Lợi bất cập hại từ 'thả cửa' cho kinh doanh condotel

Khi chính sách cam kết lợi nhuận tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không còn là "át chủ bài" giúp chủ đầu tư hút dòng tiền từ người mua, đã xuất hiện nhiều dự án thực hiện chính sách bán hàng không cam kết lợi nhuận.

Theo đó, những chủ đầu tư này đưa ra lựa chọn cho khách hàng được tự vận hành khai thác căn hộ condotel (căn hộ du lịch) của mình. Trong trường hợp khách hàng không muốn tự cho thuê, họ có thể ủy thác cho chủ đầu tư và đơn vị quản lý.

Một trong những doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án condotel cho phép khách hàng được tự khai thác kinh doanh phải kế đến Apec Group. Lớn nhất trong số các dự án của doanh nghiệp này là Apec Mandala Wyndham Mũi Né với gần 3.000 căn hộ khách sạn. 

Ở dự án này, mức tỷ suất lợi nhuận chủ đầu tư cam kết là 12%/năm trong vòng 5 năm, kèm 30 đêm nghỉ dưỡng mỗi năm. Đối với những căn hộ không cam kết lợi nhuận, các khách hàng có thể tự vận hành quản lý hoặc cho chủ đầu tư thuê lại và chia sẻ lợi nhuận với tỷ lệ 80% dành cho người mua.

Trước đó, tổ hợp nghỉ dưỡng The Arena Cam Ranh ở Khánh Hoà với quy mô hơn 5.000 căn hộ khách sạn cũng được chủ đầu tư Vịnh Nha Trang đã đưa ra hai lựa chọn cho khách hàng là được tự vận hành hoặc ủy thác cho chủ đầu tư và đơn vị quản lý.

Theo ông Nguyễn Quang Huy, Phó Tổng giám đốc Apec Group tiết lộ, tại các dự án nghỉ dưỡng của Apec Group, không ít những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính nhưng không muốn bỏ ra một số tiền quá lớn để tự xây một khách sạn đã đầu tư một số lượng căn nhất định và tự quản lý chuỗi căn hộ của họ. 

Cách làm này vừa giúp các nhà đầu tư không phải mất nhiều thời gian, công sức, vốn đầu tư mà vẫn có "khách sạn" của riêng mình.

Còn đối với các nhà đầu tư cá nhân sở hữu một hoặc hai căn hộ đơn lẻ, hiện hoạt động mua bán phòng khách sạn trực tuyến hiện rất phát triển nhờ sự hỗ trợ của mạng xã hội, các trang đặt phòng trực tuyến. Do đó, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có thể tự cho thuê căn hộ của mình, tự do trong hình thức kinh doanh mà không chịu quá nhiều sự phụ thuộc vào chủ đầu tư.

Giá phòng khách sạn tiêu chuẩn 5 sao từ 4 - 5 triệu đồng/đêm, tuy nhiên, tại các căn hộ do khách hàng tự vận hành, các nhà đầu tư có thể bán thấp hơn, chỉ từ 3 - 4 triệu đồng/đêm. Những căn hộ này hướng đến đối tượng khách du lịch bình dân hơn nên khá dễ tìm kiếm khách hàng.

Tất nhiên, để đảm bảo "chuẩn" dịch vụ chung của dự án, các căn hộ tự kinh doanh của những nhà đầu tư này vẫn phải tuân thủ theo quy định quản lý vận hành chung của chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành dự án, ông Huy chia sẻ.

Song, thực tế cho thấy, không dễ để nhà đầu tư condotel có thể tự khai thác vận hành căn hộ của mình.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, nếu để các chủ nhân condotel tự khai thác vận hành, mỗi căn hộ sẽ có thiết kế, nội thất riêng theo ý thích của khách hàng, từ đó ảnh hưởng chung đến sự đồng bộ về chất lượng của dự án.

Cùng với đó, nếu để khách hàng tự cho thuê, mức giá phòng cũng "mỗi người một kiểu", việc kinh doanh vận hành của chủ đầu tư chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng do những căn hộ được khách hàng tự cho thuê thường có giá rẻ hơn giá phòng niêm yết.

Mặt khác, với những khách du lịch thuê căn hộ condotel riêng lẻ của khách hàng, câu hỏi đặt ra là họ có được sử dụng những dịch vụ chung của toàn dự án như nhà hàng, hồ bơi, trung tâm vui chơi giải trí hay không khi mà những hạng mục này thuộc sở hữu của chủ đầu tư dự án.

"Việc để khách hàng tự kinh doanh vận hành căn hộ condotel là rất phức tạp. Đó là chưa kể đến vấn đề kiểm soát an ninh trong dự án khi mà mỗi khách hàng cho thuê một kiểu", ông Châu lo ngại.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, tài chính và chứng khoán Huy Nam cũng cho rằng, thực chất, yếu tố hấp dẫn của condotel là tính đồng bộ, có sự quản lý khai thác tập trung chuyên nghiệp gắn với uy tín thương hiệu của đơn vị vận hành. 

Ngoài các tiện ích, tiện nghi cao cấp được bàn giao hoàn chỉnh, condotel còn được quản lý điều hành chuyên nghiệp với chuẩn mực khách sạn nhiều sao. Do vậy, các thông tin về đơn vị khai thác (thường là các tên tuổi lớn) phải được xác lập từ đầu và cần xem đây là một cam kết với nhà đầu tư khi họ mua căn hộ. 

Tuy nhiên, bên cạnh các dự án đầu tư nghiêm túc cho khâu quản lý vận hành, thuê các đơn vị quản lý khách sạn uy tín trên thế giới, không ít dự án lại cho phép người mua tự khai thác. 

Điều này đã dẫn đến tình trạng "tạp nham", gây ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ của cả dự án. Về lâu dài sẽ gây mất an ninh trật tự của khu du lịch khi không thể kiểm soát được quá nhiều đối tượng khách hàng cùng ra vào dự án.

Bài học xương máu từ ông Mai Huy Tân, Chủ tịch Công ty Nhịp Cầu Việt Đức, người đã bỏ ra 600 tỷ đồng mua 42 bất động sản tại dự án Cocobay Đà Nẵng và hiện đang có kế hoạch tự kinh doanh khai thác các bất động sản của mình sau khi chủ đầu tư Thành Đô không thể trả cam kết lợi nhuận.

Theo ông Tân, việc khách hàng tự kinh doanh khai thác các bất động sản nghỉ dưỡng là rất khó khăn do những vướng mắc trong sở hữu chung, sở hữu riêng giữa căn hộ và các tiện ích khác trong khu nghỉ dưỡng. 

Lấy dẫn chứng từ câu chuyện thực tế của mình, ông Tân cho hiết, hiện ông đã thỏa thuận với một nhà đầu tư lớn, có uy tín và kinh nghiệm khai thác kinh doanh các tòa khách sạn trong tổ hợp du lịch. Tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn chưa thể vận hành khai thác dự án.

Nguyên nhân là do 24 căn Boutique Hotel mà ông sở hữu tại dự án Cocobay, mỗi căn lại nằm ở một khối khác nhau. Mỗi khối Boutique Hotel này được thiết kế gồm 10 căn liền kề, sử dụng chung một hệ thống thang máy, thang bộ, điều hòa nhiệt độ trung tâm và dùng chung lễ tân.

Vì thế, nếu tách biệt từng căn Boutique 7 tầng riêng lẻ thì không thể tự kinh doanh được. Chủ đầu tư phải cùng các khách hàng thống nhất dồn các căn của cùng một chủ sở hữu thành một khối, để khi nhận lại tài sản về, khách hàng có thể tự quản lý vận hành. 

Còn đối với các căn condotel riêng lẻ mà ông sở hữu, mỗi căn một nơi, hàng trăm khách hàng cùng sở hữu các căn hộ khác nhau tại cùng một toà nhà, việc quản lý vận hành còn phức tạp hơn nhiều, gần như không thể thực hiện do mỗi người một ý, mỗi người muốn cho thuê một kiểu. 

Trong khi đó, các dịch vụ chung như lễ tân, điện nước, vẫn phải phụ thuộc vào việc vận hành chung của cả toà nhà khiến việc tự khai thác cho thuê là rất khó thực hiện, ông Tân chia sẻ.

Cần siết chặt việc vận hành từ quy định pháp luật

Trước thực trạng nan giải trong câu chuyện quản lý vận hành condotel, ông Châu cho rằng, nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ khoảng trống pháp luật. Nghiên cứu Luật Du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP, ông Châu nhận thấy công tác quản lý vận hành một khu du lịch phải thống nhất; trang bị đồng bộ; đảm bảo các dịch vụ và tiện ích; đảm bảo an toàn cho khách du lịch; bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ môi trường trong khu du lịch. Chủ đầu tư có thể trực tiếp quản lý vận hành khu du lịch, hoặc thuê đơn vị chuyên nghiệp quản lý vận hành toàn bộ hoặc từng phần khu du lịch.

Tuy nhiên, Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL của Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch lại cho phép từng chủ sở hữu condotel được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch do mình sở hữu và chỉ khuyến khích các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. 

Theo ông Châu, quy định này không phù hợp với Điều 23, Điều 24 và điểm b, điểm c Khoản 1 Điều 49 Luật Du lịch. Quy định này chỉ đúng trong trường hợp căn hộ du lịch, biệt thự du lịch nằm ngoài dự án khu du lịch nghỉ dưỡng và không đúng, không phù hợp đối với trường hợp căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Mặt khác, quy định này cũng chưa thật chuẩn, mà lẽ ra, cần phải quy định cơ chế quản lý, vận hành thống nhất căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án và không cho phép từng chủ sở hữu“căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án được tự kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch.

Do đó, ông Châu đề nghị sửa đổi, bổ sung quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch theo hướng yêu cầu các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ du lịch biệt thự du lịch thuộc cùng một dự án thống nhất, lựa chọn một tổ chức để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. 

Điều này sẽ đảm bảo tính thống nhất trong chất lượng dịch vụ, đảm bảo an ninh an toàn trong dự án condotel, khu du lịch nghỉ dưỡng. Qua đó, góp phần thúc đẩy du lịch phát triển và hạn chế những mâu thuẫn, tranh chấp phức tạp giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án trong quản lý vận hành condotel, ông Châu nhấn mạnh.