Tại Diễn đàn kinh tế Việt Nam 2022, ông Nguyễn Quang Thuân, CEO FiinGroup chia sẻ, dù thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản có chất lượng tín dụng yếu, nhưng bình diện chung năng lực tín dụng của toàn ngành vẫn ở mức an toàn.
Thống kê của FiinGroup cho thấy hệ số đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu năm 2021 chỉ là 0,48 lần còn tỷ lệ bao phủ lãi vay cũng ở mức 7 lần, cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp tương đối ổn định.
Điều đáng nói, trong cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án nhà ở điển hình, lãi vay chỉ chiếm 4,6%. Chủ đầu tư bất động sản khi kinh doanh đã sẵn sàng chịu rủi ro và có các dự phòng cho những rủi ro này. Kể cả khi lãi vay lên đến 15%/năm vẫn không tác động đáng kể.
Mặc dù vậy, thời gian qua, lĩnh vực bất động sản đang phải đối mặt với nhiều áp lực khi NHNN kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản, khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Trong khi tín dụng ngân hàng cấp cho nhà phát triển bất động sản năm 2021 chỉ 700 nghìn tỷ đồng, nguồn vốn cho người mua nhà lên đến trên 1,3 triệu tỷ đồng. Do đó, nếu đối tượng này bị siết cho vay, chủ đầu tư càng gặp khó về nguồn vốn.
Tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý càng làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đã khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.
Nguồn cung tín dụng bị thắt chặt trong khi các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp quy mô lớn. Thời điểm cuối tháng 4/2022, quy mô trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 487 nghìn tỷ đồng và số liệu của FiinGroup chỉ ra rằng 63% giá trị, tương đương với khoảng 305 nghìn tỷ đồng, sẽ có điểm rơi đáo hạn vào 3 năm tới đây (2022 – 2024).
Đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, vốn có năng lực tài chính mạnh mẽ hơn, giá trị dòng tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp cũng suy giảm do dịch bệnh, cho thấy sức khỏe tín dụng đang suy giảm.
FiinGroup đánh giá, sức khỏe tài chính của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang suy yếu, đặc biệt là nhóm các doanh nghiệp chưa niêm yết. Mặt khác, triển vọng lợi nhuận các đơn vị bất động sản niêm yết được dự báo “đi ngang” trong năm nay.
Để tiếp tục duy trì sự phát triển của ngành bất động sản dân cư tại Việt Nam trong bối cảnh hiện nay trên cơ sở vẫn đảm bảo mục tiêu tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng, ông Nguyễn Quang Thuân đề xuất 3 nhóm giải pháp chính.
Đầu tiên là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư, cũng như tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu, cụ thể là chuẩn hóa bản cáo bạch như thị trường chứng khoán, duy trì công khai thông tin suốt vòng đời của trái phiếu. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ có đủ thông tin để tự tin đầu tư.
Đồng thời, ông cho rằng sự vận hành đúng chức năng của kênh đầu tư trái phiếu và nhu cầu đầu tư của người dân là rất lớn, nên Chính phủ cần cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt. Trong đó, chú trọng đẩy mạnh giám sát các đơn vị phát hành, tư vấn phát hành, phân phối và quản lý trái phiếu doanh nghiệp.
