Đối lập xu hướng về giá
Quý I/2023, những diễn biến trên thị trường bất động sản cho thấy, mức giá biệt thự liền kề trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội vẫn ở mức rất cao. Đối với biệt thự, dù giá sơ cấp đã giảm đến 14% nhưng vẫn ở mức 111 triệu đồng/m2 đất. Tương tự với sản phẩm liền kề, giá sơ cấp ghi nhận giảm 3% theo quý, đạt mức 167 triệu đồng/m2 đất.
Đáng chú ý, sự sụt giảm này chủ yếu là do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại Huyện Mê Linh, không phải mức giảm của thị trường. Thực tế thời gian vừa qua, không ít chủ đầu tư đã chủ động đóng bảng hàng để "giữ giá", đợi thị trường hồi phục.
Quý I/2023, phân khúc biệt thự/liền kề tại Hà Nội vẫn khá “tĩnh lặng” với những thay đổi không nhiều về nguồn cung, giá sơ cấp cũng như giao dịch. Theo báo cáo của Savills, thị trường biệt thự và nhà liền kề tại Hà Nội đang hoạt động rất trầm lắng với nguồn cung mới gần như là không có và số lượng giao dịch ở mức rất thấp.
Cụ thể, trong quý I/2023, nguồn cung sơ cấp giảm đáng kể, thị trường có khoảng 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Nguồn cung mới gồm 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giàm 36% theo quý và 96% theo năm.
Thêm vào đó, một số chủ đầu tư tạm đóng bảng hàng (tương đương 27% nguồn cung sơ cấp) nhằm sử dụng với mục đích thanh toán trái phiếu hoặc điều chỉnh lại giá. Điều này cũng phần nào đã tác động thêm đến việc hạn chế về nguồn cung.
Trong cả quý I/2023, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận 88 giao dịch được thực hiện, giảm 47% theo quý và 78% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12%, mức thấp nhất kể từ năm 2016. 69% lượng giao dịch trong quý này đến từ các dự án ở huyện Mê Linh và Gia Lâm với giá hợp lý.
Trái với xu hướng giữ giá trên thị trường sơ cấp, tại thị trường thứ cấp, số liệu từ Savills cho thấy, trong quý I/2023, trước áp lực từ việc trả lãi ngân hàng, kinh tế suy giảm, giá thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề được ghi nhận giảm xuống, thậm chí có những dự án giá ghi nhận thấp hơn so với giá sơ cấp.
Giá thứ cấp trung bình trong quý vừa qua đạt mức 22 tỷ đồng/căn, thấp hơn 17% so với giá sơ cấp.
Lượng giao dịch dịch chuyển sang thị trường thứ cấp
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, sự ảm đạm trên thị trường biệt thự, nhà liền kề trong quý vừa qua được lý giải là do niềm tin của người mua thấp, nguồn cung mới hạn chế, giá vẫn giữ ở mức rất cao. Ngoài ra, người mua hiện nay còn quan tâm tới những vấn đề liên quan đến pháp lý của dự án trước khi đưa ra quyết định.
Đặc biệt, với ngưỡng giá cao và không giảm trên thị trường sơ cấp, các khách hàng có nhu cầu đang có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm với mức giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp. Nguồn cung sơ cấp hạn chế cũng như giá sơ cấp cao được dự đoán sẽ dẫn đến dịch chuyển nguồn cầu cho thị trường thứ cấp.
Để lý giải về điều này, bà Hằng cho rằng, ngoài vấn đề về giá, đối với thị trường thứ cấp, người mua có thể chắc chắn hơn về pháp lý của dự án, bởi đa phần các dự án đã được bàn giao từ lâu, có sổ rõ ràng, từ đó tạo niềm tin đối với người mua có nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng lưu ý, trong thị trường thứ cấp, có nhiều dự án trong các khu đô thị đã xuống cấp hoặc đang bị bỏ hoang, điều này cũng ảnh hưởng đến giá cả và tình trạng giao dịch.
Người mua đầu tư tại thời điểm trước đó thường có tâm lý giữ nhà, đến khi được giá hoặc không dùng sẽ bán. Điều này có nghĩa là căn nhà đó có thể đã để rất lâu hoặc xuống cấp theo góc độ cần được cải tạo. Do đó, mức giá mua có thể giảm nhưng chi phí khách hàng bỏ ra để cải tạo và tu sửa sẽ rất lớn. Đây là các yếu tố người mua cần chú ý.
Nhìn về triển vọng của phân khúc trong tương lai, bà Hằng đánh giá, Nghị quyết 33/NQ-CP 2023 được ban hành là cơ chế tháo gỡ khó khăn, tạo tiền đề cho phát triển của thị trường bất động sản có sự thay đổi tích cực hơn về yếu tố pháp lý cũng như nguồn vốn.
Từ nay tới cuối năm có khoảng 1.865 căn từ 16 dự án sẽ dự kiến tung ra và huyện Mê Linh vẫn chiếm thị phần lớn nhất đến 18%, tiếp theo là Hoài Đức với 17% và Thanh Trì với 14%. Các dòng sản phẩm này chủ yếu nằm ngoài Vành đai 3. Với nguồn cung hạn chế, giá của các dòng sản phẩm nằm trong các khu vực Vành đai 3 khó có thể giảm mạnh, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết.
Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng cũng phản ánh về triển vọng của thị trường trong thời gian tới. Mặc dù thị trường tăng trưởng chậm nhưng vẫn có những thay đổi tích cực.
Mặt khác, với việc chuyển đổi cơ cấu ngành, nền kinh tế vẫn đang tiếp tục phát triển, hầu hết các nhà đầu tư vẫn tin tưởng vào tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù số lượng giao dịch đang giảm, nhưng nguồn cầu nhà ở cho nhu cầu ở thực vẫn ở mức cao. Đặc biệt, sự xuất hiện của những dự án mới với quy mô lớn và pháp lý rõ ràng sẽ tạo ra động lực mới cho thị trường biệt thự, nhà liền kề trong tương lai.
Nếu bài toán cung cầu được giải quyết hợp lý, thị trường sẽ có thể có những dấu hiệu tích cực bởi nền tảng của thị trường là rất tốt. Cụ thể, các yếu tố như dân số đông, tốc độ đô thị hoá nhanh, hơn nữa Hà Nội là nơi thu hút nhu cầu di cư từ nhiều địa phương sẽ là động lực đối với nhu cầu ở thực, bà Hằng phân tích.
