Cái chết của nhà phố biển

Những ngôi nhà cô quạnh

Anh Thanh đã không cưỡng lại được lời mời chào đầy hấp dẫn của một chủ đầu tư lớn khi móc hầu bao hơn 10 tỷ đồng để mua một căn nhà phố trong một khu du lịch ven biển Hạ Long cách đây 5 năm. 

Lúc đó, anh như bị mê hoặc bởi những lời có cánh từ người môi giới bất động sản rằng nhà phố biển là sản phẩm đầu tư đắt giá nhất trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. 

Mô hình này có tính ưu việt là nhà đầu tư vừa có thể để ở, vừa có thể đầu tư kinh doanh hoặc cho thuê sinh lợi lên tới hàng chục phần trăm mỗi năm nhờ lượng khách du lịch rất lớn đến Quảng Ninh.

Hai năm sau khi ký hợp đồng, anh được nhận bàn giao nhà thô và bỏ ra thêm 8 tỷ đồng hoàn thiện nội thất theo phân khúc khách sạn 3 sao để đưa vào kinh doanh.

Không may mắn, đại dịch Covid-19 ập tới ngay sau đó và trong suốt ba năm tiếp theo, khách sạn gần như 'cửa đóng then cài', thu không đủ chi. Phải đến đầu năm ngoái, khi dịch bệnh đi qua, khách sạn của anh Thanh mới mở cửa bình thường trở lại.

Thế nhưng, hoạt động kinh doanh cũng không như kỳ vọng. Doanh thu cho thuê mỗi tháng chỉ đạt khoảng 100 triệu đồng, sau khi trừ chi phí vận hành thì lợi nhuận hầu như không đáng kể. 

Mặc dù hoạt động kinh doanh èo uột, nhưng anh Thanh vẫn cảm thấy may mắn hơn nhiều nhà đầu tư khác. Căn nhà phố của anh có vị trí gần như đẹp nhất dự án, vài bước chân là ra tới biển, nên còn có khách thuê, trong khi đó, những căn nhà dãy phía trong gần như không có khách thuê. Nhiều căn thậm chí vẫn nguyên trạng bàn giao thô từ chủ đầu tư, chưa được hoàn thiện để đưa vào kinh doanh trong suốt hơn bốn năm qua.

Không chỉ tại Quảng Ninh, những khu nhà phố đang ế ẩm, bỏ hoang khắp chiều dài đất nước, từ Đà Nẵng, Quy Nhơn, Phan Thiết, Bà Rịa Vũng Tàu đến Phú Quốc.

Nhiều chủ nhà như anh Thanh đã đầu tư lớn để cho thuê nhưng cũng chỉ hoạt động được một thời gian ngắn rồi buộc phải đóng cửa vì vắng khách.

Mua hai căn nhà phố biển của một tổ hợp nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí tầm cỡ tại Phú Quốc, mỗi căn có giá trị hơn 20 tỷ đồng, chị Liên, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội đang phải chật vật rao bán gần hai năm nay nhưng vẫn không tìm được khách mua lại.

Ban đầu khi mua dự án này, chị dự định sẽ cho thuê hoặc đợi tăng giá rồi bán. Tuy nhiên, số tiền đầu tư quá lớn nhưng không dễ để tìm khách thuê. Nhiều căn nhà phố bên cạnh vẫn cửa đóng then cài. Những căn mặt ngoài trục đường chính, vị trí đẹp cũng chỉ cho thuê được vài chục triệu đồng mỗi tháng khiến chị quyết định bán cắt lỗ để thu hồi vốn. 

Cũng tại Phú Quốc, một khu nhà phố khác cũng trong tình trạng bỏ không, vắng bóng khách thuê kinh doanh. Chủ đầu tư thậm chí còn 'chủ động' dán biển hiệu giả, trang trí ngoài cửa, giống như đang diễn ra hoạt động kinh doanh thật, để khách du lịch vào tham quan đỡ cảm giác 'cô quạnh'. 

Tình cảnh tương tự diễn ra tại Phan Thiết, cả một dự án quy mô hàng trăm căn nhà phố biển đã hoàn thiện mặt ngoài vẫn nằm im bất động, chưa được đưa vào khai thác kinh doanh sinh lợi như kỳ vọng của các nhà đầu tư. 

Theo chia sẻ của một môi giới bán bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng 70-80%, không đủ khả năng chi trả tiếp tiến độ đã buộc phải cắt lỗ tới 30% giá trị căn nhà, nhưng vẫn không tìm được khách mua trong vô vọng.

Vì đâu nên nỗi

Vài năm trước nhà phố biển "bỗng dưng" nổi lên trở thành sản phẩm đầu tư "đắt giá", sau khi phân khúc condotel - căn hộ khách sạn - đã dần thoái trào. 

Đánh vào tâm lý thích sở hữu bất động sản gắn liền với đất của các nhà đầu tư, tiềm năng của nhà phố biển là rất lớn khi sự kết hợp được cả hai yếu tố nhà phố và du lịch biển. 

Nhà phố tại các thành phố lớn, các khu vực đông dân cư đã là phân khúc "hái ra tiền", nhà phố tại biển, càng hấp dẫn hơn. Các nhà đầu tư có thể vừa sở hữu để ở, phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của gia đình, vừa cho thuê để khai thác kinh doanh dịch vụ ăn uống, mua sắm, phòng nghỉ, khách sạn. 

Mô hình phù hợp nhất tại các dự án này được các chủ đầu tư quảng cáo là tầng một kinh doanh nhà hàng, quán cafe, mua sắm; tầng trên kinh doanh dịch vụ khách sạn 2 - 3 sao. Với hình thức này, các nhà đầu tư có thể tối ưu hoá lợi nhuận và dòng tiền mỗi tháng nhờ vào lượng khách du lịch đến điểm nghỉ dưỡng, địa phương đó. 

Nhiều dự án nhấn mạnh, lợi nhuận từ việc cho thuê các nhà phố biển này ở mức 12 - 15%/năm, cao gấp đôi lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Đáng chú ý, đây còn là sản phẩm bất động sản có giá trị tăng mạnh theo thời gian. Cơ hội đầu tư sinh lời về cả dòng tiền và lãi vốn đều rất lớn, lên đến hàng chục phần trăm mỗi năm.

Thế nhưng, sau 5 năm bùng nổ nguồn cung, nhiều dự án đã hoàn thiện, đi vào hoạt động, lợi nhuận đầu tư nhà phố biển mới thực sự được đánh giá một cách khách quan nhất. 

Thực tế cho thấy, việc kinh doanh để có dòng tiền tại các dự án nhà phố biển là điều không hề dễ dàng. Nguyên nhân là do đa số chủ sở hữu nhà phố biển đều là nhà đầu tư mua để cho thuê lại, họ không có kinh nghiệm trong việc kinh doanh nhà phố. 

Khách thuê nhà phố biển là những nhà kinh doanh các dịch vụ ngành hàng bán lẻ, khách sạn, dịch vụ ăn uống, cafe. Họ thuê lại căn nhà phố của chủ nhà để kinh doanh, thu lợi. Và chính  là những người làm kinh doanh thực thụ, nên họ có yêu cầu rất cao về vị trí dự án, giá thuê hấp dẫn, lượng khách du lịch đến khu nghỉ dưỡng đông, liên tục... để đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả.

Tuy nhiên, quan sát trên thị trường du lịch nghỉ dưỡng thời gian vừa qua cho thấy, hầu hết các khu nhà phố biển đều không đáp ứng được nhu cầu của các khách thuê kinh doanh. 

Trước hết là về lượng khách du lịch, sau thời gian dài chịu tác động của đại dịch Covid-19 và sau đó là suy thoái kinh tế toàn cầu, lượng khách du lịch trong nước và quốc tế đến các khu nghỉ dưỡng của Việt Nam đã sụt giảm nghiêm trọng. 

Nhiều điểm đến nổi tiếng thu hút khách du lịch của Việt Nam như Đà Nẵng, Phú Quốc, trong mùa hè năm 2023 vừa qua cũng rất vắng vẻ, đặc biệt là các khách du lịch nước ngoài. Với lượng khách như vậy, tất yếu, các nhà đầu tư cũng không có nhu cầu thuê nhà phố biển để đầu tư kinh doanh.

Khách du lịch thưa thớt, trong khi giá thuê nhà phố biển đắt hơn rất nhiều so với phân khúc nhà phố thông thường, nên tất yếu, không nhà đầu tư nào "dại dột" bỏ tiền ra thuê để đầu tư kinh doanh, khi nắm chắc phần thua lỗ trong tay.

Chủ đầu tư "đem con bỏ chợ"

Bên cạnh lượng khách du lịch, một yếu tố khác khiến các khác nhà phố biển không hấp dẫn khách thuê là do thiếu kế hoạch phát triển tổng thể từ các chủ đầu tư, từ việc phân bổ các ngành hàng trong khu nhà phố đến chiến lược để thu hút khách du lịch cho toàn dự án.

Để vận hành một khu nhà phố biển, cũng giống như một trung tâm thương mại, chủ đầu tư phải có chiến lược tổng thể về ngành hàng. Khu du lịch đó cần bao nhiêu phần trăm là dịch vụ ăn uống, spa, bao nhiêu phần trăm là phòng nghỉ khách sạn, mua sắm... qua đó đảm bảo nguồn cung hợp lý và vận hành hiệu quả.

Đặc biệt, trong giai đoạn ban đầu, để hình thành một khu nhà phố thương mại sầm uất, ngoài chính sách giá thuê hấp dẫn, các chương trình quảng cáo cho toàn dự án để thu hút khách du lịch đến dự án rất quan trọng.

Tại Phú Quốc, một chủ đầu tư dự án nhà phố biển đã rất nỗ lực trong việc hỗ trợ các khách thuê bằng cách đầu tư các chương trình trình biểu diễn thực cảnh miễn phí, các dịch vụ miễn phí như xe điện nội khu, vé tham quan... nhằm thu hút khách du lịch. 

Chủ đầu tư này cũng không tiếc tiền bỏ tiền tỷ để truyền thông, quảng bá về dự án, kết nối giữa chủ nhà và khách thuê, giới thiệu ngành hàng, cũng như hỗ trợ về giá thuê nhà phố cho nhà đầu tư có nhu cầu thực nhằm từng bước tạo nên sức sống thực sự cho dự án. 

Tuy nhiên, thực tế cho thấy cũng chỉ một bộ phận các căn nhà phố tại khu vực trung tâm được lấp đầy và kinh doanh hiệu quả. Còn lại, không ít các căn nhà phố có vị trí không thuận lợi vẫn chưa có khách thuê. 

Mặc dù hoạt động kinh doanh chưa đạt kỳ vọng, song nỗ lực của chủ đầu tư này là điều đáng ghi nhận. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, không nhiều doanh nghiệp làm được điều này. 

Nguyên nhân là do, mục đích xây dựng nhà phố thương mại của chủ đầu tư chủ yếu là bán bất động sản. Nhà phố thương mại trong các khu du lịch biển là sản phẩm rất được các chủ đầu tư ưa thích phát triển trong dự án du lịch nghỉ dưỡng do có giá cao hơn 30 - 40% so với các sản phẩm khác cùng phân khúc, quy mô, tiện ích và chất lượng xây dựng.

Thay vì phục vụ tiện ích, mua sắm cho khách du lịch, nhiều khu nhà phố biển thực chất được xây dựng để tối đa hoá lợi nhuận phát triển dự án cho các chủ đầu tư, đánh vào tâm lý thích mua thấp tầng của khách hàng. 

Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư dự án khi bán hàng xong là hết trách nhiệm, để nhà đầu tư thứ cấp "sống chết mặc bay", tự do kinh doanh, dẫn đến đắp chiếu, ế ẩm.