, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng đối với diện tích này theo quy định. UBND thành phố không hoàn trả chi phí xây dựng.

Mặt khác, ngày 21/6 vừa qua, Sở Tài nguyên và môi trường đã đưa ra phương án đề xuất nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần diện tích thương mại của dự án là hơn 13 tỷ đồng, yêu cầu chủ đầu tư phải nộp.

Không đồng ý với phương án tính tiền sử dụng đất của Sở Tài nguyên và môi trường về việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thương mại dự án Hoà Bình Green City, ông Đường cho rằng, trước đó, thành phố Hà Nội đã có quy định về việc trong trường hợp công ty sử dụng diện tích sàn thương mại để cho thuê có thu tiền hoặc chuyển nhượng sở hữu thì mới phải nộp tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, "hiện trung tâm thương mại của dự án hoàn toàn miễn phí thuê, chúng tôi phải đi làm để bù vào cái đó", ông Đường nói và khẳng định nếu tính đúng, tính đủ theo phương thức tính tiền sử dụng đất là lấy doanh thu trừ chi phí thì giá trị quyền sử dụng đất với phần diện tích được giao là âm 677 tỷ đồng.

Cụ thể, ông Đường tính toán, giá trị xây dựng của 25.000m2 sàn thương mại khoảng 580 tỷ đồng, phần diện tích cho UBND phường và công an phường khoảng 30 tỷ đồng, phần diện tích bàn giao nhà trẻ 60 tỷ đồng, phần bồi thường khu đất làm nhà văn hoá 10 tỷ đồng.

Mới đây, Sở Kế hoạch và Đầu tư đã đề xuất với UBND thành phố yêu cầu chủ đầu tư thống nhất phương án và bàn giao cho UBND quận Hai Bà Trưng quản lý, sử dụng đối với diện tích bố trí trường mầm non, trụ sở UBND phường, trụ sở công an phường tại dự án theo quy định. Nhà đầu tư chịu hoàn toàn các chi phí xây dựng.

Nếu trừ đi chi phí xây dựng phần diện tích này, đúng ra, thành phố vẫn phải trả lại cho công ty hơn 580 tỷ đồng chi phí xây trung tâm thương mại. “Hiện chúng tôi đã có văn bản kiến nghị gửi lên TP. Hà Nội”, ông Đường cho hay.

Bên cạnh đó, ông Đường cũng không đồng ý với đề xuất của Sở Tài nguyên và môi trường về việc xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án. Nguyên nhân là do thời điểm tính giá đất chưa được thống nhất giữa các bên.

Theo ông Đường, đơn vị tư vấn định giá trị nộp tiền sử dụng đất là 78 triệu đồng/m2 thời điểm 2015 thay vì 39 triệu đồng/m2 tại thời điểm quyết định phê duyệt dự án năm 2012 là không phù hợp.

"Chúng tôi rất ngạc nhiên về thời điểm tính giá này bởi dự án đã hoàn thành từ tháng 7/2014, trong khi đó, việc tính toán chứng thư thẩm định giá lại được áp dụng vào thời điểm năm 2015. Đây là việc làm sai trái và rất không hợp lý", ông Đường khẳng định.

Cũng theo vị lãnh đạo này, ngày 2/7/2018 vừa qua, Văn phòng UBND TP. Hà Nội đã có công văn hỏa tốc số 2916/VP–KT gửi Sở Tài nguyên và môi trường về việc kiến nghị về tiền sử dụng đất tại dự án chung cư Hòa Bình Green City của Công ty TNHH Hòa Bình.

Theo đó, thành phố giao Sở Tài nguyên và môi trường kiểm tra, rà soát các nội dung kiến nghị của công ty, tham mưu, đề xuất, báo cáo UBND thành phố và dự thảo văn bản của Ban cán sự Đảng UBND thành phố báo cáo thường trực Thành ủy, hoàn thành trước ngày 4/7/2018.

"Chủ đầu tư sẽ quyết liệt, nỗ lực hết sức làm việc với các ban ngành của Hà Nội để sớm giải quyết vấn đề, làm được sổ đỏ cho cư dân sớm nhất có thể", ông Đường cho hay.

Được biết, đến ngày 24/2/2016, tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính tại dự án Hòa Bình Green City được Cục thuế thành phố Hà Nội xác nhận, chủ đầu tư đã nộp số tiền sử dụng đất là hơn 129 tỷ đồng.

Chủ đầu tư sẵn sàng chịu trách nhiệm

Về vấn đề này, một cư của dân dự án đã đặt câu hỏi: Hiện nay đang có tranh chấp về tiền sử dụng đất giữa Công ty Hoà Bình và Chi cục thuế Hai Bà Trưng. Gần đây nhất, ngày 30/6 Chi cục thuế Hai Bà Trưng có thông báo công ty hiện còn nợ gần 200 tỷ đồng tiền thuế đối với dự án này.

Theo đó, dự án được phê duyệt năm 2013, tiền sử dụng đất phải nộp là hơn 322 tỷ, hiện nay vẫn còn thiếu 193 tỷ, chưa kể đến số tiền chậm hạn nộp từ 2013 tới nay.

Nếu như trong tháng 7 này, cơ quan thuế xác nhận nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất của công ty vẫn chưa hoàn thành, trong khi đó công ty vẫn khẳng định là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, vậy công ty sẽ giải quyết vấn đề này như thế nào và làm thế nào để cư dân có sổ đỏ, cư dân này đặt câu hỏi.

Trả lời câu hỏi này, theo ông Đường: "Sở Tài nguyên và môi trường đã có công văn gửi thành phố yêu cầu tính lại giá đất cho dự án. Nếu bằng giá cũ, tôi sẽ đóng. Nếu trong thời gian tới dự án không có sổ đỏ, tôi sẵn sàng chịu trách nhiệm".

"Rất mong những chủ nhân, những cư dân của Hòa Bình Green City thấu hiểu và chia sẻ với chủ đầu tư. Ách tắc việc làm sổ đỏ là bất khả kháng, chủ đầu tư không muốn như vậy. Chủ đầu tư sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm và nỗ lực hoàn thiện nghĩa vụ sổ đỏ cho cư dân trước ngày 30/9/2018", ông Đường khẳng định.

Cũng tại cuộc đối thoại, về vấn đề thành lập ban quản trị, ông Đường cho biết, chủ đầu tư đồng ý chi trả toàn bộ chi phí thuê công ty tư vấn luật để thành lập ban quản trị cho cư dân, số tiền khoảng 150 triệu đồng.

Ông cũng chia sẻ rằng, hiện Ban quản lý đang thu mức phí 3.900 đồng/m2/tháng cho một dự án có đủ tiện ích, trong khi những dự án tương tự đều thu trên 10.000 đồng. Mức phí này hiện không đủ chi trả nên hiện chủ đầu tư đang phải bù hơn 10 tỷ đồng/năm để dự án hoạt động bình thường như hiện nay.

Đối với vấn đề thành lập Ban quản trị, ông Đường cho biết đã 7 lần có văn bản đề nghị cư dân tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập Ban quản trị nhưng vẫn chưa thành, Ban quản trị là do cư dân bầu ra, chủ đầu tư không thể chỉ định được mà chỉ hỗ trợ. Khi thành lập được Ban Quản trị, chủ đầu tư sẽ bàn giao ngay quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị. 

Hiện số tiền phí bảo trì của dự án là khoảng 41 tỷ đồng vẫn đang do chủ đầu tư tạm giữ. Toàn bộ số tiền lãi của phí bảo trì từ năm 2014 đến hết năm 2017 nếu lớn hơn số tiền lỗ phí quản lý của chủ đầu tư đã bỏ ra, chủ đầu tư sẽ trả lại cho ban quản trị phần chênh lệch.