Doanh nghiệp bất động sản đối mặt khó khăn lớn nhất 2 thập kỷ

Theo ông Cần, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức "chưa từng có" trong suốt hơn 20 năm qua. Vị lãnh đạo doanh nghiệp này đánh giá những khó khăn của doanh nghiệp địa ốc hiện nay còn lớn hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013 trước đó.

Nhớ lại thời điểm cách đây hơn 10 năm trước, sau khi thị trường bùng nổ mạnh vào năm 2007 tạo bong bóng và đóng băng năm 2008, đến năm 2009 khi dòng tiền được nới lỏng, thị trường tiếp tục rơi vào trạng thái bong bóng, sau đó đóng băng nhiều năm từ 2010 - 2013. Phải đến năm 2014, thị trường mới từng bước phục hồi trở lại.

Khởi nguồn của cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu từ năm 2008 là do ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến kinh tế Việt Nam rơi vào suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh. Kéo theo đó là chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát khiến giá nhà đất lao dốc không phanh, giao dịch nguội lạnh vì thiếu dòng tiền. Đỉnh điểm, lãi suất vay ngân hàng đã tăng rất cao, đạt 23-24%/năm.

Sau đó, vào thời điểm năm 2009, Chính phủ đã thực hiện chính sách nới lỏng và cấp cho nền kinh tế gói tín dụng tương đương khoảng 1 tỷ USD để từng bước phục hồi. Tuy nhiên, việc không kiểm soát và định hướng, phân bổ dòng vốn tín dụng cho các lĩnh vực kinh doanh của nền kinh tế nên dòng vốn đã chủ yếu chảy vào đầu tư bất động sản.

Điều này đã khiến thị trường một lần nữa bị đầy giá và rơi vào cuộc khủng hoảng nghiêm trọng hơn vào năm 2011. Cộng với việc phát triển quá nóng ở giai đoạn trước khiến dư cung, lệch pha cung cầu nghiêm trọng trong bối cảnh lãi suất tăng cao, dẫn đến thị trường đóng băng hoàn toàn về thanh khoản, hàng loạt các dự án đắp chiếu, doanh nghiệp không có dòng tiền, buộc phải bán tháo tài sản, phá sản, tạm dừng hoạt động.

Theo Chủ tịch Sohovietnam, sự giống nhau giữa hai cuộc khủng hoảng bất động sản này là cả hai giai đoạn thị trường đều có biểu hiện phát triển nóng, làn sóng đầu cơ, dòng vốn vào bất động sản tăng mạnh, giá bán bị đẩy lên cao. Sau đó, thị trường rơi vào trầm lắng khi cơ quan quản lý đưa ra các chính sách tiền tệ thắt chặt tiền tệ, lãi suất tăng mạnh, doanh nghiệp khó huy động vốn.

Bên cạnh yếu tố thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất, thị trường bất động sản hiện tại còn giống giai đoạn trước đó ở yếu tố đóng băng thanh khoản. Giao dịch bất động sản trầm lắng khiến giá nhà đất có xu hướng giảm, doanh nghiệp không bán được hàng, không có nguồn tiền để tiếp tục duy trì hoạt động xây dựng, kinh doanh. 

Tuy nhiên, ông Cần cho rằng, ngoài các yếu tố khó khăn giống cuộc khủng hoảng những năm 2010, doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang phải đối mặt với những thách thức lớn hơn rất nhiều. 

Trước hết là những vướng mắc về thủ tục pháp lý triển khai dự án. Từ vài năm gần đây, điểm nghẽn pháp lý trên thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung dự án mở bán ra thị trường giảm mạnh. 

Số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, nguồn cung bất động sản năm 2022 đạt thấp nhất kể từ năm 2018. Tổng nguồn cung căn hộ mới tháng 9/2022 đạt 41.886 sản phẩm, chỉ bằng 24% năm 2018 và tiếp tục giảm mạnh trong quý IV/2022.

Điều này đã khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc đầu tư, phát triển dự án bất động sản. Doanh nghiệp không có nguồn hàng mở bán, thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư tăng, vòng quay vốn chậm, ảnh hưởng đến bài toán tài chính, doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trong khi đó, giai đoạn là từ 2008 - 2013, doanh nghiệp bất động sản không có vướng mắc về pháp lý, nguồn cung trên thị trường rất dồi dào. 

Khác biệt và cũng là khó khăn thứ hai của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay theo ông Cần chính là việc một lượng lớn trái phiếu bất động sản đang chuẩn bị đến hạn. Giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành lên đến khoảng 445.000 nghìn tỷ đồng, chiếm 34% tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ lưu hành. 

Trong khi các nguồn vốn từ bán bất động sản, tín dụng, vốn trên thị trường chứng khoán đều đang ách tắc, áp lực trả nợ trái phiếu đang đặt gánh nặng rất lớn lên các doanh nghiệp bất động sản. Nguy cơ vỡ nợ trái phiếu đang cận kề nếu doanh nghiệp không có các giải pháp trả nợ, đảo nợ hoặc đàm phán với các trái chủ để giãn, hoãn nợ kịp thời.

Mặt khác, quy mô thị trường bất động sản hiện nay cũng lớn hơn rất nhiều giai đoạn trước đây. Kéo theo đó, bài toán kinh doanh, duy trì hoạt động và phát triển thị trường của các doanh nghiệp cũng thách thức hơn nhiều so với giai đoạn trước đó, ông Cần nhấn mạnh. 

Dẫu vậy, trước những khó khăn bủa vây, vị chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường vẫn có những tín hiệu tích cực, đơn cử như kinh tế vĩ mô vẫn được giữ ổn định. Nếu như giai đoạn 2008 - 2013, thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu, thì trong bối cảnh hiện tại, nền kinh tế cơ bản được giữ ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Sau thời gian dài phát triển, tích lũy, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã lớn mạnh không chỉ về quy mô vốn mà còn có nhiều kinh nghiệm trong việc chống chịu với khủng hoảng, khó khăn thách thức.

Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện không có dấu hiệu khủng hoảng thừa do nguồn cung rất lớn như giai đoạn trước đó. Trái lại, nguồn cung các dự án hiện đang rất khan hiếm do vướng mắc pháp lý, trong khi đó, lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh, nguồn tiền trong dân còn nhiều.

Chính vì vậy, trong thời gian tới khi các vướng mắc về tín dụng, pháp lý sớm được điều chỉnh, niềm tin của các nhà đầu tư dần trở lại, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp sẽ có cơ hội bật dậy rất nhanh để hồi phục và phát triển mạnh mẽ.