Cảnh báo nguy cơ ‘bong bóng’ đất nền vùng ven TP. HCM

Kéo dài từ năm 2017, cơn sốt đất nền tại TP. HCM dường như vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt khi các báo cáo bất động sản cho thấy cho thấy chỉ trong quý 1 năm nay, khu vực này đã thể hiện những con số tăng trưởng ấn tượng với tỉ lệ tiêu thụ đạt tới 83%.

Tuy nhiên, theo nhận định của giới chuyên môn, tình trạng này nếu tiếp tục kéo dài sẽ khiến giá đất cao hơn thực tế nhiều lần, nguy cơ “bong bóng” là điều không tránh khỏi.

Theo báo cáo gần đây của DKRA Việt Nam, sức nóng của thị trường đất nền vùng ven TP. HCM đã được dự đoán ngay từ những ngày đầu năm 2018 với sự xuất hiện của hàng loạt dự án mở bán, công bố ra thị trường trong khu vực và các vị trí giáp ranh, chủ yếu tập trung tại khu vực Long An, Đồng Nai, Bình Dương.

Nhiều nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp đã được DKRA đưa ra sau khảo sát nhằm lý giải hiện trạng này, trước hết phải kể đến là tâm lý khách hàng khi tư duy “đất là vĩnh viễn” vẫn còn ảnh hưởng đến phần lớn bộ phận người mua.

Xu hướng này được dự đoán sẽ còn kéo dài trong một khoảng thời gian nữa, nhất là trước bối cảnh thị trường căn hộ gần đây có nhiều sự cố về quản lý, tuy nhìn chung không ảnh hưởng đến sức tiêu thụ nhưng vẫn khiến phần đông khách hàng tìm đến đất nền như một giải pháp đầu tư công thêm “ít biến động”.

Ngoài ra, tâm lý sử dụng các thành quả và lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh sản xuất của năm trước (được thể hiện bằng việc tái đầu tư, kinh doanh) - thường là thời điểm sau Tết cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường đất nền dậy sóng trong quý đầu năm 2018.

Các yếu tố chênh lệch như tỉ lệ lợi nhuận cao, sự khan hiếm nguồn cung, giá dễ tăng cao và hạn chế đối tượng khách đầu tư của đất nền TP. HCM so với các tỉnh giáp ranh với tiềm năng phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, giá đất nền phân lô đang thấp, đa dạng về giá trị đầu tư, tiềm năng tăng trưởng cao… đã tạo tạo động lực để khách mua tìm kiếm đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven.

Bên cạnh đó, các thông tin quy hoạch vùng, sự phát triển hạ tầng giao thông từ TP. HCM tới các tỉnh vùng ven cũng là nguyên nhân quan trọng khiến thị trường này thêm khởi sắc.

Một yếu tố khác cũng góp phần ảnh hưởng đến tâm lý của khách đầu tư, đó là với lãi suất tiền gửi ngân hàng khá ổn định ở mức trung bình trong khi một vài thông tin hoặc sự cố bất lợi trong lĩnh vực ngân hàng cũng là nguyên nhân tác động khiến người mua lựa chọn các kênh đầu tư có tính an toàn cao như bất động sản nói chung và đất nền nói riêng.

Nhìn chung, hầu hết các dự án đất nền vùng ven đều có thanh khoản cao, tốc độ ra hàng nhanh. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua khá cao và đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của người mua. Đa số là khách hàng đầu tư (chiếm khoảng 70% - 80%) vì kỳ vọng tính tiềm năng tăng trưởng của loại hình đất nền.

DKRA dự báo mức giá đến cuối năm có thể tiếp tục tăng dù không đột biến như quý 1/2017 qua đó vẫn tạo mức lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư so với các phân khúc khác.

Tuy nhiên, theo DKRA Việt Nam, cơn sốt này sẽ có những tác động nguy hiểm nếu cứ tiếp tục kéo dài và mức tăng không được kiểm soát. Điển hình là khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể sẽ đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng.

DKRA cảnh báo việc tập trung đầu tư vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường, các giao dịch và nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác có thể sẽ bị chia sẻ. Việc giao dịch nhiều lần sẽ làm cho thị trường mất cân đối, tiến trình đô thị hóa đình trệ.

Làn sóng đầu tư vào thị trường đất nền vùng ven sẽ chỉ có tác động tích cực đến nền kinh tế khi được kiểm soát chặt chẽ và có những điều kiện thích hợp. 

Cụ thể, thị trường bất động sản địa phương đó sẽ sôi động về trước mắt, tạo hấp lực phát triển các loại hình dịch vụ đi kèm. 

Về lâu dài, đây là tiền đề hình thành những khu dân cư hoặc khu đô thị mới làm vệ tinh cho TP.HCM; từ đó giải tỏa áp lực dân số, lao động, giao thông…cho TP.HCM, tạo sự cân bằng và đồng bộ trong việc phát triển kinh tế của các tỉnh giáp ranh TP.HCM.

Tuy nhiên, để có những tác động tích cực nêu trên thì cần phải có sự quan sát và phản ứng kịp thời của cơ quan chức năng nhà nước, có sự minh bạch của tất cả các thành phần tham gia thị trường, sự nỗ lực của chính quyền địa phương cũng như của các chủ đầu tư, sự thận trọng và thông minh của người đầu tư.