Tiêu điểm
Doanh nghiệp loay hoay trong ma trận thủ tục pháp lý đất đai
Theo nhiều chuyên gia, việc sửa đổi các vướng mắc pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản thời gian vừa qua chưa thực sự hiệu quả vì chưa được thực hiện một cách toàn diện, đồng bộ.

Một dự án 36 con dấu
Là chủ đầu tư bất động sản lớn tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest tiết lộ, một dự án của doanh nghiệp phải xin tới 36 con dấu mới đủ thủ tục. Thậm chí nếu tính cả những quy định không chính thức thì phảì có tới 120 con dấu. Thủ tục hành chính của các dự án bất động sản hiện nay là vô cùng phức tạp.
Nguyên nhân của thực trạng này được ông Hiệp chỉ ra là do các luật tác động đến thị trường đang hết sức chồng chéo. Thị trường bất động sản hiện có khoảng 12 luật có ảnh hưởng trực tiếp và có tới 60 luật liên quan.
Điều này đang gây khó khăn rất lớn cho hoạt động phát triển dự án của doanh nghiệp và ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung trên thị trường.
Hệ lụy của các vướng mắc pháp lý trên thị trường bất động sản là nguồn cung trên thị trường khan hiếm, giá bất động sản liên tục tăng cao. Theo luật sư Trương Thanh Đức, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường, cách tốt nhất là khơi thông vấn đề về pháp lý.
Tuy nhiên, việc này không đơn giản. Ông Đức dẫn chứng: "Các cơ quan quản lý đã sửa luật gần 100 lần nhưng kết quả vẫn chưa thực sự hiệu quả. Hệ thống pháp luật không được khơi thông một cách toàn diện, không đi trước thị trường mà chỉ sửa lẻ tẻ sẽ không giải quyết được các bất cập. Thực tế có những dự án 10 năm vẫn bế tắc vì vướng luật không thể giải quyết".
Rất nhiều bộ luật đã sửa nhưng vẫn chưa tạo ra được một hệ thống pháp lý để thị trường phát triển bền vững thay vì méo mó như hiện nay, ông Đức nhận định.
Lấy ví dụ cho sự chồng chéo giữa các luật, nghị định hiện nay, Ông Lê Tuấn Hải, Công ty Cổ phần Tập đoàn Telin cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang vướng mắc rất lớn tại hai nghị định là Nghị định 30 của Luật Nhà ở và Nghị định 31 của Luật Đầu tư.
Mặc dù hai nghị định cũng đã giải quyết nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp nhưng chính hai nghị định này lại mâu thuẫn với nhau khiến cho doanh nghiệp gặp khó. Hiện, doanh nghiệp chỉ được công nhận là chủ đầu tư khu đô thị khi có quyền sử dụng đất ở hoặc đã có đất ở và các loại đất khác nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở). Điều này khiến các dự án chưa có đất ở đều bị tắc, hàng trăm dự án bị ngừng trệ.
Cần sửa đồng bộ các luật
Đề xuất giải pháp sửa đổi hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, ông Hiệp cho rằng, để tránh sự chồng chéo giữa các luật, các cơ quan quản lý cần lấy Luật Đất đai và Luật Đầu tư làm hai luật nền làm cơ sở sửa đổi các luật khác.
Trong khi các luật khó có thể đồng nhất thì phải có luật nền mới giải quyết được những tranh cãi và tháo gỡ được những vướng mắc trên thị trường.
Đồng quan điểm, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần đánh giá lại một cách toàn diện hệ thống pháp lý để nhận diện những điểm nghẽn giữa một số đạo luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Các luật này bao gồm: Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Luật Nhà ở năm 2015, Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014...
Bốn điểm mâu thuẫn, vướng mắc lớn giữa các luật được ông Tuyến chỉ ra. Thứ nhất là vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể là về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.
Thứ hai, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.
Tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.
Ông Tuyến cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai.
Ví dụ, đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Khi đó, có thể trên thị trường sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.
Thứ ba, vướng mắc về câu chuyện thuê đất. Nhà xây dựng hết 50 năm thì phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm thì họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.
Thứ tư, bất cập giao dịch về nhà đất. Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.
"Trong việc thực thi luật, nên đặt ra nguyên tắc, các quan hệ xã hội liên quan đến sử dụng đất thì nên dẫn chiếu theo Luật Đất đai, tránh việc khi xuất hiện một luật mới lại xa rời Luật Đất đai khiến các vướng mắc pháp lý không thể giải quyết triệt để", ông Tuyến nhấn mạnh.
Về vấn đề này, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, các cơ quan chức năng không chỉ dừng lại ở việc sửa đổi 3 luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, mà cần sửa hết một lần cho đầy đủ, đồng bộ. Việc sửa đổi các vướng mắc hiện nay liên quan đến thị trường bất động sản cần lấy Luật Đất đai làm luật gốc, từ đó sửa các bộ luật liên quan.
Về Luật Đất đai, riêng vấn đề về tài chính đất đai có rất nhiều vấn đề phải sửa vì nó liên quan đến sử dụng đất như Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.
Cũng liên quan đến Luật Đất đai, cần sửa lại toàn bộ quan niệm về định giá bất động sản, cái gọi là giá thị trường hiện nay đang chưa phù hợp. Ai là người định giá? Ai là người chịu trách nhiệm, giá đó để làm gì? Cần phải sửa các quy định liên quan đến khoản thu ngân sách, thuế. Chính phủ không chỉ cần sửa Luật Đất đai mà còn phải sửa cả luật về quản lý giá, định giá.
Vấn đề đấu thầu dự án sử dụng đất không nằm trong Luật Đất đai nên Luật Đấu thầu cũng cần phải sửa. Vì vậy, cần phải xâu chuỗi tất cả vấn đề, các luật liên quan đều phải sửa đổi. Có như vậy mới giải quyết toàn diện các vướng mắc trên thị trường, nếu chỉ sửa đổi luật trong phạm vi hẹp sẽ không thể tháo gỡ được các mâu thuẫn, ông Ánh nhấn mạnh.
Kiến nghị sửa đổi quy định 'trái luật' trong dự thảo nghị định về Luật Bảo vệ môi trường 2020
Bất động sản vẫn tắc pháp lý
Hệ thống pháp luật chưa theo kịp tốc độ phát triển của thị trường bất động sản.
Khan hiếm nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng ven biển pháp lý đất ở đô thị tại Hạ Long
Bà Lê Mai Phương, Giám đốc Công ty CP Bất động sản MGVN, đơn vị phân phối độc quyền nhiều dự án bất động sản cao cấp của BIM Land tại Hạ Long – Quảng Ninh. Với kinh nghiệm nhiều năm gắn bó và hoạt động tại đây, bà đã có những nhận định tích cực về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Hạ Long trong thời gian tới.
Đạt Gia tạo vị thế trong phân khúc bất động sản ven biển với dự án sở hữu pháp lý vững chắc
Sau khi khẳng định năng lực và vị thế với dự án nhà phố, biệt thự, căn hộ tại TP.HCM, chủ đầu tư Đạt Gia đã mở rộng dấu ấn trong phân khúc bất động sản ven biển nhờ lợi thế sở hữu quỹ đất đẹp, pháp lý vững chắc, sổ riêng từng căn.
Pháp lý hoàn thiện, Metro Star tăng nhiệt thị trường bất động sản Thủ Đức
Bên cạnh việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng ngày đêm để sớm bàn giao trước khi tuyến Metro số 1 hoàn thiện và đi vào hoạt động, dự án Metro Star còn đạt được hàng loạt bước tiến quan trọng về mặt pháp lý, trong đó khẳng định dự án không phải là đất công.
Nghị quyết 68 và bài toán thực thi
Nghị quyết 68 mở ra cơ hội phát triển bứt phá cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam, song vẫn còn nhiều thách thức trong khâu thực thi để đưa nghị quyết vào cuộc sống.
Hộ kinh doanh, doanh nghiệp nhỏ có thể được hỗ trợ phần mềm kế toán
Hộ kinh doanh, doanh nghiệp vừa, nhỏ và siêu nhỏ sẽ được miễn phí đào tạo và cung cấp nền tảng số, phần mềm kế toán, theo đề xuất của Bộ Tài chính.
Mục tiêu xuất khẩu rau quả có thể gặp khó vì thuế quan của Mỹ
Các doanh nghiệp xuất khẩu rau quả Việt Nam đang chủ động tìm cách thích ứng với mức thuế mới từ Mỹ.
Ma trận rào cản bủa vây doanh nghiệp tư nhân
Tháo gỡ, tạo bứt phá cho doanh nghiệp tư nhân được xem là mắt xích quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng.
Khách Âu ở lâu, tiêu nhiều: Việt Nam cần làm gì ngoài miễn visa 45 ngày?
Theo các chuyên gia, thời hạn 45 ngày mang đến dư địa rộng rãi cho khách châu Âu tham gia những chuyến đi chuyên sâu, hoặc kết hợp giữa làm việc và nghỉ dưỡng.
Vinmec lần thứ 2 nhận cú đúp giải thưởng tại HR Asia Awards 2025
Hệ thống Y tế Vinmec ngày 14/8 vừa qua tiếp tục ghi dấu ấn khi lần thứ hai được vinh danh tại HR Asia Awards 2025 với hai giải thưởng: “Nơi làm việc tốt nhất châu Á” và “Doanh nghiệp có chính sách và hoạt động vì sức khỏe, hạnh phúc toàn diện của nhân viên”. Cú đúp giải thưởng một lần nữa khẳng định vị thế hàng đầu của Vinmec trong lĩnh vực quản trị nhân sự và xây dựng văn hóa doanh nghiệp tại khu vực châu Á.
Ba thập kỷ nuôi dưỡng vốn ngoại trên thị trường chứng khoán
Ông Dominic Scriven, nhà sáng lập của quỹ Dragon Capital đã dành phân nửa cuộc đời mình đồng hành cùng những doanh nghiệp tiên phong của Việt Nam, đóng góp nhiều giá trị nền móng cho sự phát triển của thị trường chứng khoán.
Cập nhật tiến độ Triển lãm thành tựu 80 năm Quốc khánh
Hàng trăm công nhân của các nhà thầu đang gấp rút hoàn thiện các khu trưng bày cho triển lãm “80 năm hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc”.
VNGroup và khát vọng vươn mình cùng đất nước
Từ thẩm định giá, bất động sản đến dịch vụ nghỉ dưỡng và F&B, mỗi lĩnh vực hoạt động đều là một mảnh ghép tạo nên bức tranh phát triển đa chiều của VNGroup - một tập đoàn tư nhân năng động, kiên định theo đuổi giá trị vững bền và góp phần vào hành trình phát triển kinh tế của đất nước.
Cởi trói để vươn ra biển lớn
Nghị quyết 68 chính là chìa khóa mở ra cánh cửa cải cách thực sự, với một hệ thống pháp lý minh bạch và công bằng, để “cởi trói” cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam vươn ra biển lớn, trở thành động lực dẫn dắt nền kinh tế vươn tầm.
Nghị quyết 68 và bài toán thực thi
Nghị quyết 68 mở ra cơ hội phát triển bứt phá cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam, song vẫn còn nhiều thách thức trong khâu thực thi để đưa nghị quyết vào cuộc sống.
Geleximco và Omoda & Jaecoo Việt Nam đồng hành cùng 'Ngày hội bình yên'
Nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn đã đồng hành cùng chương trình “Ngày hội bình yên” đầy ý nghĩa do Bộ Công an tổ chức.