Phía sau ánh hào quang

Đầu tư bất động sản từ lâu đã nổi danh là con đường dẫn tới sự giàu có nhanh chóng. Nhưng không phải tất cả những ai bước vào "sân chơi" này đều có thể hưởng ánh hào quang. Những cơ hội đầy hứa hẹn luôn song hành với rủi ro khổng lồ.

Những gã khổng lồ làm nên cuộc chơi

Bất động sản từ lâu đã được ví như mỏ vàng của các đại gia. Danh sách 100 doanh nghiệp tư nhân nộp thuế lớn nhất Việt Nam năm 2023 vừa được công bố đã chứng minh điều này. Một phần lớn trong danh sách đến từ những cái tên lừng lẫy trong ngành địa ốc.

Điều này không có gì đáng ngạc nhiên. Những gã khổng lồ trong ngành bất động sản không chỉ thống trị thị trường mà còn là những "ông trùm" đóng góp lớn cho ngân sách nhà nước, phản ánh vai trò của họ trong nền kinh tế.

Theo Tổng cục Thống kê, bất động sản đứng thứ 11 trong số các ngành kinh tế cấp 1 về quy mô. Tuy nhiên, nếu nhìn vào tầm ảnh hưởng thực tế, có thể nói, sức mạnh của ngành này còn lớn hơn thế.

Trong hai thập kỷ qua, bất động sản không chỉ là đòn bẩy cho tăng trưởng kinh tế mà còn tạo ra sự thịnh vượng, góp phần thay đổi diện mạo nhiều tỉnh thành trên cả nước. Các dự án nhà ở, khu nghỉ dưỡng, trung tâm mua sắm hiện đại mọc lên như nấm sau mưa, biến nhiều vùng đất hoang sơ thành những đô thị sầm uất, thịnh vượng.

Bất động sản dường như là kênh tạo dựng tài sản không thể thiếu đối với giới doanh nhân. Nhiều người trực tiếp trở nên giàu có nhờ các dự án bất động sản, trong khi không ít doanh nhân hoạt động trong các lĩnh vực khác như tài chính, ngân hàng, công nghiệp và nông nghiệp cũng ít nhiều liên quan, trực tiếp hoặc gián tiếp, đến ngành này.

Những toà nhà cao tầng, khách sạn 5 sao, những khu đô thị lớn trước đây đều do các nhà đầu tư nước ngoài phát triển. Nhưng ông Vũ Quang Hội đã khẳng định vai trò tiên phong trong giới bất động sản Việt Nam với dự án Bitexco Financial Tower, biểu tượng của sự vươn lên mạnh mẽ khi trở thành toà tháp chọc trời cao nhất Việt Nam vào thời điểm khánh thành hơn một thập kỷ trước.

Đây không chỉ là công trình thể hiện khát vọng phát triển mà còn ghi dấu ấn về sự dẫn đầu của các nhà đầu tư trong nước trước khi bị soán ngôi bởi toà tháp Landmark 81. Không dừng lại ở đó, ông Hội tiếp tục ghi tên mình với khách sạn 5 sao JW Marriott Hanoi, địa điểm đón tiếp nhiều nguyên thủ quốc gia, trong đó có các tổng thống Mỹ mỗi khi đến thăm Việt Nam, khẳng định tầm vóc của ông trong ngành bất động sản cao cấp.

Và tất nhiên không thể không kể đến tỷ phú Phạm Nhật Vượng, doanh nhân xây Landmark 81 – toà nhà chọc trời cao nhất Việt Nam hiện nay. Chủ tịch Vingroup đã làm thay đổi cục diện thị trường bất động sản.

Những dự án mang thương hiệu Vinhomes không chỉ là những khu đô thị sang trọng mà còn là biểu tượng của lối sống hiện đại. Từ nhà ở đến nghỉ dưỡng, từ bán lẻ đến y tế, giáo dục, Vingroup đã tạo ra một hệ sinh thái khổng lồ, bao trùm mọi lĩnh vực của đời sống.

Giữa lúc thị trường gặp không ít khó khăn, Vingroup vẫn ghi nhận những kết quả ấn tượng. trong nửa đầu năm nay, Vinhomes ghi nhận tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 36.429 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 11.513 tỷ đồng.

Sun Group, gắn với những tên tuổi như Lê Viết Lam, Đặng Minh Trường, cũng không hề kém cạnh khi xây dựng hàng loạt khu du lịch và khu nghỉ dưỡng cao cấp như Sun World Ba Na Hills.

Với tầm nhìn chiến lược, Sun Group đã biến những địa điểm tiềm năng như Đà Nẵng và Phú Quốc thành điểm đến du lịch nổi tiếng quốc tế. Những dự án của Sun Group đã góp phần thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam lên một tầm cao mới.

Những doanh nhân tiên phong như ông Lương Xuân Hà đã không ngại bước ra thế giới, tìm tòi học hỏi các mô hình phát triển đô thị tiên tiến, mang về áp dụng tại Việt Nam và gặt hái thành công vang dội. Khu đô thị sinh thái Ecopark tại Hưng Yên, do ông Hà kiến tạo, đã trở thành điểm đến lý tưởng cho những ai mơ ước sở hữu một môi trường sống đẳng cấp giữa thiên nhiên.

Sức hấp dẫn của Ecopark nhanh chóng lan rộng, với mô hình này tiếp tục được phát triển tại Nghệ An, Long An, cùng với những thành công tương tự như Phú Mỹ Hưng – khu đô thị đã gây tiếng vang ở TP.HCM và đang vươn ra thị trường phía Bắc.

Doanh nhân Bùi Thành Nhơn cũng một cái tên khác không thể bỏ qua khi từ lĩnh vực thuốc thú y bước sang đầu tư bất động sản, bắt đầu từ những dự án nhà ở trung cấp nhưng đã nhanh chóng mở rộng sang phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng.

Với tham vọng thay đổi cục diện thị trường, Novaland do ông làm chủ tich đã xây dựng hàng chục dự án từ thành thị đến ven biển, trở thành một trong những "ông trùm" lớn nhất của ngành.

Những góc khuất sau ánh hào quang

Tuy nhiên, không phải mọi thứ trong ngành bất động sản đều là màu hồng. Đằng sau vẻ ngoài hào nhoáng của các dự án là những áp lực vô cùng lớn. Sự giàu có của các doanh nhân đầu tư bất động sản khiến dư luận có cái nhìn không mấy thiện cảm đối với họ trong suốt một thời gian dài.

Có những ý kiến cho rằng các doanh nghiệp bất động sản chỉ đơn thuần kiếm lời từ chênh lệch địa tô, đẩy giá nhà đất lên cao ngất ngưởng để hưởng lợi.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, không ít doanh nghiệp bất động sản đã trở nên giàu có nhanh chóng nhờ sự ưu ái từ nhà nước về thủ tục và tiếp cận đất đai trong quá khứ.

Thời kỳ đầu, việc giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước không phải qua đấu thầu, giá đất được tính theo bảng giá cũ, thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Điều này giúp họ dễ dàng "tay không bắt giặc", huy động vốn từ nhà đầu tư và ngân hàng, phát triển các dự án với chi phí thấp, nhưng lợi nhuận lại vô cùng lớn.

Sau một vài dự án thành công, không ít những doanh nghiệp đã "giàu" lên nhanh chóng và mở rộng đầu tư. "Ở thời điểm đó, nếu tính từ giá thành, đến giá bán, thì đúng là đầu tư bất động sản "lãi thật". Nhưng những đóng góp của các doanh nghiệp này cũng là rất lớn trong việc phát triển hạ tầng, các đô thị, nhà ở cho người dân, đặc biệt là hai cái thành phố lớn ở Hà Nội, TP. HCM", ông Đính nhìn nhận.

Nhưng thời thế đã thay đổi. Các chính sách về đất đai ngày càng siết chặt. Theo Luật Đất đai 2024, việc giao đất cho các dự án phải thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, khiến việc "săn" đất giá rẻ trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Các doanh nghiệp bất động sản không còn dễ dàng như trước mà phải có tiềm lực tài chính mạnh, chuyên nghiệp mới có thể trụ vững.

Sự cạnh tranh khốc liệt của thị trường cũng làm thay đổi cuộc chơi. Những doanh nghiệp từng dẫn đầu như Novaland, FLC, Hưng Thịnh giờ đây đang vật lộn với khó khăn. Ngược lại, những cái tên mới như Hoàng Huy, Doji Land, Taseco Land đang nổi lên, tạo ra sự cạnh tranh gay gắt.

Đòn bẩy tài chính và khủng hoảng niềm tin

Thành công nhanh chóng đôi khi lại trở thành "con dao hai lưỡi". Những ông lớn trong ngành bất động sản từng sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để mở rộng quy mô. Khi thị trường ổn định, họ thu về khoản lợi nhuận khổng lồ.

Nhưng khi thị trường đóng băng, thanh khoản tắc nghẽn, họ nhanh chóng rơi vào khủng hoảng. Không ít ông chủ doanh nghiệp bất động sản mất ăn mất ngủ, bạc tóc, thậm chí phải “trốn chui trốn lủi”.

Điển hình là Novaland. Từng được coi là "ngôi sao" trong ngành, Novaland đã phát triển mạnh mẽ với hơn 10.000 ha quỹ đất và tham vọng tung ra thị trường 100.000 sản phẩm nhà ở trong giai đoạn 2021-2025. Nhưng khi thị trường suy thoái, doanh nghiệp này đối mặt với khó khăn về tài chính, dự án chậm triển khai, dòng tiền bị tắc nghẽn.

Nhiều đại gia địa ốc đã phải trả giá đắt cho tham vọng của mình. Chủ tịch FLC Trịnh Văn Quyết từng là một trong những doanh nhân có ảnh hưởng trong ngành khi biến những vùng đất hoang sơ ở Sầm Sơn, Quy Nhơn, Hạ Long thành những dự án bất động sản cao cấp. Nhưng những hành vi thao túng cổ phiếu đã khiến ông phải chịu án tù 21 năm, còn FLC thì rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng.

Tương tự, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch Tân Hoàng Minh, với tham vọng xây dựng những dự án căn hộ siêu sang, đã sử dụng lượng vốn khổng lồ huy động từ phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, những vấn đề pháp lý đã đẩy ông vào vòng lao lý, để lại một di sản kinh doanh đang bị lung lay.

CTCP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, dưới sự dẫn dắt của doanh nhân Nguyễn Đức Thành, đã từng nổi danh với tham vọng biến Cocobay Đà Nẵng thành một biểu tượng giải trí và du lịch của Việt Nam. Huy động một lượng vốn khổng lồ từ các nhà đầu tư nhưng do chiến lược đầu tư dàn trải và mô hình kinh doanh thiếu tính khả thi đã đẩy dự án vào tình trạng bế tắc.

Hiện tại, Cocobay vẫn nằm im bất động, chưa rõ ngày có thể tái sinh trở lại thị trường. Trong khi đó, làn sóng kiện tụng và căng thẳng pháp lý từ các nhà đầu tư, những người đã “chôn vốn” vào dự án gần một thập kỷ nhưng vẫn chưa thấy hồi kết, đang gia tăng từng ngày.

Sau hai thập kỷ dấn thân trên thị trường, vượt qua ba lần khủng hoảng, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tầm trung tại miền Nam chia sẻ rằng, chưa bao giờ công ty của ông phải đối mặt với khó khăn như hiện tại. Pháp lý dự án bế tắc, doanh nghiệp không có nguồn hàng để mở bán.

Dòng tiền gần như đóng băng, trong khi các khoản nợ ngân hàng ngày càng "phình to". Bộ máy nhân sự và các chi phí lãi vay, chi phí tài chính vẫn phải duy trì, khiến tình hình tài chính của doanh nghiệp trở nên ngặt nghèo hơn bao giờ hết.

Vị lãnh đạo này thừa nhận rằng, đầu tư bất động sản, mặc dù có tiềm năng mang lại sự giàu có nhanh chóng, nhưng cũng ẩn chứa quá nhiều rủi ro, không hề dễ dàng. Đây thực sự là một cuộc đua không ngừng nghỉ, đầy rẫy những thách thức về kinh tế, pháp lý, tài chính và biến động thị trường.

Một trong những điểm yếu cốt lõi của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, theo ông Đính, chính là việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, vượt qua giới hạn an toàn cho phép.

Tham vọng của các doanh nghiệp bất động sản thể hiện qua hoài bão về tăng trưởng nhanh chóng, mở rộng quy mô một cách ồ ạt. Tuy nhiên, điều này lại tiềm ẩn những rủi ro đáng kể.

Trong bối cảnh thị trường bình thường, những điểm yếu này thường không bộc lộ. Nhưng khi xảy ra sự cố, và thị trường rơi vào tình trạng thiếu thanh khoản, ngay lập tức, các doanh nghiệp sẽ phải hứng chịu những tác động nghiêm trọng, thậm chí đứng trước nguy cơ đổ vỡ và phá sản cận kề.

Ngay cả ông Hội, người đã từng gặt hái thành công với những dự án biểu tượng trong quá khứ, cũng không thoát khỏi vận rủi. Mới đây, công ty Bitexco của ông đã phải chấp nhận nhường lại dự án tháp đôi tại trung tâm TP.HCM cho một doanh nghiệp khác, do không thể tiếp tục gánh vác khoản nợ trái phiếu khổng lồ.

Bên cạnh những vấn đề về nguồn vốn, thách thức thứ hai mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt chính là vấn đề pháp lý. Sự ách tắc trong pháp lý suốt những năm qua đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp.

Hàng loạt dự án lớn của Novaland tại Hồ Tràm, Phan Thiết... gặp rắc rối về pháp lý, càng làm gia tăng gánh nặng cho doanh nghiệp. Tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm do các doanh nghiệp không có sản phẩm để bán, chỉ trừ những doanh nghiệp lớn đã chuẩn bị kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý từ trước.

Việc thiếu nguồn hàng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không có dòng tiền. Tình trạng này tạo ra một vòng luẩn quẩn giữa pháp lý và thiếu vốn ngày càng trở nên nghiêm trọng.

Không chỉ dừng lại ở hai vấn đề này, bài toán thị trường và nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư cũng trở thành thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Không phải dự án nào hoàn thành cũng có thể bán được. Hàng loạt dãy biệt thự và nhà phố biển bỏ hoang trải dài khắp cả nước chính là minh chứng rõ nét cho thực trạng này.

Theo ông Đính, trong cấu trúc thị trường bất động sản, các doanh nghiệp đang tập trung nhiều vào các sản phẩm đầu tư và bất động sản nghỉ dưỡng, trong khi lãng quên các thị trường truyền thống như nhà ở. Ngay trong phân khúc nhà ở, hầu hết các chủ đầu tư đều ưu tiên phát triển các sản phẩm cao cấp, dẫn đến sự vắng bóng của phân khúc nhà ở bình dân trên thị trường.

Chắc chắn, một lý do khác là chi phí đầu tư và tiền sử dụng đất ngày càng tăng cao, buộc các doanh nghiệp phải nâng giá thành. Tuy nhiên, điều này cũng chỉ ra sự mất cân đối lớn trong thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho doanh nghiệp khi sản phẩm không được tiêu thụ.

Sau khủng hoảng, trong chu kỳ mới của thị trường, ông Đính khẳng định rằng, để phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần đảm bảo về vốn và chuẩn bị kỹ lưỡng các thủ tục pháp lý.

Thời kỳ “tay không bắt giặc” của doanh nghiệp bất động sản đã qua. Bên cạnh đó, việc đầu tư hiện nay đòi hỏi các doanh nghiệp phải có chiến lược thích ứng phù hợp với tiềm lực và bối cảnh thị trường. Doanh nghiệp cần phát triển các sản phẩm phù hợp, được thị trường đón nhận và đảm bảo tính thanh khoản.

Sau hơn hai thập kỷ biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt. Ông Đính thừa nhận, những doanh nhân tiên phong đã, đang và sẽ tiếp tục đối mặt với vô vàn thách thức từ kinh tế, tài chính đến pháp lý, và chỉ những người có tầm nhìn chiến lược, quản trị rủi ro tốt mới có thể đứng vững trong bối cảnh thị trường ngày càng biến động.

Bài viết nằm trong Đặc san Nhà Quản Trị xuất bản tháng 10/2024 nhân dịp kỷ niệm 20 năm Ngày Doanh nhân Việt Nam.
Đặc san dày 160 trang, khổ 23x29cm, giá bán 150.000 đồng. Để đặt mua Đặc san, xin liên hệ Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị - TheLEADER.
Tòa soạn
Tầng 7, tòa nhà HCMCC số 249A Thụy Khuê, quận Tây Hồ, Hà Nội
Điện thoại: (024) 3244 4359
Văn phòng đại diện TP.HCM
Lầu 2, tòa nhà VNO, số 29 Huỳnh Văn Bánh, phường 17, quận Phú Nhuận, TP.HCM
Điện thoại: (08) 8670 8817