Mặc dù có đóng góp lớn cho phát triển kinh tế - xã hội cũng như tạo việc làm nhưng giới đầu tư và chuyên gia đang lo ngại lĩnh vực du lịch sẽ khó có ‘đất’ để phát triển do cơ chế tiếp cận đất đai.
Dựa trên dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được trình Quốc hội thảo luận trong kỳ họp tới, TS. Đỗ Thanh Trung, cố vấn Ban giám đốc Công ty CP Đầu tư và xây dựng Phúc Khang, tiên lượng doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn rất lớn về quỹ đất xây dựng dự án du lịch.
Lý do được ông Trung viện dẫn là theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, dự án du lịch, vui chơi, giải trí sử dụng nguồn vốn tư nhân không thuộc các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Không những thế, những dự án hỗn hợp có các hạng mục du lịch, vui chơi, giải trí cũng không thuộc các trường hợp thu hồi đất do chưa rõ “kinh doanh thương mại, dịch vụ” trong dự án hỗn hợp có nhà ở có bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí hay không.
Các dự án du lịch, vui chơi, giải trí cũng không thuộc các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Ông Trung cho rằng, Nhà nước chỉ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ mà không bao gồm dự án du lịch, vui chơi, giải trí.
Như vậy, nhà đầu tư dự án du lịch chỉ có thể tiếp cận đất đai thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất khi dự án sử dụng quỹ đất do các cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý hoặc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với người dân mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.
Theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, trước đây, các dự án phát triển du lịch đã được đưa vào diện nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003. Nghị định 84 năm 2007 cũng đã Luật hóa du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và đủ điều kiện được nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 đưa các dự án phát triển du lịch ra khỏi danh sách các dự án nằm trong diện được thu hồi đất bởi thời điểm đó, nhiều ý kiến cho rằng các tổ hợp vui chơi giải trí, phục vụ du lịch mang tính kinh doanh.
Thực tế cho thấy, trong giai đoạn từ 2015-2019 khi ngành du lịch phát triển mạnh mẽ, mặc dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được nhà nước thu hồi đất nhưng do xác định các dự án du lịch là dự án trọng điểm nên nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp.
Hệ quả là những vấn đề liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh sau đó. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và đến bây giờ, những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.
Ông Chung cho biết chính điều này đã khiến các dự án du lịch nghỉ dưỡng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn và vướng mắc.
Trong khi đó, hiện pháp luật cũng chưa có cơ chế và chính sách khuyến khích việc cụ thể để hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình thoả thuận với người dân có đất.
Thực tế từ doanh nghiệp, ông Trung cũng cho rằng, với các dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn, việc thỏa thuận được 100% hộ dân đồng ý đền bù giải phóng mặt bằng là điều rất khó.
Trong khi đó, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai cũng không quy định về cơ chế xử lý đối với trường hợp không thỏa thuận nhận chuyển nhượng được toàn bộ dự án thì nhà nước sẽ hỗ trợ thu hồi đất cho doanh nghiệp.
Từ đó, ông Trung cho rằng, việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho các dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.
Cần bổ sung cơ chế
Trước khả năng khó tiếp cận đất đai, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đề xuất Luật Đất đai sửa đổi nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.
Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà theo ông Lực, chỉ những dự án có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo.
Đồng tình quan điểm này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh thậm chí cho rằng trong một số trường hợp loại hình dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần mà không có chức năng ở, cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở.
Chẳng hạn, tại các địa điểm phù hợp để làm du lịch, đặc biệt là các địa phương ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn, cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.
Theo ông Đỉnh, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn ha, vốn đầu tư vài tỷ USD.
Ông Đỉnh cho rằng, nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc và có thể địa phương sẽ “lách luật bằng cách buộc phải “nhét” một phần đất ở có thể tỷ lệ rất nhỏ vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.
Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy, quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án, đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa, hạ tầng xã hội khác kèm theo.
Theo ông Lực, bên cạnh việc bổ sung quy định về thu hồi đất, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai cũng cần làm rõ tiêu chí để xác định các dự án lớn, tác động đối với phát triển kinh tế, xã hội như thế nào để đủ điều kiện có sự can thiệp của nhà nước trong việc thu hồi.
Trong khi đó, ông Đỉnh kiến nghị giao Chính phủ quy định chi tiết trường hợp thu hồi đất cho các án đầu tư phục vụ du lịch có quy mô đủ lớn.
