"Bây giờ là lúc cần phải sốc thị trường bất động sản đi lên"

Thị trường đang bắt đầu trầm lặng

TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản hai năm vừa qua phát triển rất tích cực, nhưng hiện đã bắt đầu trầm lặng. Nếu không có giải pháp kịp thời, những hệ luỵ đến thị trường và tăng trưởng chung của nền kinh tế là rất lớn. 

Lý do được ông Lực đưa ra là thị trường bất động sản có sự kết nối, liên thông, rất quan trọng với thị trường tài chính, chứng khoán. Bên cạnh đó, bất động sản cũng là ngành có tính lan tỏa lớn. 

Theo tính toán sơ bộ, có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan trực tiếp và gián tiếp tới lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý nhất là 4 ngành lớn có liên quan trực tiếp là xây dựng, tài chính ngân hàng, dịch vụ ăn uống, du lịch đóng góp khoảng 28,8% GDP năm 2019.

Theo ông Lực, bất động sản Việt Nam trước dịch đóng góp 4-5% GDP cộng thêm lĩnh vực xây dựng là khoảng 10,5% GDP. Mức này hiện thấp hơn 14-15% của Trung Quốc, của Ấn Độ, Thái Lan…, do đó, thị trường còn rất nhiều dư địa để phát triển.

Giữ vai trò lớn như vậy trong nền kinh tế, song theo ông Lực, thị trường bất động sản thời gian gần đây đang cho thấy sự chững lại rõ rệt do những vướng mắc pháp lý và kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản. 

Thị trường bất động sản có 5 nguồn vốn khác nhau, trong đó có 2 nguồn vốn chủ lực là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Những nguồn vốn này thời gian vừa qua rất tốt nhưng gần đây bắt đầu chững lại, gây khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp và ảnh hưởng đến tâm lý chung của toàn thị trường.

Nhấn mạnh vai trò tích cực của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, đến nay, tổng quy mô của trái phiếu doanh nghiệp là 1,5 triệu tỷ đồng, bằng quy mô của thị trường trái phiếu Chính phủ. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại.

Trong thời gian gần đây, khi trái phiếu doanh nghiệp bị siết chặt, thị trường bất động sản đã khó khăn hơn rất nhiều. Không có trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn trung - dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng gặp khó.

"Bất động sản là ngành có vai trò rất lớn, đương nhiên nếu bất ổn, cả nền kinh tế sẽ rất khó khăn. Chính phủ cần có những ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro "domino" có thể xảy xa", ông Lực nhấn mạnh và cho rằng, bây giờ là thời điểm cần phải "sốc" thị trường đi lên, tránh những đổ vỡ cho thị trường và nền kinh tế.

Hai giải pháp giúp "sốc" lại thị trường bất động sản

Về giải pháp giúp thị trường bất động sản trở lại đà tăng trưởng và phát triển bền vững, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thứ nhất, Chính phủ cần quan tâm giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu bằng cách tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp nếu có thái độ ứng xử phù hợp, sẽ phát triển rất tốt, tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường.

Bên cạnh đó, về vốn tín dụng, dư nợ tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của nền kinh tế, mức này tương đương với Philippines, nhưng thấp hơn so với Trung Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Mỹ. Dư địa của hệ thống ngân hàng để cho vay bất động sản vẫn còn, đặc biệt cho vay nhà ở, đây là chủ trương Chính phủ cần thúc đẩy trong thời gian tới.

Về nguồn vốn cho thị trường, ông Lực đề xuất rằng, đây là thời điểm quan trọng để Chính phủ thúc đẩy hình thành một số định chế tài chính mới, tổ chức tài chính bất động sản mới như quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REIT, cơ quan tái cho vay tái thế chấp nhà ở (tham khảo mô hình Malaysia), quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, công ty định giá tài sản độc lập.

Chính phủ nên cho phép thí điểm một số sản phẩm huy động vốn mới thông qua Fintech, huy động vốn cộng đồng, chứng khoán hóa các dự án bất động sản... phân ra bất động sản theo các phân khúc khác nhau, từ đó xác định mức độ rủi ro khác nhau để đa dạng hoá nguồn vốn cho thị trường. 

Đồng quan điểm về việc phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông Thành cho rằng, Chính phủ phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. 

Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không "hình sự hóa các quan hệ kinh tế".

Mặt khác, liên quan đến ngân hàng thương mại, trái chủ, tín dụng, các ngân hàng không siết tín dụng bất động sản, nhưng có chọn lọc hơn dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội, phân biệt các vấn đề phức tạp, khó khăn của một số dự án điển hình, một số dự án lớn cần quan tâm.

Tinh thần chung, "thứ nhất là tăng cường tính minh bạch, thứ hai là không nên phanh gấp tránh gây sốc thị trường, thứ ba không đánh đồng số trung bình, cần lưu ý phân loại, thậm chí có một số trường hợp cần nhìn nhận một cách linh hoạt, khéo léo trong xử lý", ông Thành nhấn mạnh.

Bên cạnh nguồn vốn, theo ông Lực, để phát triển thị trường bất động sản bền vững, Chính phủ cần có giải pháp quyết liệt hơn để điều tiết cung - cầu bất động sản. Theo đó, cần khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý, khơi thông nguồn cung bất động sản. Ví dụ như cả nước hiện có 429 dự án condotel đang bị tồn động, nếu tháo gỡ được thì sẽ khoảng 30 tỷ USD.

Về lâu dài, Chính phủ cần phải hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản, quan tâm cải thiện mạnh mẽ, thực chất, nhất là các quy trình, thủ tục đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đấu giá, đấu thầu; minh bạch hóa thông tin, qui trình; nâng cao hiệu quả phối kết hợp các bộ, ngành, địa phương liên quan.

Cuối cùng là ổn định kinh tế vĩ mô và các thị trường giữa ngân hàng – chứng khoán – bảo hiểm – bất động sản. Giống như thị trường vốn, thị trường bất động sản phải minh bạch, chuyên nghiệp, ông Lực nhấn mạnh.