Đà Lạt ngủ quên trong làn sóng bất động sản du lịch

Theo thống kê từ Sở Du lịch tỉnh Lâm Đồng, năm 2018, Đà Lạt - Lâm Đồng đón gần 6 triệu khách du lịch, đưa "thành phố tình yêu" trở thành một trong số những địa phương thu hút khách du lịch lớn nhất cả nước. Lượng khách du lịch tới Đà Lạt - Lâm Đồng chỉ thua kém một chút so với 6,3 triệu lượt của Nha Trang và 7,6 triệu lượt của Đà Nẵng. 

Sức hút ngang ngửa với những thành phố du lịch "hot" nhất của Việt Nam, tuy nhiên, số lượng khách sạn, cơ sở lưu trú phục vụ du lịch của điểm đến này lại không bằng một góc nhỏ của các thành phố trên.

Tại Đà Nẵng, số lượng các khách sạn đang ngày càng gia tăng nhanh chóng. Đà Nẵng chỉ có 260 cơ sở lưu trú với 8.736 phòng vào năm 2011 thì nay đã có hơn 30.000 phòng. Khánh Hoà cũng đã có hơn 750 cơ sở lưu trú du lịch, với khoảng 40.000 phòng.

Đáng chú ý, Nha Trang - Khánh Hoà hay Đà Nẵng có nhiều khách sạn từ 3 - 5 sao, trong đó Khánh Hoà có 111 khách sạn 3 - 5 sao với hơn 20.000 phòng thì ở Đà Lạt nói riêng và Lâm Đồng nói chung, rất ít khách sạn cao cấp được xây mới trong những năm gần đây.

Hiện Lâm Đồng có khoảng 1.400 cơ sở lưu trú du lịch, chủ yếu tập trung tại TP. Đà Lạt, với 21.000 phòng. Trong đó có 426 khách sạn từ 1 - 5 sao với 11.256 phòng và chỉ có 30 khách sạn cao cấp từ 3 - 5 sao với 3.099 phòng. 

Một số cái tên có thể kể đến như Khách sạn Dalat Palace, số 2 Trần Phú, Đà Lạt. Đầu năm 2018, khách sạn này đã đưa vào hoạt động khu vực mới liền kề với số lượng tăng sức chưa thêm gần 100 phòng và các dịch vụ hỗ trợ khác chuẩn 5 sao. Hay như Khách sạn Mường Thanh Đà Lạt, tiền thân là khách sạn Dalat Bluemoon, số 42 Phan Bội Châu; Khách sạn Sammy Đà Lạt, số 1 Lê Hồng Phong hay Khách sạn TTC Hotel Premium Đà Lạt, tiền thân là khách sạn Golf 3 Đà Lạt, số 4 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 1.

Khu vực hồ Tuyền Lâm cũng có một số khu nghỉ dưỡng cao cấp như Edensee, Terracotta, Sacom, Bình An Village.

Thời gian gần đây, với “đòn bẩy từ hạ tầng”, hệ thống giao thông kết nối Đà Lạt với TP. HCM, Nha Trang, Phan Thiết được đầu tư nâng cấp, sân bay Liên Khương trở thành sân bay quốc tế, lác đác vài doanh nghiệp bất động sản mới nhắm đến Đà Lạt.

Một trong những dự án đáng chú ý của bất động sản Đà Lạt có thể kể đến như dự án Langbiang Town của Công ty CP Thương Mại Vạn Xuân nằm tại thị trấn Lạc Dương, dưới chân núi Langbiang. Dự án có quy mô 28ha trải rộng trên địa hình núi độc đáo với 344 lô biệt thự và 149 lô liền kề.

Vingroup cũng âm thầm xây dựng kế hoạch triển khai dự án Vinpearl Đà Lạt bên hồ Tuyền Lâm. Dự án hứa hẹn sẽ trở thành khu nghỉ dưỡng quy mô lớn bậc nhất tại thành phố ngàn hoa theo tiêu chuẩn khu nghỉ dưỡng 5 sao, vượt trội về thiết kế, đa dạng về tiện ích nghỉ dưỡng, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng thượng lưu cho du khách.

Ngoài ra còn có khu đô thị Nam Đà Lạt, khu phức hợp nghỉ dưỡng rộng hơn 250 ha tại hồ Tuyền Lâm. Mới đây, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị cũng khởi công dự án khu đô thị Đà Lạt Paradise Garden rộng 37,5ha.

Phú Vinh Group cũng đang chuẩn bị mở bán dự án Haya Home Đà Lạt mang phong cách Nhật Bản. Dự án có tổng diện tích 1.510 m2 gồm bốn nền biệt thự và một nền xây khối khách sạn.

Mặc dù vậy, tính đến thời điểm hiện tại, các dự án được triển khai và đi vào hoạt động rất ít, còn phần lớn chỉ tồn tại ... trên giấy. Trong khi các thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc bùng nổ xây dựng và chào bán các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thì ở Đà Lạt hiếm có dự án được chào bán.

"Thiên nhiên có cái gì làm cái đó"

Lý giải nguyên nhân khiến Đà Lạt thiếu vắng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Phú Vinh Group Phan Công Chánh cho rằng, vấn đề mấu chốt của sự phát triển du lịch Đà Lạt là khách du lịch đến Đà Lạt hiện nay chủ yếu là khách nội địa, rất ít du khách quốc tế.

Trong khi số lượng khách quốc tế đến Nha Trang năm 2018 đạt 2,8 triệu lượt, chiếm tới 44% tổng khách du lịch, tỷ lệ này tại Đà Nẵng cũng là 40% thì tỷ lệ khách quốc tế đến Đà Lạt chỉ đạt chưa đến 13%.

Theo ông Chánh, trong 10 người khách quốc tế đến Việt Nam có từ bảy đến tám người chọn du lịch biển, một người chọn đồng bằng và chỉ có một, hai người đi miền núi. Điều này có nghĩa, có đến 70 - 80% khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ đi du lịch biển.

Chính sự thiếu vắng khách du lịch quốc tế, khách du lịch chất lượng cao đã khiến không nhiều đại gia bất động sản nghỉ dưỡng mặn mà với việc đầu tư các dự án du lịch lớn, quy mô đẳng cấp tại thành phố này để phục vụ nhu cầu của khách du lịch.

Sau thời gian dài nghiên cứu thị trường bất động sản Đà Lạt, vị chuyên gia này cho rằng, nguyên nhân là do Đà Lạt có khí hậu se lạnh, khá tương đồng với nhiều quốc gia có số lượng khách quốc tế lớn tới Việt Nam. Tại những nước như vậy, khách du lịch của họ đã có một nơi nghỉ dưỡng giống như Đà Lạt, thậm chí là đẹp hơn nhiều, do đó họ thường không lựa chọn thành phố này là điểm đến. Thay vào đó, du khách muốn đến những nơi có bãi biển đẹp, khí hậu nhiệt đới để trải nghiệm những điểm đến mới lạ.

Trái lại, đối với khách du lịch trong nước, do Việt Nam là xứ nóng, người dân trong nước thường muốn đến những nơi có khí hậu mát mẻ hơn. Ở miền Bắc có Ba Vì, Tam Đảo, Sapa, còn trong miền Nam, không có nơi nào khác ngoài Đà Lạt.

Đó chính là lý do khiến vào những thời gian cao điểm, lượng khách du lịch tới Đà Lạt rất đông, công suất phòng lưu trú đạt đến 80 - 90%, song chủ yếu là khánh nội địa, thiếu vắng khách du lịch nước ngoài.

Mặt khác, theo ông Chánh, Đà Lạt hiện đang rất thiếu các sản phẩm du lịch để có thể thu hút khách quốc tế. Khi đến các điểm du lịch, điều du khách quốc tế quan tâm nhất là những sản phẩm du lịch mang tính địa phương, bản địa, du lịch sinh thái, du lịch cộng đồng. Các hình thức du lịch phải đa dạng như có các tour trải nghiệm thực tế, khám phá văn hoá của địa phương, đi vào trong bản làng, cùng ăn, cùng ở, cùng làm với người dân.

Trong khi đó, du lịch Đà Lạt hiện nay vẫn chỉ là "thiên nhiên có gì làm cái đó", chưa có tư duy tạo lập các sản phẩm du lịch mang tính chiều sâu, giúp thu hút khách du lịch quốc tế và khách chất lượng cao.

Để nhìn rõ hơn vấn đề này, ông Chánh đặt Đà Lạt trong mối tương quan so sánh với Sapa. Đà Lạt và Sapa đều là hai địa phương có khí hậu lạnh khá giống nhau, song chỉ trong vài năm trở lại đây, bất động sản nghỉ dưỡng của Sapa đã phát triển rất mạnh, các doanh nghiệp địa ốc đã nhìn thấy sức hút rất lớn của điểm đến này nhờ vào khả năng thu hút khách quốc tế.

Điều này được lý giải là do tính bản địa trong văn hoá của Sapa rất mạnh mẽ. Đó là thứ các du khách quốc tế cần. Ngược lại, Đà Lạt lại đang bị đô thị hoá quá nhiều làm mất dần đi nét đẹp của văn hoá, con người nơi đây.

Khó khăn của các nhà đầu tư

Lý do thứ hai khiến dù được đánh giá cao về tiềm năng du lịch nhưng nguồn cung khách sạn tại Đà Lạt chưa tương ứng theo ông Chánh là do nếu như Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc mới chỉ được phát triển trong vài năm trở lại đây thì Đà Lạt đã được người Pháp phát hiện và biến thành nơi nghỉ dưỡng cách đây cả trăm năm, đa số các quỹ đất đẹp gần như đã được khai thác.

Mặt khác, việc xin cấp phép xây dựng dự án khách sạn quy mô tại Đà Lạt là rất khó khăn do thành phố này hạn chế cấp phép cho các dự án nhà cao tầng vì e ngại phá vỡ cảnh quan. Trong khi đó, hiện Đà Lạt vẫn chưa có “nhạc trưởng” để thiết kế một quy hoạch tổng thể cho sự phát triển du lịch của thành phố nhằm đảm bảo hài hoà giữa những nét văn hoá, kiến trúc truyền thống và nhu cầu phát triển mới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công Ty CP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, trong khi các địa phương khác đang phát triển rất mạnh mẽ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thì tại Đà Lạt lại hầu như không có nguồn cung sản phẩm.

Theo ông Quang cho biết, việc xin dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Lạt rất khó do quỹ đất hạn hẹp, quỹ đất trống hầu như không còn. Giá đất tại trung tâm Đà Lạt hiện rất cao, từ 200 - 300 triệu đồng/m2, gây khó cho các nhà đầu tư.

Mặt khác, một số doanh nghiệp có tiềm lực muốn cải tạo lại trung tâm Đà Lạt để xây dựng những dự án quy mô lớn lại gặp phải những phản ứng trái chiều và sự phản đối của dư luận do lo ngại phá vỡ cảnh quan vốn có của thành phố.

Bên cạnh đó, nếu như việc xây dựng dự án tại các thành phố du lịch khác khá đơn giản thì do đặc thù của Đà Lạt, trong khung cảnh "riêng" của thành phố lại không thể xây dựng một dự án "bình thường" mà phải trau chuốt về mỹ thuật. Những công trình xây dựng tại đây phải mang dáng dấp của những biệt thự cổ điển phương Tây, thiết kế hoành tráng, mỹ lệ. Hơn nữa, chiều cao công trình theo quy định là "không được cao quá cây thông" tức không quá 4 - 5 tầng. 

Tất cả những yếu tố trên đã đẩy chi phí đầu tư xây dựng dự án lên rất cao, khiến các doanh nghiệp e ngại. Trong khi đó, về phía các nhà đầu tư cá nhân, không phải ai cũng đủ tiềm lực tài chính và độ "mạo hiểm" để xuống tiền đầu tư một sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng tại thành phố này.

Trong khu vực trung tâm đã vậy, ở ngoài trung tâm, tình hình đầu tư cũng không khả quan hơn do chính quyền thành phố giới hạn mật độ xây dựng chỉ từ 30 - 40%, hạn chế việc phân lô đất, ông Quang cho biết.

Với quy định này, khi phân lô sẽ tạo ra những lô đất rất lớn, từ 200 - 300m2. Giá đất khu vực ngoài trung tâm hiện nay tại Đà Lạt thấp nhất khoảng 15 triệu đồng/m2, như vậy chỉ riêng tiền đất, nhà đầu tư đã phải bỏ ra từ 3 - 4,5 tỷ đồng. Cộng thêm chi phí xây dựng khoảng 2 tỷ đồng, giá một căn biệt thự tại Đà Lạt giao động từ 5 - 10 tỷ đồng. Chính việc chi phí đầu tư quá cao như vậy đã cản trở việc đầu tư bất động sản của người dân, ông Quang phân tích.

Hệ quả là Đà Lạt hiện nay đang thiếu vắng dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là các dự án cao cấp, thượng lưu. Hầu hết các cơ sở lưu trú du lịch tại Đà Lạt hiện chỉ ở mức bình dân. Trong khi đó, lượng khách du lịch đến Đà Lạt hiện nay rất lớn. Điều này đã gây quá tải về hạ tầng du lịch, đồng thời hạn chế việc thu hút những khách du lịch chất lượng cao, khách quốc tế đến thành phố này.

Đưa ra giải pháp cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Lạt trong thời gian tới, ông Quang cho rằng, các dự án khu du lịch nên được quy hoạch và xây dựng ở xa trung tâm với bán kính cách trung tâm thành phố từ 5 - 15km. Bên cạnh đó, chính quyền Đà Lạt cũng nên xây dựng những điểm đến mới cách xa trung tâm để thu hút khách du lịch.

Còn theo ông Chánh, muốn phát triển bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Lạt cần đề cao câu chuyện về tính bản địa trong văn hoá. Các dự án du lịch nghỉ dưỡng phải làm nổi bật lên nét đẹp của con người, văn hoá, kiến trúc của Đà Lạt mới có thể thu hút du khách. 

Đây không chỉ là câu chuyện của riêng Đà Lạt mà còn là bài học chung cho các điểm đến du lịch của Việt Nam. Bên cạnh đó, bài toán của du lịch Đà Lạt phải vừa giữ được nét truyền thống trong văn hoá, kiến trúc vừa tránh sự phát triển quá nóng gây phá vỡ quy hoạch.