Dòng tiền đầu tư dịch chuyển ra vùng ven sau cơn sốt giá đất ở Hà Nội

Cơ hội lớn của vùng Thủ đô

Giữa lúc thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy những dấu hiệu chững lại từ đầu năm 2025 và mức giá đã tăng quá cao, phân khúc căn hộ chung cư không còn sức hút mạnh mẽ, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, nguồn tiền đầu tư rất lớn đang di chuyển sang các tỉnh lân cận, vào các khu đô thị vùng Thủ đô.

Đây là khu vực liên kết phát triển kinh tế - xã hội gồm thành phố Hà Nội và chín tỉnh: Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hà Nam, Hòa Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Nguyên.

Theo ông Trung, khu vực này đang đón nhận cơ hội lớn từ quy hoạch và hạ tầng giao thông. Hạ tầng giao thông đang trở thành đòn bẩy quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven phát triển.

Trong giai đoạn 2021 - 2025, hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được phân bổ để đầu tư cho hệ thống giao thông, mở ra nhiều cơ hội phát triển mới.

Tại những khu vực có hạ tầng giao thông đã và đang hoàn thiện, giá trị bất động sản ghi nhận mức tăng trưởng ổn định 15 - 20% chỉ trong vòng 12 tháng. Đặc biệt, trục kết nối Hà Nội – Hưng Yên đang chứng kiến tốc độ đô thị hóa tăng mạnh, với mức tăng trưởng bất động sản cao hơn 1,5 lần so với bình quân toàn thị trường, trở thành điểm nóng mới trong làn sóng đầu tư vùng Thủ đô.

Các dự án đô thị thường đi kèm với hệ thống tiện ích đồng bộ, đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống từ mua sắm, giáo dục, y tế đến giải trí ngay trong nội khu. Cùng với đó, mạng lưới giao thông phát triển giúp kết nối linh hoạt, rút ngắn thời gian di chuyển đến trung tâm Hà Nội và các khu vực trọng điểm lân cận.

Ngoài ra, môi trường sống tại các khu đô thị này cũng được đánh giá cao nhờ cộng đồng cư dân văn minh, hệ thống quản lý chuyên nghiệp và không gian sống hiện đại. Tất cả tạo nên sức hút lớn cho dòng sản phẩm này, đồng thời đảm bảo tính thanh khoản cao khi giá trị bất động sản có xu hướng ổn định và tăng trưởng theo thời gian.

Đáng chú ý, sự phát triển của các khu công nghiệp tại khu vực này cũng kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và hạ tầng đô thị phục vụ lực lượng lao động.

Các dịch vụ như trung tâm thương mại, ngân hàng, y tế, giáo dục phát triển song hành với khu công nghiệp, tạo nên chuỗi giá trị bất động sản tích hợp, đáp ứng toàn diện nhu cầu sống và làm việc của người lao động. Đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản vùng ven trong trung và dài hạn.

Mặt khác, tại các thị trường bất động sản mới nổi, lợi thế lớn nhất chính là quỹ đất rộng lớn và chưa được khai thác triệt để. Đây là yếu tố then chốt giúp các địa phương thu hút được nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản như Vingroup, Ecopark, Phú Mỹ Hưng.. tham gia phát triển những dự án quy mô lớn.

Một lợi thế không thể bỏ qua là mặt bằng giá đất tại các khu vực mới nổi hiện vẫn ở mức cạnh tranh, thấp hơn từ 3 – 5 lần so với Hà Nội tùy vị trí và tiềm năng phát triển. Điều này tạo ra "cơ hội kép" cho cả nhà đầu tư bất động sản và người mua, vừa giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí phát triển dự án, vừa mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tại nhiều tỉnh thành cũng tích cực đưa ra các chính sách ưu đãi về thuế, hỗ trợ tiếp cận hạ tầng và đơn giản hóa thủ tục pháp lý nhằm thu hút dòng vốn đầu tư. Môi trường đầu tư cởi mở góp phần rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất tại các thị trường mới nổi.

Với các lợi thế trên, vùng Thủ đô đang dần hình thành “vành đai phát triển mới” của thị trường bất động sản miền Bắc, trở thành tâm điểm của các nhà đầu tư trong giai đoạn tới.

Đồng quan điểm, tại hội thảo "Triển vọng đầu tư bất động sản tại các đô thị vùng Thủ đô", Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, trên nền tảng hạ tầng được cải thiện, phát triển đô thị vùng Thủ đô cũng ghi nhận những con số ấn tượng.

Hà Nội và 9 tỉnh lân cận đóng góp hơn 40% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở mở bán trong năm 2024 và những tháng đầu năm 2025. Toàn vùng hiện đang triển khai hơn 300 dự án nhà ở, chiếm trên 30% tổng nguồn cung cả nước. Riêng trong năm 2024, khu vực này chiếm khoảng 60% nguồn cung nhà ở mới và tới 68% tổng lượng giao dịch bất động sản toàn quốc.

Hà Nội tiếp tục khẳng định vai trò đô thị đặc biệt, với hệ thống hạ tầng đô thị phát triển đồng bộ cả về chiều rộng lẫn chiều sâu. Giai đoạn 2024 - 2026, nguồn cung nhà ở tại Thủ đô dự kiến vượt 30.000 sản phẩm, tập trung tại các đại đô thị kiểu mẫu “all-in-one”.

Trong khi đó, các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang cũng đang nổi lên với làn sóng phát triển đô thị vệ tinh và hệ sinh thái đô thị liền kề, góp phần tái định hình cấu trúc đô thị toàn vùng theo hướng hiện đại, bền vững.

Về phát triển đô thị, ông Đính cho rằng, xu hướng giãn dân từ lõi đô thị Hà Nội thúc đẩy sự hình thành các “thành phố vùng ven” và “đô thị vệ tinh” quy mô lớn. Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc... đang hướng tới mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc Trung ương, kéo theo các dự án đô thị đồng bộ. Mô hình khu đô thị tích hợp - công nghiệp - dịch vụ, cùng với đô thị xanh, thông minh, nghỉ dưỡng ngày càng lên ngôi.

Hà Nội đóng vai trò trung tâm kết nối, lan tỏa phát triển đồng đều đến các tỉnh lân cận. Những địa phương công nghiệp như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc đang bứt phá nhờ hạ tầng kết nối vùng được đẩy mạnh. Sự phát triển hài hòa giữa các địa phương không chỉ giảm áp lực lên Hà Nội, mà còn tạo nên một vùng đô thị đa trung tâm, định hình cực tăng trưởng mới cho miền Bắc.

Bất động sản vùng Thủ đô đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, theo hướng bền vững, đa chức năng và liên vùng. Với cú hích từ hạ tầng, chính sách giãn dân và dòng vốn đầu tư đổ về, các đại đô thị vùng ven và tỉnh vệ tinh sẽ trở thành “đô thị nối dài” đầy tiềm năng cho cả an cư và đầu tư trong 5 -10 năm tới.

Cẩn thận đầu tư bất động sản chạy theo sóng sáp nhập tỉnh thành

Trong kỷ nguyên mới, việc phát triển vùng Thủ đô là tất yếu và có tiềm năng rất lớn. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, cần bắt đầu từ việc xác lập lại khái niệm và tiêu chí của vùng.

Theo đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần chú trọng công tác quy hoạch tổng thể vùng, bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, không gian, dân cư và môi trường, đặc biệt trong bối cảnh Hà Nội đang đối mặt với nhiều thách thức như tình trạng quá tải hạ tầng, áp lực dân số và giá đất leo thang.

Mặt khác, cần phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ và liên vùng. Đây là điều kiện tiên quyết nếu muốn mở rộng không gian phát triển cho Hà Nội và các tỉnh phụ cận, đồng thời giảm áp lực lên trung tâm hiện hữu và tạo dư địa cho thị trường bất động sản vùng lan tỏa.

Thực tế cho thấy, các tuyến đường kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh lân cận vẫn thường xuyên ách tắc, nhất là vào các thời gian cao điểm. Điều này làm hạn chế khả năng phát triển của bất động sản tại các địa phương.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần phân định rõ nhóm khách hàng mục tiêu của thị trường bất động sản vùng Thủ đô, nếu là nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại để kinh doanh thì phải có cách quy hoạch khác, còn nếu là khách hàng cao cấp mua để nghỉ dưỡng thì lại càng cần một tiêu chuẩn phát triển riêng biệt.

Đồng quan điểm, ông Trung cũng cho rằng, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thị trường và dòng sản phẩm tiềm năng, tránh chạy theo các cơn sốt đất ảo.

Minh chứng là thời gian vừa qua, sau khi cơn sốt đất nền lan rộng theo làn sóng sáp nhập tỉnh thành, thì trong vài tháng gần đây cơn sốt đã có dấu hiệu hạ nhiệt.

Cũng theo vị chuyên gia này, không phải đất nền như trước đây, bất động sản trong các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, hiện đại, của các chủ đầu tư uy tín mới là sản phẩm được quan tâm nhất trên thị trường bất động sản các tỉnh hiện nay.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần tập trung vào giá trị thực của bất động sản, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch để tránh rủi ro. Đồng thời, các nhà đầu tư cần phân bổ vốn hợp lý và xem xét các thị trường tỉnh vệ tinh có tiềm năng phát triển.

Đầu tư dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn sẽ là chiến lược hiệu quả để tối đa hóa lợi nhuận bền vững. Nhà đầu tư cũng nên tham khảo ý kiến chuyên gia uy tín trước khi đưa ra quyết định, ông Trung nhận định.