Công ty BĐS nghỉ dưỡng lớn nhất Việt Nam tiết lộ về mô hình cam kết lợi nhuận

Những năm gần đây, các căn hộ nghỉ dưỡng hay biệt thự nghỉ dưỡng được cam kết lợi nhuận trở thành sản phẩm thịnh hành trên thị trường bất động sản. Hầu hết các chủ đầu tư bất động sản lớn đều đã triển khai sản phẩm này nhằm đa dạng danh mục và tăng sức hấp dẫn để thu hút nguồn vốn từ khách hàng.

Nhiều chủ đầu tư sẵn sàng cam kết mức lợi nhuận cao lên đến 13% hàng năm với thời gian kéo dài 10 năm cho người mua căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng. Mặc dù vậy, những lo ngại về rủi ro sụp đổ của mô hình kinh doanh vẫn luôn tồn tại trên thị trường.

"Chưa nơi nào trên thế giới cam kết lợi nhuận như ở Việt Nam", ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital nói trong cuộc trả lời phỏng vấn TheLEADER năm ngoái. Chuyên gia này dự đoán, trong vòng 2-3 năm tới, một số chủ đầu tư không còn có thể tôn trọng những chính sách ưu đãi mà họ đã cam kết khi chào bán căn hộ khách sạn.

Mới đây, công ty lớn nhất trong lĩnh vực quản lý vận hành chuỗi căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã công bố báo cáo tài chính năm 2018. Báo cáo này hé lộ nhiều thông tin về cách thức vận hành và hiệu quả thực sự của mô hình cam kết lợi nhuận cho thuê với lãi suất cao.

Báo cáo cho biết, trong vòng 10 năm đầu kể từ ngày biệt thự được bàn giao, chủ biệt thự được nhận lãi suất từ 8% đến 13,33%/năm trên giá mua biệt thự hoặc 85% trên lợi nhuận thuần hàng năm từ việc cho thuê lại biệt thự cho bên thứ ba, tùy vào nguồn thu nào lớn hơn.

Ngoài ra, công ty quản lý biệt thự cũng hỗ trợ khách hàng vay một phần giá trị bất động sản để thanh toán và hỗ trợ lãi suất ngân hàng.

Tuy nhiên đối dịch vụ này khiến công ty chịu thua lỗ lớn do các khoản phải trả đã cam kết hàng năm cho khách hàng mua căn hộ và biệt thự biển cao hơn doanh thu cho thuê được ghi nhận thực tế.

Để bù đắp cho lĩnh vực kinh doanh này, công ty tìm kiếm lợi nhuận từ các mảng kinh doanh khác như hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cung cấp dịch vụ khách sạn, vui chơi giả trí và nhượng quyền thương hiệu.

Mặc dù vậy, mô hình cam kết lợi nhuận cho thuê không phải chỉ toàn rủi ro. Báo cáo của công ty cho thấy hoạt động này vẫn có thể trở thành nguồn thu bền vững trong tương lai, thể hiện ở các khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn. 

Trong năm 2018, doanh thu nhận trước từ chương trình dịch vụ quản lý và cho thuê biệt thự biển của công ty ghi nhận 3.242 tỷ đồng. Năm ngoái, doanh thu ghi nhận trước từ mảng này đạt 5.459 tỷ đồng. Đây là nguồn thu đến từ các công ty du lịch và bên thứ ba có nhu cầu thuê lại biệt thự số lượng lớn với thời gian dài để được tăng chiết khấu.

Đáng chú ý là các căn hộ và biệt thự do công ty này quản lý đều thuộc các dự án có nhiều tiện ích, hoặc nằm trong một quần thể du lịch nghỉ dưỡng với khả năng vận hành hiệu quả. Điều này đã làm tăng hiệu quả cho thuê của các căn hộ và biệt thự so với các dự án khác.

Năm ngoái, một đại diện của Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương từng chia sẻ với báo giới rằng, mức cam kết lợi nhuận cho thuê lên đến 10%, thậm chí 12%, trong 5 đến 10 năm, như được quảng cáo ở Việt Nam là quá cao. Vị này cho rằng, với condotel, 5% đã là một tỷ lệ sinh lợi từ vận hành cho thuê rất tốt bởi ở các thị trường khác trong khu vực như Thái Lan và Bali (Indonesia) cũng không thể tới con số 10%.

Cùng quan điểm này, tại Diễn Đàn Bất động sản Du lịch 2019 của TheLEADER, ông Kai Marcus Schroter, Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management cho rằng condotel là một mô hình bất động sản tạo dòng tiền tốt, nhưng lợi nhuận 10 - 15%/năm như ở Việt Nam chỉ là con số mang tính quảng bá và chưa thực sự khả thi.

Gần đây, một số chủ đầu tư trên thị trường thay vì cam kết lợi nhuận cố định hàng năm đã chuyển sang tập trung giới thiệu nhiều hơn cho khách hàng giá trị dự án và những tiềm năng sinh lời trong tương lai.