Cùng một chủ đầu tư, nhưng khi thực hiện tại địa phương này thì phải theo quy trình này, còn tại địa phương khác lại phải tuân thủ một quy trình khác.
Ba vướng mắc lớn nhất trong thủ tục pháp lý liên quan đến đầu tư bất động sản hiện nay gồm giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính và điều chỉnh quy hoạch, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest).
Về giải phóng mặt bằng, theo quy định pháp luật, doanh nghiệp phải tuân thủ thủ tục kéo dài 60 ngày, gặp ít nhất ba lần với các bên liên quan trước khi được đối thoại để thu hồi đất. Tuy nhiên, ông Hiệp cho biết, trên thực tế, thời gian thực hiện thường kéo dài hơn rất nhiều so với quy định.
Có dự án phải trải qua tới 177 bước, kéo dài tổng cộng 360 ngày để đủ điều kiện đối thoại, và đó là trước khi bắt đầu đối thoại và cưỡng chế giải phóng mặt bằng. Nhiều dự án mất tới 14 năm chỉ cho giai đoạn giải phóng mặt bằng.
Ông Hiệp nhấn mạnh, đây là gánh nặng mà doanh nghiệp bất động sản phải chịu.
Một dự án bất động sản thông thường cần hoàn tất khoảng 38-40 con dấu và quy trình đầu tư phải trải qua nhiều bước, mỗi bước lại yêu cầu một số lượng con dấu khác nhau.
“Khi doanh nghiệp gửi hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, văn phòng UBND tỉnh, thành phố sẽ chuyển hồ sơ đến các sở, ban ngành liên quan. Tương tự, khi lập quy hoạch, doanh nghiệp cũng cần 3-5 con dấu, rồi đến định giá cũng phải qua nhiều bước tương tự,” ông Hiệp cho biết.
Đáng chú ý, mặc dù đã có quy trình mẫu, nhưng việc giám sát và kiểm tra tiến độ thực hiện vẫn chưa chặt chẽ.
“Ví dụ, quy trình mẫu yêu cầu cơ quan chức năng trả kết quả sau 15 ngày, nhưng nếu sau 30 ngày vẫn chưa có thì cũng không ai nhắc nhở hay chịu trách nhiệm,” ông Hiệp chia sẻ, cho rằng việc kiểm tra, giám sát còn lỏng lẻo dẫn đến việc thủ tục bị chậm trễ.
Thủ tục điều chỉnh quy hoạch là một rào cản khác mà ông Hiệp nhấn mạnh. Hầu hết các dự án bất động sản đều phải điều chỉnh quy hoạch trong quá trình thực hiện, và bất kỳ sự điều chỉnh nào, dù là nhỏ nhất, cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải xin ý kiến từ nhiều bên liên quan, sau đó lại phải tiếp tục điều chỉnh chủ trương đầu tư.
“Những quy định này quá phức tạp và gây khó khăn cho doanh nghiệp,” ông Hiệp nói.
Thậm chí, những thay đổi rất nhỏ như "nhích ra một tí hay chỉnh con đường tránh ống, cống một tí" cũng phải được cấp phép điều chỉnh quy hoạch từ cấp cao nhất của địa phương, khiến doanh nghiệp mất thêm ít nhất sáu tháng để hoàn tất.
Ông Hiệp chia sẻ: "Không phải ngẫu nhiên các doanh nghiệp nước ngoài than vãn thủ tục đầu tư tại Việt Nam như mê hồn trận, họ không dám vào mà phải hợp tác với một doanh nghiệp trong nước để làm giúp.”
Ông Hiệp cho rằng nguyên nhân chính của những vướng mắc trong thủ tục pháp lý đầu tư bất động sản nằm ở việc lĩnh vực này chịu sự điều chỉnh của 15 đạo luật khác nhau. Mỗi đạo luật lại do một bộ ngành soạn thảo, dẫn đến tình trạng chồng chéo và mâu thuẫn giữa các quy định.
Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cũng nhấn mạnh rằng các dự án bất động sản thuộc loại liên ngành, do đó phải tuân theo nhiều luật khác nhau. Điều này tạo ra sự không đồng nhất trong quá trình thực hiện dự án.
Khi tổng kết Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng nhận thấy một vấn đề lớn là quy trình thực hiện dự án nhà ở tại mỗi địa phương khác nhau.
Ông Hưng chia sẻ: “Cùng một chủ đầu tư, nhưng khi thực hiện tại địa phương này thì phải theo quy trình này, còn tại địa phương khác lại phải tuân thủ một quy trình khác. Điều này khiến doanh nghiệp khó chủ động trong việc chuẩn bị khi triển khai dự án.”
Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục đầu tư đều có thời hạn nhất định, và nếu quá thời hạn, cơ quan chủ trì phải giải trình. Với việc phân cấp và phân quyền về địa phương, các địa phương phải chịu trách nhiệm giám sát thủ tục.
Tuy nhiên, ông Hưng cho rằng tâm lý sợ trách nhiệm đang là một yếu tố khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục đầu tư.
Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, cũng lý giải rằng khi phê duyệt các dự án quy mô lớn, có tác động đến kinh tế - xã hội, các địa phương phải đánh giá cẩn trọng về những tác động tiềm tàng lên môi trường và xã hội.
Tuy nhiên, bà Ngọc cũng khẳng định rằng môi trường đầu tư, kinh doanh đã được cải cách và hoàn thiện đáng kể trong thời gian qua.
Bộ Kế hoạch và đầu tư hiện đang trình việc xây dựng một luật sửa bốn luật nhằm giảm bớt sự chồng chéo giữa các quy định. Chính phủ cũng đã và đang đệ trình nhiều điều chỉnh lên Quốc hội và tiếp cận theo hướng chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý.
Mặc dù đánh giá cao những nỗ lực cải cách từ Quốc hội và Chính phủ đã phần nào giúp hạn chế sự không đồng bộ giữa các luật, ông Hiệp cho rằng, nhiều ý kiến của doanh nghiệp vẫn chưa được cơ quan soạn thảo luật tiếp thu đầy đủ.
Ông chỉ ra rằng, sự tham vấn và lắng nghe từ phía các bộ, ngành đối với doanh nghiệp – những đối tượng trực tiếp chịu sự chi phối của luật – còn hạn chế, chưa thực sự sát với tình hình thực tế.
"Các cơ quan soạn thảo luật cần lắng nghe nhiều hơn nữa để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hiện nay," ông Hiệp kiến nghị thẳng thắn.
Tags:
Tags:
Theo nhiều chuyên gia, việc sửa đổi các vướng mắc pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản thời gian vừa qua chưa thực sự hiệu quả vì chưa được thực hiện một cách toàn diện, đồng bộ.
Cùng một hệ thống pháp luật nhưng trước đây nhiều dự án bất động sản được ký phê duyệt trong khi hiện nay lại nằm im bất động vì ách tắc thủ tục đầu tư.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những vướng mắc về thủ tục pháp lý đang khiến giá bất động sản tăng mạnh.
Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.
Quyết định 26/2025 vừa được UBND TP.HCM ban hành sẽ tháo gỡ hàng loạt các vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay trên địa bàn thành phố.
Với giá nhà đất cao như hiện nay, việc vay ngân hàng mua nhà có thể đặt người mua trước những áp lực tài chính lớn, thậm chí rơi vào vòng xoáy nợ nần.
Hồ Núi Cốc, viên ngọc ẩn mình giữa miền trung du, sắp được đánh thức. Dự án Flamingo Majestic Island Resort hứa hẹn biến nơi đây thành điểm đến nghỉ dưỡng đẳng cấp, mở ra một chương mới cho du lịch Thái Nguyên.
VIAC chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Novaland và Nova An Phú, buộc Sài Gòn Co.op thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng phát triển dự án Sài Gòn Co.op An Phú.
Thương vụ hợp tác giữa KBC với The Trump Organization chỉ đơn thuần là bước đi trong ngành bất động sản hay còn những toan tính khác của doanh nghiệp ông Đặng Thành Tâm?
Chiến tranh thương mại và kinh tế toàn cầu giảm tốc gây áp lực lên xuất khẩu, chuỗi cung ứng và tăng trưởng kinh tế Việt Nam.
Người được coi là cầu nối trong các dự án liên doanh, hợp tác quốc tế là ông Tan Bo Quan vừa được bầu làm chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn Bamboo Capital.
Các ngành nhựa và cao su đang chủ động xanh hóa, áp dụng kinh tế tuần hoàn để đáp ứng yêu cầu thị trường cũng như các quy định của pháp luật.
Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.
Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.
Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.
