'Mê hồn trận' bủa vây doanh nghiệp bất động sản

Gánh nặng của doanh nghiệp

Ba vướng mắc lớn nhất trong thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư bất động sản hiện nay gồm giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính và điều chỉnh quy hoạch, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest).

Về giải phóng mặt bằng, theo quy định pháp luật, doanh nghiệp phải tuân thủ thủ tục kéo dài 60 ngày, gặp ít nhất ba lần với các bên liên quan trước khi được đối thoại để thu hồi đất. Tuy nhiên, ông Hiệp cho biết, trên thực tế, thời gian thực hiện thường kéo dài hơn rất nhiều so với quy định.

Có dự án phải trải qua tới 177 bước, kéo dài tổng cộng 360 ngày để đủ điều kiện đối thoại, và đó là trước khi bắt đầu đối thoại và cưỡng chế giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án mất tới 14 năm chỉ cho giai đoạn giải phóng mặt bằng.

Ông Hiệp nhấn mạnh, đây là gánh nặng mà doanh nghiệp bất động sản phải chịu.

Một dự án bất động sản thông thường cần hoàn tất khoảng 38-40 con dấu và quy trình đầu tư phải trải qua nhiều bước, mỗi bước lại yêu cầu một số lượng con dấu khác nhau.

“Khi doanh nghiệp gửi hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, văn phòng UBND tỉnh, thành phố sẽ chuyển hồ sơ đến các sở, ban ngành liên quan. Tương tự, khi lập quy hoạch, doanh nghiệp cũng cần 3-5 con dấu, rồi đến định giá cũng phải qua nhiều bước tương tự,” ông Hiệp cho biết.

Đáng chú ý, mặc dù đã có quy trình mẫu, nhưng việc giám sát và kiểm tra tiến độ thực hiện vẫn chưa chặt chẽ.

“Ví dụ, quy trình mẫu yêu cầu cơ quan chức năng trả kết quả sau 15 ngày, nhưng nếu sau 30 ngày vẫn chưa có thì cũng không ai nhắc nhở hay chịu trách nhiệm,” ông Hiệp chia sẻ, cho rằng việc kiểm tra, giám sát còn lỏng lẻo dẫn đến việc thủ tục bị chậm trễ.

Thủ tục điều chỉnh quy hoạch là một rào cản khác mà ông Hiệp nhấn mạnh. Hầu hết các dự án bất động sản đều phải điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện, và bất kỳ sự điều chỉnh nào, dù là nhỏ nhất, cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải xin ý kiến từ nhiều bên liên quan, sau đó lại phải tiếp tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.

“Những quy định này quá phức tạp và gây khó khăn cho doanh nghiệp,” ông Hiệp nói.

Thậm chí, những thay đổi rất nhỏ như "nhích ra một tí hay chỉnh con đường tránh ống, cống một tí" cũng phải được cấp phép điều chỉnh quy hoạch từ cấp cao nhất của địa phương, khiến doanh nghiệp mất thêm ít nhất sáu tháng để hoàn tất.

Ông Hiệp chia sẻ: "Không phải ngẫu nhiên các doanh nghiệp nước ngoài than vãn thủ tục đầu tư tại Việt Nam như mê hồn trận, họ không dám vào mà phải hợp tác với một doanh nghiệp trong nước để làm giúp.”

Tâm lý sợ trách nhiệm

Ông Hiệp cho rằng nguyên nhân chính của những vướng mắc trong thủ tục pháp lý đầu tư bất động sản nằm ở việc lĩnh vực này chịu sự điều chỉnh của 15 đạo luật khác nhau. Mỗi đạo luật lại do một bộ ngành soạn thảo, dẫn đến tình trạng chồng chéo và mâu thuẫn giữa các quy định.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng nhấn mạnh rằng các dự án bất động sản thuộc loại liên ngành, do đó phải tuân theo nhiều luật khác nhau. Điều này tạo ra sự không đồng nhất trong quá trình thực hiện dự án.

Khi tổng kết Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng nhận thấy một vấn đề lớn là quy trình thực hiện dự án nhà ở tại mỗi địa phương khác nhau.

Ông Hưng chia sẻ: “Cùng một chủ đầu tư, nhưng khi thực hiện tại địa phương này thì phải theo quy trình này, còn tại địa phương khác lại phải tuân thủ một quy trình khác. Điều này khiến doanh nghiệp khó chủ động trong việc chuẩn bị khi triển khai dự án.”

Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục đầu tư đều có thời hạn nhất định, và nếu quá thời hạn, cơ quan chủ trì phải giải trình. Với việc phân cấp và phân quyền về địa phương, các địa phương phải chịu trách nhiệm giám sát thủ tục.

Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng tâm lý sợ trách nhiệm đang là một yếu tố khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục đầu tư.

Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, cũng lý giải rằng khi phê duyệt các dự án quy mô lớn, có tác động đến kinh tế - xã hội, các địa phương phải đánh giá cẩn trọng về những tác động tiềm tàng lên môi trường và xã hội.

Tuy nhiên, bà Ngọc cũng khẳng định rằng môi trường đầu tư, kinh doanh đã được cải cách và hoàn thiện đáng kể trong thời gian qua.

Bộ Kế hoạch và đầu tư hiện đang trình việc xây dựng một luật sửa bốn luật nhằm giảm bớt sự chồng chéo giữa các quy định. Chính phủ cũng đã và đang đệ trình nhiều điều chỉnh lên Quốc hội và tiếp cận theo hướng chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Mặc dù đánh giá cao những nỗ lực cải cách từ Quốc hội và Chính phủ đã phần nào giúp hạn chế sự không đồng bộ giữa các luật, ông Hiệp cho rằng, nhiều ý kiến của doanh nghiệp vẫn chưa được cơ quan soạn thảo luật tiếp thu đầy đủ.

Ông chỉ ra rằng, sự tham vấn và lắng nghe từ phía các bộ, ngành đối với doanh nghiệp – những đối tượng trực tiếp chịu sự chi phối của luật – còn hạn chế, chưa thực sự sát với tình hình thực tế.

"Các cơ quan soạn thảo luật cần lắng nghe nhiều hơn nữa để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hiện nay," ông Hiệp kiến nghị thẳng thắn.