Cenland trước áp lực chia lại thị phần môi giới bất động sản

Sau ba lần phát hành cổ phiếu và bán cổ phần cho đối tác chiến lược nước ngoài để tăng vốn điều lệ gấp đôi lên 500 tỷ đồng, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland) đã nộp hồ sơ niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP. HCM.

Bước đi mới này của Cenland được xem như một nỗ lực củng cố tiềm lực tài chính để tiếp tục giành thị phần trên phân phối bất động sản trong bối cảnh thị trường môi giới đang có nhiều sự thay đổi cũng như sự vươn lên mạnh mẽ của nhiều đối thủ. 

Độ vênh giữa tham vọng và tiềm lực tài chính

Số liệu từ một số sàn giao dịch bất động sản lớn cho thấy, trong năm 2017, Cenland và Đất Xanh Miền Bắc vẫn tiếp tục dẫn đầu thị trường môi giới. 

Cụ thể, theo báo cáo kiểm toán tài chính, năm 2017, Cenland đã ghi nhận những kết quả khởi sắc với bước tiến dài về doanh thu và lợi nhuận. Doanh thu thuần toàn bộ đến từ hoạt động môi giới bất động sản đạt 1.115,5 tỷ đồng, tăng 84% so với năm 2016.

Năm ngoái, Cenland đã thực hiện thành công 11.555 giao dịch môi giới, tăng 18% so với 2016. Tỷ lệ giao dịch tại thị trường Hà Nội đạt 7.428 giao dịch, chiếm xấp xỉ 40% thị phần môi giới bất động sản tại Hà Nội và 20% thị phần toàn quốc.

Tại đại hội cổ đông mới đây, lãnh đạo Cenland đã 'vẽ' kế hoạch đầy tham vọng với mục tiêu doanh thu hợp nhất 1.676 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2016 và lợi nhuận ròng đạt 320 tỷ đồng, tăng trưởng 26%. Trọng tâm trong kế hoạch phát triển vẫn là Cen Hà Nội, dự kiến đóng góp lớn nhất với gần 1.326 tỷ đồng doanh thu và 238 tỷ đồng lợi nhuận.

Thậm chí, lãnh đạo Cenland còn sớm đề ra kế hoạch cho năm tới với mục tiêu sẽ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận 33 - 34%, ước đạt lần lượt 2.221 tỷ đồng và 430 tỷ đồng.

Niêm yết cổ phiếu để tăng cường nguồn lực tài chính được xem như bước đi mang tính chiến lược để hiện thực hoá mục tiêu này. Trước đây các công ty môi giới đa phần là "bán nước bọt", tức là không cần có tiềm lực tài chính mạnh vẫn có thể nhận được nguồn hàng để bán. Nhưng hiện nay thị trường đã thay đổi. Muốn có nguồn hàng, công ty môi giới phải có tiềm lực tài chính mạnh để không chỉ đặt cọc mà còn có thể bao tiêu sản phẩm, thậm chí hợp tác đầu tư thì mới có thể thuyết phục chủ đầu tư giao dự án cho bán. 

Bên cạnh hệ thống nghemoigioi.vn với hàng nghìn cộng tác viên, chính Cenland cũng đặt mục tiêu là sẽ tăng cường nguồn hàng bằng hình thức bao tiêu sản phẩm và hợp tác kinh doanh thứ cấp. Chính hình thức này đã mang lại nguồn doanh thu và lợi nhuận rất lớn cho Cenland trong thời gian vừa qua, trong đó Cenland được cho là đã thắng đậm trong các thương vụ đầu tư vào dự án Helios Tower tại Hà Nội hay khu đô thị Ngọc Dương Riverside tại Quảng Nam. 

Với kế hoạch doanh thu và lợi nhuận đầy tham vọng, Cenland không thể đơn thuần chỉ dựa vào phí môi giới, mà quan trọng hơn là nguồn thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh thứ cấp, đồng nghĩa Cenland phải có tiềm lực tài chính mạnh mới thuyết phục được các chủ đầu tư giao dự án cho bán trong bối cảnh nhiều công ty môi giới cũng đang tăng cường tiềm lực để giành thị phần.

Cuộc đua khốc liệt giành thị phần môi giới

Trên thị trường bất động sản hiện nay không chỉ có Cenland nuôi giấc mộng thâu tóm thị phần môi giới. Đua tranh với Cenland không kém phần quyết liệt là một Đất Xanh Miền Bắc đang ngày càng mở rộng phát triển và hàng loạt các tên tuổi sàn giao dịch khác với tốc độ phát triển nhanh chóng mặt.

Năm 2017, Đất Xanh Miền Bắc vẫn đang giữ vị thế là một trong hai nhà phân phối căn hộ lớn nhất miền Bắc với mức tăng trưởng 48% so với năm trước đó. Trong năm vừa qua, Đất Xanh Miền Bắc đã giao dịch thành công 7.400 căn nhà từ 103 dự án; trong đó, hơn 85% là giao dịch từ mảng căn hộ chung cư.

Về mục tiêu trong năm 2018, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, doanh nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạng lưới tại các thị trường trọng điểm phía Bắc. 

Bên cạnh đó, Đất Xanh Miền Bắc tiếp tục hoàn thiện công tác quản trị doanh nghiệp để đảm bảo chất lượng dịch vụ tốt nhất, nhanh nhất, phấn đấu giữ vững sự tin tưởng của thị trường và luôn trong top đầu các công ty dịch vụ bất động sản uy tín và tin cậy.

Thêm nữa, một nhân tố gây bất ngờ trên thị trường môi giới là sự vươn lên mạnh mẽ của Hải Phát Land khi công ty này trở thành một trong ba sàn giao dịch thành công nhất tại miền Bắc.

Năm vừa qua, Hải Phát Land ghi dấu ấn đặc biệt trên thị trường bất động sản với mức tăng trưởng cao nhất, đạt 178% so với năm 2016, quy mô mở rộng gấp hai lần và đang tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2018.

Số liệu từ Hải Phát Land cho thấy, lượng giao dịch thành công qua sàn này trong năm 2017 đạt 4.800 giao dịch, đứng thứ ba trong số các sàn giao dịch bất động sản tại miền Bắc.

Đáng nói hơn, Hải Phát Land dường như đang có những sự chuẩn bị rất kỹ cho việc mở rộng thị trường một cách mạnh mẽ. Theo ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, doanh nghiệp này đang mở rộng thị phần phân phối bất động sản trên cả nước.

Hiện Hải Phát Land đã mở một loạt các chi nhánh tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt tại các tỉnh trọng yếu như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Thanh Hoá, Nghệ an, Đà Nẵng, Nha Trang Lâm Đồng, Bình Thuận. Trong quý III/2018, Hải Phát Land sẽ đặt văn phòng đại diện tại khu vực phía Nam và chọn TP. HCM làm trung tâm, ông Giang tiết lộ.

Bên cạnh việc mở rộng địa bàn hoạt động, ông Giang cho biết trong thời gian tới, Hải Phát Land sẽ đẩy mạnh việc phát triển đa dạng về loại hình bất động sản. Nếu như trước đây, doanh nghiệp chỉ tập trung chủ yếu tại phân khúc nhà ở tại các tỉnh miền Bắc thì trong tương lai sẽ phân phối cả sản phẩm khác như bất động sản nghỉ dưỡng. 

Cùng với đó, Hải Phát Land sẽ mở rộng cả về các đối tượng khách hàng là người nước ngoài, tiến tới thành lập các văn phòng chi nhánh tại nhiều quốc gia trên thế giới. Trong đó trước mắt là các quốc gia Đông Nam Á và Châu Á, ông Giang cho hay.

Bên cạnh Hải Phát Land, một số công ty trước đây quy mô còn nhỏ nhưng cũng đang vươn lên nhanh chóng. Chẳng hạn, First Real, một công ty có trụ sở tại Đà Nẵng đã thực hiện hơn 3.000 giao dịch thành công đến từ 10 dự án, trong đó phần lớn tập trung ở địa bàn miền Trung trong bối cảnh thị trường đất nền khu vực này sốt nóng.

Ông Nguyễn Hào Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc First Real cho biết, trong năm 2018, First Real hướng tới mục tiêu phân phối thành công 5.000 sản phẩm. 

Để đạt mục tiêu này, theo ông Hiệp, First Real đã lên kế hoạch rất bài bản cho việc mở rộng mạnh mẽ phạm vi hoạt động của doanh nghiệp trên phạm vi cả nước với 16 văn phòng, trong đó có tám văn phòng tại Đà Nẵng, ba văn phòng tại TP. HCM, một văn phòng tại Hà Nội và các địa phương khác như Nha Trang, Quảng Nam, Quảng Bình. Tính đến tháng 5/2018, First Real đã mở được 11 văn phòng.

First Real cũng đã lên kế hoạch thực hiện IPO ngay trong năm nay với vốn hoá công ty dự kiến đạt 1.000 tỷ đồng, ông Hiệp cho hay. 

Trong khi đó, Cenland chỉ thực sự có tầm ảnh hưởng ở miền Bắc, còn đối với các khu vực khác như miền Trung và miền Nam vẫn khá mờ nhạt, thể hiện rõ nhất là doanh thu từ thị trường TP. HCM chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng doanh thu của Cenland. Đó là chưa kể có doanh nghiệp bất động sản lớn "cạch" không cho Cenland phân phối sản phẩm của họ.

Thị trường ngày càng khó tính

Không chỉ có Cenland mà các công ty môi giới bất động sản cũng đang đối mặt với những thách thức trong quá trình mở rộng kinh doanh. 

Chính ông Vũ Kim Giang cũng thừa nhận, nếu như giai đoạn trước, thị trường bất động sản mới hồi phục, khách hàng mua nhà rất dễ xuống tiền đầu tư thì hiện nay, do nguồn cung sản phẩm nhà ở rất đa dạng khiến họ có nhiều lựa chọn. Ngoài ra, hầu như những người có nhu cầu mua nhà đều đã mua ở giai đoạn trước dẫn đến thị trường bất động sản hiện nay khó có thể bùng nổ giao dịch hay sốt nóng như trước đây.

Điều này khiến các chủ đầu tư và khách hàng đang dần kỹ tính hơn trong việc lựa chọn các sàn phân phối bất động sản. Chỉ có các đơn vị phân phối thực sự có tâm huyết và chất lượng mới có thể đứng vững trên thị trường, ông Giang nhận định.

Không chỉ có thị trường nhà ở, các sản phẩm biệt thự biển, condotel thời gian gần đây thanh khoản cũng gặp không tít khó khăn. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội,  thanh khoản tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian gần đây đang có xu hướng chững lại rõ rệt, đặc biệt là condotel do số lượng sản phẩm đưa ra thị trường tăng quá nhanh, trong khi sức mua không thể tiêu thụ hết được ngay trong một thời gian ngắn. 

Bên cạnh đó là các rủi ro về tính pháp lý và cam kết lợi nhuận khiến các dự án khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng, bà Hằng cho hay.