Kiến nghị đưa condotel, officetel vào Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định các loại bất động sản có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh bao gồm nhà, công trình xây dựng, các loại đất, được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định về công trình xây dựng đưa vào kinh doanh của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 phù hợp với Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác. 

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, quy định này chưa có điều khoản đưa công trình xây dựng có chức năng lưu trú vào kinh doanh.

Trong khi đó, việc bổ sung quy định về loại bất động sản đưa vào kinh doanh là công trình xây dựng có chức năng lưu trú vào dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là rất cần thiết.

Nguyên nhân bởi, khái niệm công trình xây dựng đưa vào kinh doanh là công trình xây dựng có chức năng lưu trú có tính khái quát cao. Khái niệm này bao gồm công trình BOT giao thông; công trình thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó, công trình xây dựng có chức năng lưu trú như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ khách sạn (hometel)… cũng là bất động sản đưa vào kinh doanh trên thị trường theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với các “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” như căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, căn hộ dịch vụ… nằm trong tòa nhà chung cư hỗn hợp thì đã được điều chỉnh, quản lý theo quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; bảo hành, bảo trì công trình xây dựng; quản lý vận hành tòa nhà; quyền sử dụng đất chung không thể phân chia và Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó có căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú nằm trong tòa nhà chung cư hỗn hợp.

Đối với các “công trình xây dựng có chức năng lưu trú” như căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn… nằm trong tòa nhà độc lập, khu nhà độc lập xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ thì chưa có đầy đủ các quy định pháp luật để điều chỉnh, ví dụ như tòa nhà condotel trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tòa nhà officetel, tòa nhà căn hộ dịch vụ nằm trong khu vực đô thị.

Chính vì vậy, ông Châu đề nghị bổ sung quy định này vào dự thảo đề cương quy định loại bất động sản đưa vào kinh doanh là công trình xây dựng có chức năng lưu trú, không sử dụng cách quy định liệt kê căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú... để đảm bảo tính khái quát, bao quát của quy phạm pháp luật. 

Cùng với đó, nội dung quy định chi tiết về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung; về bảo hành, bảo trì công trình xây dựng; về quản lý vận hành tòa nhà; về quyền sử dụng đất chung không thể phân chia... đối với loại hình bất động sản này cũng cần được quy định tương tự như quy định của Luật Nhà ở 2014 về căn hộ nhà chung cư.

Theo ông Châu, dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nên quy định rõ ràng hơn đối với bất động sản đưa vào kinh doanh là công trình xây dựng có chức năng lưu trú.

Cụ thể, thứ nhất, đối với phần sở hữu riêng của bên mua/bên thuê mua là phần diện tích bên trong căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, bên trong phần diện tích khác trong tòa nhà (nếu có) và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, phần diện tích khác; các phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng của bên mua/bên thuê mua theo thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng này và theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp tòa nhà là nhà chung cư.

Thứ hai, đối với phần sở hữu riêng của bên bán/bên cho thuê mua là các phần diện tích bên trong và bên ngoài tòa nhà và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật nhưng được giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh; các phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng của bên bán/bên cho thuê mua theo thỏa thuận giữa các bên tại hợp đồng này và theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp tòa nhà là nhà chung cư.

Thứ ba, phần sở hữu chung trong tòa nhà. Nếu là nhà chung cư thì phần sở hữu chung trong tòa nhà là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu các căn hộ và các thiết bị sử dụng chung theo quy định của Luật Nhà ở, bao gồm: các phần diện tích, hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng được quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và các phần diện tích khác được các bên thỏa thuận cụ thể tại Điều 11 của hợp đồng này.

Nếu không phải là nhà chung cư thì các bên được thỏa thuận xác định phần sở hữu chung trong tòa nhà và ghi rõ tại khoản này.

Thứ tư, diện tích đất xây dựng tòa nhà thuộc quyền sử dụng chung được thể hiện theo số hiệu thửa đất (hoặc ô, lô đất); số hiệu tờ bản đồ và tên cơ quan lập bản đồ; diện tích đất sử dụng chung tính theo mét vuông (m2); hồ sơ, giấy tờ về đất đai.

Thứ năm, bảo hành là việc bên bán/bên cho thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú thực hiện trách nhiệm bảo hành căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo quy định của Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản để khắc phục, sửa chữa, thay thế các hạng mục được liệt kê cụ thể tại Điều 9 của hợp đồng này khi bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú gây ra trong khoảng thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng và theo thỏa thuận trong hợp đồng này.

Thứ sáu, bảo trì tòa nhà là việc duy tu, bảo dưỡng tòa nhà theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng tòa nhà; hoạt động bảo trì tòa nhà bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây tòa nhà; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà.

Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tòa nhà là khoản tiền % giá mua bán/giá thuê mua căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (không bao gồm thuế VAT) mà các bên có nghĩa vụ đóng góp để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung trong tòa nhà.

Thứ bảy, dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà là các dịch vụ quản lý, vận hành tòa nhà nhằm đảm bảo cho tòa nhà hoạt động bình thường.

Quản lý vận hành tòa nhà do chủ đầu tư tự thực hiện nếu có chức năng, hoặc thuê tổ chức, doanh nghiệp có chức năng, năng lực thực hiện việc quản lý, vận hành tòa nhà sau khi tòa nhà được xây dựng xong và đưa vào sử dụng”.