Kẽ hở định giá đất theo phương pháp thặng dư

Ai được lợi?

Xác định giá trị đất là bước quan trọng trong quá trình phát triển dự án bất động sản và theo một cuộc khảo sát của Bộ Xây dựng, có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo giá thị trường.

Bộ Tài nguyên và môi trường đang thu thập ý kiến về việc sửa đổi dự Nghị định 44 và Thông tư 36, trong đó, một trong những vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất là việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. 

Cơ quan soạn thảo đã từng loại bỏ phương pháp này khỏi dự thảo, giữ lại ba phương pháp là so sánh trực tiếp, điều chỉnh hệ số giá đất và chiết trừ. Trong khi đó, giới doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản, nhất quyết muốn giữ lại phương pháp thặng dư.

Các chuyên gia từ công ty tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, phương pháp thặng dư - lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại - vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Là chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm trong định giá, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills TP. HCM, nhận xét, hiện nay có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp. 

Bà Giang khuyến nghị giữ lại phương pháp thặng dư bởi phương pháp này phù hợp trong việc ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển.

Đơn cử, một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ, với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể.

Với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản. 

Theo chuyên gia này, mỗi phương pháp định giá đất đều có ưu, nhược điểm riêng. Như phương pháp so sánh phù hợp với bất động sản có diện tích nhỏ, và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến, nhưng lại hạn chế về mặt dữ liệu như các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng. 

Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn hoặc dự án phát triển, số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Không phủ nhận đây là phương pháp khoa học, được nhiều nước trên thế giới áp dụng, nhưng cần nói thêm rằng, ở các nước, cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất, các quy chuẩn về định giá đất rất rõ ràng nên giá đất được tính bằng phương pháp thặng dư rất công khai, minh bạch.

Trong khi đó, Việt Nam lại chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất, tỷ lệ tăng giá bất động sản. Chính điều này đã khiến phương pháp thặng dư bị mất đi nhiều giá trị vốn có của nó. Việc định giá đất theo phương pháp này có rõ ràng, minh bạch như khi thực hiện ở nhiều nước trên thế giới vẫn là một câu hỏi cần được phân tích thấu đáo.

Đại diện một công ty thẩm định giá không muốn nêu tên thừa nhận rằng, phương pháp thặng dư cho phép việc định giá đất tại các dự án có thể "thiên biến vạn hoá" tuỳ theo ý chí chủ quan của doanh nghiệp, chính quyền địa phương.

Khác với phương pháp hệ số điều chỉnh đã có công thức sẵn, chỉ cần lấy giá đất nhân với hệ số nhất định là xác định được giá đất của một dự án, phương pháp thặng dư là phương pháp "vừa đóng" - căn cứ theo khoa học, nhưng cũng lại "vừa mở" để các đơn vị thẩm định áp dụng.

Các doanh nghiệp hiện nay đều muốn giữ phương pháp thặng dư vì đó là phương pháp có lợi nhất cho họ trong định giá đất. Phương pháp này dẫn đến rủi ro là doanh nghiệp có thể "móc ngoặc", "đi đêm" với các cơ quan thẩm định để thay đổi giá đất trong các tình huống.

Lấy ví dụ một dự án có giá trị đất 1.000 tỷ đồng nhưng doanh nghiệp muốn định giá đất giảm xuống chỉ còn 700 tỷ đồng để giảm tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách nhà nước nhưng lại muốn nâng giá trị lên 1.500 tỷ đồng để vay được nhiều vốn hơn từ ngân hàng. 

Vậy làm sao có thể thay đổi giá trị của dự án như vậy?

Chỉ có phương pháp thặng dư làm được điều này. Trong khi các phương pháp khác, đặc biệt là phương pháp hệ số, vì đã có công thức sẵn nên giá đất không thể "biến đổi" linh hoạt.

Điều này dẫn đến hệ quả là tại nhiều dự án, sau khi định giá đất, mặc dù dẫn chiếu trong các văn bản thì giá đất đó hợp lý, song để chứng minh ngoài thực tế thị trường, thì không chứng minh được.

Chính vì vậy, nếu định giá đất theo phương pháp thặng dư có thể xảy ra rủi ro các bên liên quan "bắt tay" với nhau để định giá đất thấp hơn, hoặc cao hơn giá trị thực tế nhằm có lợi cho doanh nghiệp, gây thất thoát, thâm hụt tài sản của nhà nước.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã dẫn chứng một ví dụ cho thấy "sự linh hoạt" về giá đất khi xác định bằng phương pháp thặng dư. Cùng sử dụng phương pháp này tại một dự án, nhưng ba cơ quan định giá lại cho ra ba kết quả khác nhau.

Với kết quả của đơn vị định giá đầu tiên, giá đất là 900 tỷ đồng. Tuy nhiên, cơ quan định giá đất thứ hai lại tính toán ra số tiền tăng lên gấp đôi, 1.800 tỷ đồng. Thậm chí, theo tính toán của đơn vị thứ ba, giá đất tại dự án lên tới 3.000 tỷ đồng, gấp hơn ba lần con số ban đầu.

Quan trọng hơn, khi xác định giá đất của một dự án, vai trò và trách nghiệm lớn nhất thuộc về các địa phương. Ngoài hội đồng thẩm định do các địa phương thành lập, các địa phương còn phải tham khảo thêm một chứng thư định giá độc lập do công ty thẩm định giá cung cấp.

Tuy nhiên, trong trường hợp có sự "móc ngoặc" giữa các bên trong định giá đất, trách nhiệm của công ty thẩm định không nhiều vì giá trị của chứng thư thẩm định giá chỉ có giá trị trong vòng 6 tháng. Đồng thời, chứng thư chỉ là tài liệu tham khảo, không phải căn cứ để cơ quan nhà nước định giá đất.

Trách nhiệm chính trong việc định giá đất thuộc về phía các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương, chính là lý do khiến hàng loạt cán bộ địa phương vướng vòng lao lý liên quan đến đất đai trong thời gian vừa qua. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản lại không phải chịu nhiều trách nhiệm liên đới.

Kết quả khác nhau trong định giá đất dẫn đến rủi ro pháp lý cho các địa phương, đơn vị định giá thời gian qua. Các dự án được định giá ở một mức giá nhất định, nhưng khi thanh kiểm tra lại, lại ra một mức giá khác. Điều này khiến các cán bộ địa phương, các công ty định giá, doanh nghiệp bị truy cứu trách nhiệm. Nhiều trường hợp đã vướng vòng lao lý do định giá đất không chính xác, gây thất thoát tài sản công.

Thời gian gần đây, nhiều địa phương cũng chậm trễ trong định giá đất do lo ngại trách nhiệm pháp lý nếu tiếp tục thực hiện theo phương pháp thặng dư, gây ách tắc cho việc triển khai dự án.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam nói thêm rằng, việc phương pháp thặng dư bị cân nhắc để loại bỏ cũng là điều dễ hiểu bởi phương pháp này dựa trên nhiều biến số chủ quan và trong hầu hết các trường hợp, việc loại bỏ phương pháp định giá thặng dư sẽ dẫn đến việc định giá thận trọng hơn.

Bịt kẽ hở bằng cách nào?

Trước những "kẽ hở" của phương pháp thặng dư, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và môi trường giữ phương pháp thặng dư khi hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để tạo điều kiện thuận lợi cho định giá đất, nhưng đi kèm với đó là những "điều kiện" nhằm ngăn chặn khoảng trống pháp luật.

Phó thủ tướng đề nghị các bộ, ngành hoàn thiện các quy định để theo dõi, thống kê, thu thập số liệu, biến động của thị trường đất đai, đảm bảo dữ liệu đầu vào chính xác cho từng phương pháp. Khi có đủ cơ sở dữ liệu giá đất thị trường sẽ nghiên cứu quy định lộ trình áp dụng phương pháp định giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Trước đó, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng, trong trường hợp vẫn giữ phương pháp thặng dư, bộ sẽ có các quy định cụ thể về khung các chỉ số như thời gian xây dựng, phát triển dự án, bán hàng, chi phí, số liệu giá đất... để đảm bảo định giá đất theo phương pháp thặng dư được chặt chẽ, tránh sai số quá lớn.

Mặt khác, trong quy định vẫn phải bắt buộc có một phương pháp khác cùng định giá để so sánh, đối chiếu với phương pháp thặng dư, nhằm đảm bảo kết quả được khách quan, minh bạch.