Cảnh báo bong bóng nhà đất vùng ven Hà Nội

Từ đầu năm 2020, mặc dù thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh Covid-19 nhưng giá nhà đất, đặc biệt là các sản phẩm đất nền vẫn không ngừng tăng mạnh.

Đối với đất nền trong các khu dân cư hiện hữu, việc đô thị hóa mạnh cùng với các thông tin lên quận, thông tin phát triển đầu tư dự án của các tập đoàn bất động sản lớn đã làm sốt đất bùng phát ở một số vùng như Hòa Lạc, Sơn Tây, Thạch Thất, Hoài Đức. Giá đất trong dân tại các khu vực này đã bị đẩy lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019. 

Giá đất nền các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Đáng chú ý, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, không chỉ đất nền dự án tại các trục đường lớn mà thậm chí, đất đai trong làng, làng cổ cũng tăng giá mạnh.

Tại các khu vực điểm nóng đất nền phía tây Hà Nội như Hoài Đức, Thạch Thất, Hoà Lạc, chỉ sau 1 - 2 tuần, giá đất đã "dựng ngược" lên 2 – 3 lần. Trong khi đó, đây đều là đất không có giấy tờ pháp lý đầy đủ.

Quý III/2020 vừa qua, ông Đính có dịp đi khảo sát thị trường ở làng Cổ Đông, Sơn Tây. Đất đai đang trong thời điểm sốt nóng, cò đất, môi giới, nhà đầu tư đông nghịt, đi lại trao đổi sôi động như đi chợ. Giá đất tại đây tăng chóng mặt chỉ sau vài ngày. 

Nguy hiểm hơn, theo ông Đính, ngay cả đất nông nghiệp, đất không có sổ đỏ cũng tăng giá từ 2 - 3 lần. Đất nông nghiệp trước đây vốn có giá chỉ vài trăm nghìn đến 1 triệu đồng/m2 giờ đã tăng lên 2 - 3 triệu đồng. 

"Đất nông nghiệp giá đã vài triệu đồng thì đất có sổ đỏ còn có giá đắt hơn nhiều. Giá bất động sản tại khu vực này đang bị đẩy lên mặt bằng giá mới", ông Đính chia sẻ.

Bên cạnh các sản phẩm đất nền trong dân, nhà đất trong khuôn viên các dự án được đầu tư hạ tầng chất lượng tốt cũng tăng giá mạnh, khoảng 5% so với năm 2019. Một số dự án nhà phố đã xác lập những mức giá kỷ lục như dự án Kiến Hưng Hà Đông có giá 200- 250 triệu đồng/m2, dự án Him Lam Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m2.

Cá biệt, nhiều dự án có mức tăng giá mạnh từ 40 - 50% như An Lạc Green Symphony - khu đô thị Vân Canh, Hà Đô Charm Villas, Hoài Đức. Trong đó, Dự án Hà Đô Charm Villas trước khi bước vào chu ký tăng giá mạnh có giá 40 triệu đồng/m2, tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn, mức giá đã tăng lên 60 triệu đồng/m2, tỷ lệ tăng đạt 50%. 

Nguyên nhân của thực trạng giá đất nền vùng ven Hà Nội tăng mạnh trong thời gian gần đây được ông Đính lý giải là do nhà đất vốn là "món ăn" ưa thích của các nhà đầu tư Hà Nội. Nhu cầu của các nhà đầu tư trên thị trường hiện rất lớn, ho đang "khát" các sản phẩm sinh lời. 

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản lại rất hạn chế. Thời gian vừa qua, do vướng mắc thủ tục pháp lý khiến thị trường bất động sản khan hiếm nguồn cung. Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. Hà Nội, năm 2020, thành phố phê duyệt 45 dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và 1.584 thấp tầng.

So với năm 2019 (60 dự án) lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng năm 2020 chỉ đạt 66,9%. Điều này đã khiến các nhà đầu tư phải tìm đến cả các sản phẩm đất nền vùng ven, trong các làng xã khiến giá đất tại đây tăng mạnh.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, giá đất nền tăng phi mã tại các khu vực vùng ven Hà Nội đang cho thấy thị trường đang xuất hiện bong bóng, sốt đất ảo. Đây chính là "tính ảo" của thị trường do lực cầu không đến từ các nhà đầu tư có nhu cầu thực, mua để sử dụng lâu dài mà hầu hết là các đầu cơ, lướt sóng kiếm lời. Đôi khi đó còn là sự "làm thị trường", tự tung thông tin về quy hoạch, tạo sốt đất để đẩy hàng của một số môi giới, cò đất".

Đây chính là lý do khiến mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các đầu cơ với nhau. Những cơn sốt đất này chỉ thu hút các nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, "cứ nhìn thấy chỗ nào tăng giá là mua, là nhào vào với tâm lý đợi giá lên để bán", ông Đính nhận định.

Chỉ sau một thời gian ngắn khi cơn sốt qua đi, thị trường bất động sản tại những khu vực này lại ngay lập tức trở lại thực trạng vắng lặng, đìu hiu, không có giao dịch. Hệ quả là rủi ro cho những nhà đầu tư không chuyên mắc cạn, sản phẩm đầu tư không có thanh khoản. 

Bên cạnh đó, sau những cơn sốt đất, giá bất động sản sẽ thiết lập mặt bằng giá mới khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư muốn triển khai dự án tại địa phương buộc phải rút lui vì phải đổi mặt với việc đền bù cao, thời gian thu hồi vốn kéo dài. 

Tại nhiều địa phương, do sốt đất nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao 4-5 triệu đồng/m2 diễn ra, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản tại Hà Nội. Trong tương lai, các địa phương để xảy ra tình trạng sốt đất sẽ đau đầu trong việc tìm kiếm các nhà đầu tư lớn do không doanh nghiệp nào dám vào đầu tư nữa.

Cũng theo vị chuyên gia này, rất may là thời gian vừa qua, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương, hiện tượng sốt đất ảo đã được hạn chế. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội cũng khuyến cáo các nhà đầu tư bất động sản cần hết sức thận trọng khi mua đất nền vùng ven. Các nhà đầu tư không nên chạy cơn sốt đất ảo và đầu tư theo tâm lý đám đông để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.

Mặt khác, ông Thanh cũng cho rằng, hiện tượng sốt đất ảo chỉ mang tính nhất thời và xuất hiện cá biệt tại một số khu vực của thị trường. Nhìn trên bức tranh tổng thể, thị trường bất động sản vẫn cho thấy sự phát triển ổn định và bền vững. 

Năm 2020, dù dịch bệnh Covid-19 tác động mạnh đến nền kinh tế toàn cầu và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, làm suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường. Trong giai đoạn 6 tháng đầu năm, thị trường gần như tê liệt bởi giãn cách xã hội để chống dịch, dự án ngưng trệ, sàn giao dịch bất động sản tạm dừng hoạt động.

Nhưng ở giai đoạn 6 tháng cuối năm, mặc dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản đã thể hiện được sức mạnh, vượt qua khó khăn.