Cảnh báo sập bẫy đất đấu giá tăng nóng

Đấu giá đất - Nghề mới của giới đầu cơ

Trong khi mức giá rao bán đất nền phổ biến ở khu vực huyện Thanh Oai (Hà Nội) dao động từ 20 đến 30 triệu đồng/m2, thì phiên đấu giá đất tại địa phương này vừa qua có giá trúng lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.

So với mặt bằng giá chung, mức trúng đấu giá từ 63 – 100 triệu đồng/m2 đã cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần so với mức giá phổ biến trên thị trường khu vực.

Trước đó, giá đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng bốn năm qua – từ mức phổ biến 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 năm 2024.

Mức trúng đấu giá cao đột biến này được ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho rằng, "rất khó có thể coi là giá ảo."

Theo ông Minh, muốn tham gia đấu giá, người có nhu cầu mua dù để ở hay đầu tư cũng phải mua hồ sơ, nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Đấu giá là hình thức công khai, minh bạch, có lợi cho nhà nước khi thu được nhiều tiền từ đấu giá, có lợi cho người đầu tư có thực lực và người mua để ở thật tại địa phương

Còn đối với việc mức trúng đấu giá cao, đây là nguyên lý bình thường do bản chất của hoạt động đấu giá. Số lượng lô đất ít, lượng người tham gia đông, tất yếu sẽ đẩy giá trúng tăng cao.

Trong phiên đấu giá đất tại Thanh Oai, số lượng chỉ có 65 lô nhưng tới 1.6 tham gia đấu giá chính là minh chứng cho điều này.

Bên cạnh đó, giá khởi điểm thấp chỉ từ 8,5-12,5 triệu/m2, cũng là lý do khiến phiên đấu giá thu hút nhiều khách hàng tham gia và chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng tăng cao.

Theo ông Minh, vấn đề ở đây không nằm ở phiên đấu giá, mà là hành động của nhóm các nhà đầu cơ muốn trục lợi từ hoạt động đấu giá này.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư hiện nay đang xem đấu giá đất là một nghề. Thị trường bất động sản đang tồn tại một nhóm nhà đầu tư chuyên làm việc này. Họ săn tìm các cơ hội đấu giá tại các địa phương.

Các nhà đầu tư này sẵn sàng bỏ tiền mua hồ sơ, vào tiền và chấp nhận mất cọc khi không bán được sang tay, thu lợi.

Cần phải nhấn mạnh rằng, họ làm việc này là hợp pháp, không trái với các quy định pháp luật hiện hành.

Thời gian vừa qua, giá bất động sản nội đô ở Hà Nội từ chung cư, thấp tầng, nhà phố, đất nền đều tăng vọt trong thời gian ngắn. Chính vì thế, loại hình đất đấu giá tại các quận, huyện ven Hà Nội giá theo khung giá nhà nước, thấp hơn giá bất động xung quanh sẽ thu hút các nhà đầu tư chuyên nghề đấu giá đất và người dân.

Ngoài ra, lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc đất đấu giá.

Mặt khác, đất đấu giá luôn có thị trường riêng bởi những người dân tại địa phương và các nhà đầu tư. Từ giờ cuối năm 2024 và đầu năm 2025 sẽ có nhiều khu vực đấu giá sôi động, ông Minh nhận định.

Nguy cơ đẩy giá bất động sản lên một mặt bằng giá mới

Theo ông Minh, hệ lụy lớn nhất của các phiên đấu giá đất cao ngất ngưởng này trong thời điểm hiện tại, là các đầu tư, môi giới, những người có ý định xấu sẽ lợi dụng, lấy mức giá đất đấu giá rất cao, gấp 4 - 5 lần giá khởi điểm để “lùa gà” bán cho các nhà đầu tư ít kinh nghiệm.

Hoặc, họ cũng có thể lấy đó làm điểm neo giá để bán các dự án khác với mặt bằng giá cao mới.

Điều này khiến giá bất động sản đã tăng cao trong thời gian vừa qua lại càng tiếp tục bị đẩy giá tăng mạnh. Cơ hội sở hữu bất động sản của người dân có thu nhập thấp và trung bình ngày càng thu hẹp.

Chính vì vậy, theo ông Minh, trước các thông tin về đất đấu giá tăng nóng, các khách hàng, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng.

Người dân quanh khu vực đấu giá, nếu có nhu cầu sử dụng thật, mà không trúng thì cũng không quá vội vàng xuống tiền, mua lại của các nhà đầu tư trúng đấu giá, tạo cơ hội cho họ bán chênh, kiếm lợi.

Thực tế cho thấy, phần lớn các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất đều có mong muốn bán lại, ăn chênh lệch. Rất ít những nhà đầu tư đó có khả năng chuyển đến khu vực đất đấu giá sinh sống, trừ những người có nhu cầu thực.

Chính vì vậy, luôn có các nhà đầu tư 'lướt sóng', sau khi đấu giá nếu bán chênh không thành sẽ buộc phải giảm giá. Khi đó, những người có nhu cầu thực sẽ có cơ hội mua được giá thấp hơn.

Trước các thông tin đất đấu giá tăng nóng, các khách hàng, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, không nên vội vàng xuống tiền.

Hoặc có trường hợp một số nhà đầu tư sẽ bỏ cọc và nhà nước sẽ thu hồi, đấu giá lại. Nhà nước vẫn thu được ngân sách của một nhóm nhà đầu tư "thắng thầu, bỏ cọc này" và sẽ tiếp tục đấu giá lại. Nếu phiên đấu giá sau ít người quan tâm, người dân địa phương có nhu cầu sẽ mua được với mức giá tốt.

Tóm lại, nhà đầu tư hay người mua thực, cần hiểu rõ nhu cầu, mục tiêu, tầm tài chính của mình và tìm hiểu thông tin thật kỹ thị trường xung quanh, để có quyết định đúng, tránh gặp phải những rủi ro thiệt hại không đáng có.

Còn về phía các nhà đầu tư coi đấu giá đất đã là một nghề, ông Minh cho rằng, với một nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ chấp nhận rủi ro, sàng bỏ tiền, dành nhiều thời gian tìm kiếm cơ hội, chấp nhận mất tiền khi trúng mà không bán được.

Do đó, những nhà đầu tư cá nhân không am hiểu, không chuyên khi tham gia vào loại hình đầu tư này sẽ không hiệu quả trong đầu tư ngắn hạn.

Quay trở lại câu chuyện thị trường đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam dự báo rằng từ II/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của quá trình phục hồi. Các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Ông Quốc Anh cho rằng, có ba yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực, quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, ông Quốc Anh khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá, trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào, nhất là đất đấu giá đang sốt nóng những ngày vừa qua.