'Mua sỉ, bán lẻ', Cenland ôm mộng tăng lợi nhuận 16 lần sau 5 năm

Sau ba lần phát hành cổ phiếu và tăng vốn điều lệ gấp đôi lên 500 tỷ đồng với sự góp mặt của hai đối tác chiến lược nước ngoài là VinaCapital và Dragon Capital, mới đây tại hội thảo giới thiệu cơ hội đầu tư của Công ty CP bất động sản Thế Kỷ - Cenland tại Hà Nội, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc Cenland cho biết, công ty dự kiến sẽ niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP. HCM (HOSE) trong quý III/2018. Mã cổ phiếu là CRE, giá tham chiếu dự kiến khoảng 50.000 - 60.000 đồng/cổ phiếu.

Bước đi mới của doanh nghiệp này được xem như một nỗ lực nhằm củng cố tiềm lực tài chính, tiếp tục giành thị phần phân phối bất động sản trong bối cảnh thị trường đang có sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các sàn giao dịch thời gian gần đây.

Được biết, hiện Cenland đang chiếm 20% thị phần môi giới bất động sản tại Việt Nam và 40% thị phần tại Hà Nội. Năm 2017, công ty này ghi nhận doanh thu hơn 1.115 tỷ đồng, gấp gần 2 lần năm 2016; lãi ròng tăng gấp đôi, đạt 253,3 tỷ đồng.

Năm 2018, Cenland đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 1.676 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ. Lợi nhuận ròng đạt 320 tỷ đồng, tăng trưởng 26%. Trong đó, thị trường Hà Nội kỳ vọng sẽ đóng góp lớn nhất với gần 1.326 tỷ đồng doanh thu và 238 tỷ đồng lợi nhuận.

Đáng chú ý, sau khi lên sàn, Cenland tham vọng sẽ đạt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng “bằng lần” liên tục trong nhiều năm. Mục tiêu doanh thu của Cenland năm 2022 là 26.819 tỷ đồng, gấp 16 lần so với năm 2018. Lợi nhuận tăng từ 320 tỷ đồng lên 5.120 tỷ đồng, gấp 16 lần chỉ sau 5 năm.

Để hoàn thành kế hoạch “không tưởng” này, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Cenland sẽ mở rộng đầu tư vào thị trường bất động sản thứ cấp, hợp tác với các chủ đầu tư để “mua sỉ, bán lẻ”.

Tổng giám đốc Cenland cho biết thêm, kể từ khi thành lập đến nay, nguồn thu của doanh nghiệp chủ yếu đế từ mảng môi giới bất động sản. Riêng năm 2017, môi giới chiếm 85% tổng doanh thu, đầu tư thứ cấp chiếm 10%, 5% còn lại đến từ hoạt động tiếp thị.

“Doanh thu từ môi giới bất động sản chỉ được tính ở mức từ 3 – 10%, trung bình khoảng 5% trên mỗi đơn vị bán hàng thành công. Nếu chỉ tập trung vào mảng môi giới bất động sản “ăn phí hoa hồng”, khả năng phát triển của Cenland sẽ bị bó hẹp”, ông Tuyển cho biết.

Trong khi đó, nếu đầu tư thứ cấp, doanh thu sẽ được tính trên tổng giá trị các căn hộ. Qua đó, mức doanh thu và lợi nhuận tương ứng sẽ tăng lên gấp nhiều lần. Nếu trở thành chủ đầu tư, Cenland sẽ cạnh tranh với chính các đối tác của mình. Chính vì vậy, doanh nghiệp đã lựa chọn một con đường “thênh thang” hơn là trở thành đơn vị đầu tư thứ cấp.

“Với những lợi thế rất lớn trong lĩnh vực này như khả năng phân tích thị trường, nguồn nhân lực, tiềm lực tài chính, chúng tôi kỳ vọng rất cao vào hướng đi mới của doanh nghiệp, ông Tuyển chia sẻ.

Quá trình dịch chuyển sang bất động sản thứ cấp sẽ dần thay đổi cấu trúc của Cenland, dễ thấy nhất là về tỷ trọng doanh thu. Trong tương lai, dịch vụ môi giới sẽ thay đổi từ chiếm trên 80% doanh thu xuống còn 20% và đầu tư thứ cấp sẽ tăng từ 20% lên 80%.

Hiện tại, công ty có 3 dự án đầu tư thứ cấp có thể mang lại nguồn thu từ nửa cuối năm 2018 này là dự án Làng Việt Kiều Quốc tế (Hải Phòng), Khu đô thị Đồng Kỵ (Bắc Ninh) và khu đô thị Đông Sơn (Thanh Hóa).

Chia sẻ cụ thể hơn, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cenland cho rằng: “Môi giới được ít tiền quá, người ta vẫn hay gọi là buôn nước bọt, giờ muốn nhiều tiền hơn thì phải đầu tư.”

Đầu tư ở đây là Cenland sẽ trực tiếp dùng tiền của mình để ‘mua sỉ’ các dự án của chủ đầu tư với giá tốt sau đó ‘bán lẻ’ lại cho khách hàng với giá cao hơn. 

Lạc quan với kế hoạch, song có thể thấy việc chuyển dịch vai trò của một công ty môi giới sang vị trí đặt cọc bao tiêu sản phẩm sẽ mang tới cho Cenland những rủi ro về áp lực tài chính không nhỏ, thậm chí là phải gia tăng vay nợ để nhập hàng.

Trong trường hợp hàng nhập về không bán được, áp lực tài chính sẽ càng lớn. Đây là lĩnh vực mà Cenland có thể gặp bỡ ngỡ, bởi trước đó, trong vai trò một đơn vị chuyên môi giới, đơn vị này không cần quan tâm quá nhiều tới vấn đề vay nợ. Công ty chủ yếu sử dụng các khoản vay ngắn hạn với tỷ lệ vay nợ khá thấp, chỉ chiếm khoảng 9% trên tổng tài sản.

Mặc dù vậy, chủ tịch Cenland vẫn tỏ ra tự tin. “Cenland tự tin sẽ bán được hàng vì chúng tôi hiểu thị trường, hiểu dự án. Rủi ro từ việc không bán được hàng là rất nhỏ, hầu như không có dự án nào Cenland lựa chọn mà không bán được hàng”, ông Vũ chia sẻ.

Trước mắt, để có vốn đẩy mạnh sang hoạt động thứ cấp, Cenland sẽ tìm cách huy động thông qua các nhà đầu tư tài chính, chứ chưa có ý định gọi vốn từ phía các cổ đông.

Bà Nguyễn Ngọc Anh, Giám đốc Dịch vụ ngân hàng đầu tư khu vực phía Bắc, Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn (SSI), đơn vị tư vấn niêm yết cho Cenland đánh giá, mô hình của Cenland không phải là một công ty bất động sản mà gần hơn với một doanh nghiệp bán lẻ, tương tự cách FPT Shop hay Thế Giới Di Động đang làm. Vì vậy, việc định giá cho doanh nghiệp này cũng rất khác biệt.

Trong dài hạn, Cenland có kế hoạch mở rộng thị trường TP. HCM như tại quận 9, huyện Bình Chánh, những khu vực có dân số cao như Hải Phòng, Bắc Ninh, Thanh Hóa, đây là những khu vực theo Chủ tịch Cenland đánh giá là “tương đồng với mức phát triển của Hà Nội và TP. HCM cách đây 20 năm”.