Cây cầu mở lối cho Đạt Phương vào bất động sản

Nằm ở ven biển Cửa Đại của thành phố Hội An, cầu Đế Võng mang một ý nghĩa to lớn không chỉ cho địa phương mà còn cho cả nhà thầu khi được hoàn thành năm 2018.

Chỉ dài hơn 260m, cây cầu bắc qua sông Đế Võng góp phần mở rộng không gian thành phố Hội An, đánh thức toàn bộ vùng phía đông của tỉnh Quảng Nam. Cùng với cầu Cửa Đại, cầu Đế Võng góp phần hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông ven biển kết nối từ Đà Nẵng đến thành phố Tam Kỳ và khu kinh tế mở Chu Lai.

Thời điểm đó, việc xây dựng cầu Đế Võng đòi hỏi kỹ thuật khá cao do đặc thù địa chất, cùng khổ cầu lớn, độ rộng đến 25m, tương đương với cầu Cửa Đại, chân cầu phải khoan cọc nhồi sâu đến 70m. Khó khăn nhưng nhà thầu là Đạt Phương chỉ mất 16 tháng để hoàn thành xây dựng, sớm hơn tới 8 tháng so với kế hoạch đề ra.

Thành lập cách đây hơn hai thập kỷ, Công ty CP Tập đoàn Đạt Phương chuyên thầu xây dựng hạ tầng, đặc biệt là cầu và đường bộ. Công ty đã tham gia xây dựng nhiều cây cầu như cầu Cửa Đại, cầu Thủ Thiêm, cầu Mỹ Thuận 2 và các công trình giao thông quan trọng như nút giao Nam Cầu Bính ở Hải Phòng và nút giao Trường Hải ở Quảng Nam.

Bên cạnh lĩnh vực xây lắp hạ tầng, Đạt Phương còn tham gia vào lĩnh vực năng lượng với bốn nhà máy thủy điện tại Quảng Nam và Quảng Ngãi có tổng công suất đạt 98MW.

Tuy nhiên, bước ngoặt của Đạt Phương đến từ dự án cầu Đế Võng. Không chỉ mang ý nghĩa cải thiện hạ tầng tỉnh Quảng Nam, cây cầu này còn thay đổi bộ mặt của chính Đạt Phương, khi đây là tiền đề để công ty đặt những bước chân đầu tiên vào bất động sản – một lĩnh vực mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn trong những năm gần đây.

4 lô đất vàng

Năm 2019, Đạt Phương ghi nhận lợi nhuận sau thuế gần 200 tỷ đồng, cao nhất kể từ khi thành lập. Mức lợi nhuận đột biến đến từ sự đóng góp của mảng kinh doanh mới: bất động sản.

Dự án bất động sản đầu tay của Đạt Phương là Khu đô thị Võng Nhi với tên thương mại là Casamia. Dự án có quy mô 15,6ha, tổng mức đầu tư gần 1.400 tỷ đồng. Nằm trên trục đường nối Đà Nẵng đến sân bay Chu Lai và đi ngang qua Hội An, dự án đầu tiên đã thể hiện tham vọng của Đạt Phương khi tập trung vào phân khúc cao cấp với hơn 200 căn biệt thự.

Casamia là một trong số bốn lô đất được tỉnh Quảng Nam giao cho Đạt Phương để thanh toán cho chi phí xây dựng cầu Đế Võng theo hình thức xây dựng – chuyển giao.

Cây cầu có tổng giá trị dự toán được duyệt hơn 391 tỷ đồng. Bốn lô đất có tổng diện tích 67,5ha, có vị trí rất đặc biệt khi nằm liền kề Hội An và kỳ vọng mang lại giá trị kinh tế lớn hơn nhiều cho Đạt Phương.

Các công ty phân tích nhận định, với lợi thế về văn hoá phố cổ kết hợp với bãi biển đẹp, thành phố Hội An là một trung tâm du lịch lớn của miền Trung, nơi có nhiều người nước ngoài lựa chọn sinh sống và du lịch, đồng thời, rất nhiều nhà đầu tư miền Bắc lựa chọn để xây biệt thự vừa để nghỉ dưỡng, vừa để cho thuê.

Những lợi thế trên giúp Hội An phù hợp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, sinh thái và từ định vị này, các dự án Đạt Phương triển khai tại đây đều là bất động sản cao cấp.

Quá trình triển khai các dự án cũng thuận lợi khi Quảng Nam có thể coi là “sân nhà” của Đạt Phương. Công ty đã triển khai nhiều gói thầu xây dựng quy mô lớn trên địa bàn tỉnh và các dự án bất động sản đầu tiên của Đạt Phương cũng đều ở Quảng Nam.

Sau khi hoàn thành xây dựng và bán hành thành công dự án Casamia, đến quý II/2021, công ty mở bán dự án thứ hai là khu đô thị Đồng Nà, tên thương mại là Casamia Calm. Dự án có diện tích 6,4ha, tổng mức đầu tư 400 tỷ đồng.

Mặc dù công tác bán hàng bị ngắt quãng do dịch Covid-19 nhưng dự án Casamia vẫn tiêu thụ tốt. Dự án tiếp theo là Casamia Calm cũng nhanh chóng được đơn vị phân phối bao tiêu hết.

Các dự án bất động sản mang về doanh thu đều đặn 700 – 800 tỷ đồng mỗi năm. Mặc dù quy mô doanh thu không quá lớn so với tổng nguồn thu của Đạt Phương, sự khác biệt mà mảng bất động sản mang lại nằm ở biên lợi nhuận.

Mảng xây dựng truyền thống có đặc thù cạnh tranh rất cao, biên lợi nhuận thấp, thường chỉ từ 6 - 10%. Đặc biệt trong năm 2021, biên lợi nhuận mảng xây dựng của Đạt Phương bị ảnh hưởng nặng nề do sự tăng giá của vật liệu và tác động của dịch bệnh.

Thông thường, mảng bất động sản mang về biên lợi nhuận cao hơn rất nhiều, có thể lên tới trên 50%. Mặc dù biên lợi nhuận của Đạt Phương không đạt mức này do phải đầu tư lớn cho xử lý hạ tầng để dự án không bị ngập vào mùa mưa và chọn vật liệu, kiến trúc thân thiện với môi trường, nhưng bất động sản vẫn trở thành điểm tựa, giúp công ty liên tục phá đỉnh lợi nhuận.

Năm 2021 và 2022, sau khi hạch toán hết nguồn thu từ hai dự án Casamia và Casamia Calm, Công ty ghi nhận lợi nhuận lần lượt đạt 341 tỷ đồng và 383 tỷ đồng.

Đó mới chỉ là những bước đi đầu tiên của Đạt Phương bởi đây mới là hai lô đất nhỏ nhất trong số bốn lô đất mà công ty được tỉnh Quảng Nam thanh toán.

Lô đất tiếp theo đang được công ty triển khai hiện nay là dự án Cồn Tiến – tên thương mại là Casamia Balanca Hoi An - có diện tích 31,1 ha và tổng mức đầu tư 600 tỷ đồng.

“Đây hiện là dự án trọng điểm của Đạt Phương”, ông Trần Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Đạt Phương chia sẻ với TheLEADER.

Casamia Balanca Hoi An gồm ba tháp khách sạn, 291 căn biệt thự và 71 căn nhà phố thương mại. Báo cáo tài chính quí II vừa qua của Đạt Phương ghi nhận khoảng 1.000 tỷ đồng là tồn kho bất động sản, phần lớn chi phí này nằm ở dự án Casamia Balanca Hoi An.

Ngoài ba lô đất đã triển khai xây dựng dự án bất động sản, lô đất thứ tư được giao là dự án khu đô thị Nồi Rang tại huyện Duy Xuyên với tổng diện tích hơn 14ha và đã được Đạt Phương chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác.

Của để dành

Lô đất thứ năm và cũng là lớn nhất mà tỉnh Quảng Nam dự kiến giao cho Đạt Phương là khu phức hợp dịch vụ nghỉ dưỡng Bình Dương tại xã Bình Dương, huyện Thăng Bình. Khu đất có tổng diện tích 179ha, được UBND tỉnh Quảng Nam cấp quyết định chủ trương đầu tư năm 2017.

Có thể coi đây là siêu dự án của Đạt Phương khi vừa có quy mô lớn, vừa có vị trí rất đắc địa, với phía đông giáp biển Đông, phía tây giáp đường ven biển 129, phía nam giáp khu phức hợp du lịch nghỉ dưỡng Vinpearl và phía bắc giáp khu tái định cư ven biển.

Mặc dù vậy, hai năm trước, dự án bị Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam ra quyết định chấm dứt hoạt động. Thời điểm đó, Đạt Phương đã bồi thường và giải phóng mặt bằng khoảng 60 ha.

Lý giải quyết định thu hồi này, ông Tuấn cho biết, dự án Bình Dương ban đầu được tỉnh Quảng Nam giao cho Đạt Phương theo hình thức BT khi triển khai công trình cầu Đế Võng.

Tuy nhiên, sau khi hoàn tất việc định giá bốn khu đất khác thì đã đủ ngân sách nên dự án Bình Dương không còn nằm trong quỹ đất chi trả cho công trình cầu Đế Võng. Vì chủ trương không còn phù hợp nên dự án được tỉnh Quảng Nam thu hồi để thực hiện công tác đấu thầu theo quy định.

“Đạt Phương đã luôn làm đúng quy định từ khi tiếp nhận đến khi hoàn trả theo luật định”, ông Tuấn cho biết.

Đồng thời, ông Tuấn cũng khẳng định Đạt Phương sẽ không từ bỏ dự án này, mà sẽ tham gia đấu thầu theo quy định của pháp luật khi dự án tổ chức đấu thầu.

“Thực tế chúng tôi đã giải phóng được khoảng 80% trên tổng diện tích nên sẽ có nhiều ưu thế hơn khi tham gia vào công tác đấu thầu này”, ông Tuấn chia sẻ.

Do hai dự án Casamia và Casamia Calm gần như đã hạch toán hết doanh thu trong khi dự án Casamia Balanca Hoi An chưa thể đưa vào kinh doanh nên nửa đầu năm nay, doanh thu từ lĩnh vực bất động sản của Đạt Phương chỉ đạt 26 tỷ đồng, giảm tới 91% so với nửa đầu năm ngoái.

Việc mảng bất động sản gần như “biến mất” trong cơ cấu nguồn thu đã tác động đáng kể tới lợi nhuận của tập đoàn khi lợi nhuận quý vừa qua chỉ đạt 54 tỷ đồng, mức thấp nhất trong vòng ba năm qua.

Mặc dù vậy, lãnh đạo Đạt Phương vẫn tỏ ra lạc quan, bởi đơn giản là đang chờ thời. Bất động sản có tính chu kỳ và quá trình phục hồi sẽ không diễn ra một sớm một chiều nên cách tiếp cận của Đạt Phương là thận trọng cũng như mức độ đòn bẩy tài chính thấp.

Minh chứng rõ ràng nhất cho sự “chờ thời” của Đạt Phương là hơn 1.000 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho bất động sản.

Ông Tuấn cho biết, dự án Casamia Balanca Hoi An đã xây dựng hoàn thiện cơ bản cơ sở hạ tầng, tiện ích cảnh quan và một phần dãy song lập, các điều kiện phục vụ bán hàng đã sẵn sàng, nhưng do chưa xong thủ tục định giá đất nên công ty chưa xác định thời gian cụ thể mở bán.

Bên cạnh đó còn có hàng tồn kho của dự án Casamia Hoi An và dự án khách sạn 5 sao 174 phòng.

“Điều này thể hiện các sản phẩm bất động sản của Đạt Phương đã sẵn sàng, chỉ chờ cơ hội thị trường thích hợp để ghi nhận doanh thu và lợi nhuận cho cổ đông”, ông Tuấn cho biết.

Nhấn mạnh thị trường bất động sản nói chung đang rất khó khăn nhưng ông Tuấn cũng cho rằng đang xuất hiện các cơ hội mới. Tuy nhiên, cơ hội chỉ dành cho những doanh nghiệp có tiềm lực, có sự chủ động và sẵn sàng chớp lấy khi nó xuất hiện.

Thị trường bất động sản đang chuẩn bị cho một chu kỳ mới và Đạt Phương cũng vậy. Sau giai đoạn tìm kiếm cơ hội tại các dự án BT, Đạt Phương đang bước từng bước mở rộng danh mục dự án bất động sản.

Ông Tuấn tiết lộ Đạt Phương đang tìm kiếm thêm các dự án bất động sản khu đô thị và mở rộng đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp. Hiện đã có một số dự án phù hợp với định hướng kinh doanh của công ty đang được xúc tiến và sẽ công bố sau khi hoàn tất quá trình đầu tư.