Dòng tiền đổ vào khu công nghiệp

Thành công với một số dự án nhà ở như khu căn hộ Artemis ở Hà Nội nhưng Công ty CP Đầu tư IMG cũng không thể cưỡng lại sức hút của bất động sản công nghiệp. Cùng với những gương mặt mới tham gia thị trường này như Công ty CP Vinhomes và Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt, IMG đang xúc tiến đầu tư khu công nghiệp – cầu cảng Phước Đông với diện tích lên tới 145ha ở Long An.

Mặc dù thừa nhận phân khúc nhà ở vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển và mang lại lợi nhuận lớn, nhưng ông Phạm Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc IMG nhìn nhận, khả năng phục hồi mạnh của nền kinh tế trong năm tới sẽ thúc đẩy mảng bất động sản công nghiệp bùng nổ trong những năm tới do vị thế mới của Việt Nam trên bản đồ sản xuất toàn cầu trong bối cảnh khống chế thành công dịch Covid-19.

Theo phân tích của ông Tùng, hầu hết các phân khúc của thị trường bất động sản đều đang gặp khó khăn. Đơn cử, phân khúc nhà ở gặp vướng mắc về pháp lý, khiến cho mỗi dự án mất tới 3 - 5 năm mới xong pháp lý của dự án. Bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại sẽ còn gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới, trong khi văn phòng cho thuê mất tới 11 – 18 năm mới thu hồi vốn do giá đất ở trung tâm các thành phố lớn đang rất cao.

Trong khi đó, các chỉ số vĩ mô đều ủng hộ mảng bất động sản công nghiệp phát triển. Các tổ chức quốc tế dự báo kinh tế Việt Nam năm tới tăng trưởng ít nhất 6%, trong đó mức dự báo cao nhất lên tới 11%, và nếu đạt được mức tăng trưởng này, Việt Nam sẽ trở thành điểm sáng mới của khu vực. Ông Tùng nhận định dòng tiền đổ vào đầu tư công, đầu tư hạ tầng, xây dựng sẽ tăng sức thu hút đầu tư nước ngoài.

“Dòng tiền đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào Việt Nam sẽ càng lớn vì doanh nghiệp nước ngoài tin tưởng vào Việt Nam. Việc khống chế thành công đại dịch là điểm cộng rất lớn cho lợi thế cạnh tranh quốc gia. Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại lớn được ký kết, Việt Nam hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực trong thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài”, ông Tùng nói.

“Hiện dòng tiền dịch chuyển từ Trung Quốc về Việt Nam rất nhiều, thực sự nhiều. Tháng 12 tới có 250 tập đoàn kinh tế Đài Loan đăng ký tìm cơ hội đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long, chưa bao giờ tiền nhiều như thế trong lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam”, ông Tùng cho biết thêm.

Hầu hết các công ty vấn bất động sản như CBRE, Savills và JLL đều đánh giá sức hấp dẫn của Việt Nam trong chiến lược mở rộng đầu tư ngoài Trung Quốc của các tập đoàn nước ngoài, trong đó Savills chỉ ra hai yếu tố cơ bản đưa Việt Nam “lọt mắt xanh” của các nhà đầu tư nước ngoài.

Thứ nhất, Việt Nam là một trong những nước có chính sách thuế cạnh tranh nhất châu Á. Các công ty có thể hưởng lợi từ các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), miễn thuế nhập khẩu tài sản cố định; và miễn tiền thuê đất. Các ưu đãi đáng chú ý bao gồm miễn 20% thuế TNDN trong hai năm đầu tiên và giảm 50% trong bốn năm tiếp theo.

Hơn nữa, các ưu đãi thuế TNDN áp dụng cho các ngành công nghiệp được ưu tiên, như các ngành hỗ trợ sản xuất công nghệ cao; cũng như những dự án tại các đặc khu kinh tế) hoặc tại các vùng kinh tế - xã hội còn khó khăn; và các dự án quy mô lớn đáp ứng các yêu cầu tối thiểu của Chính phủ về tổng vốn đầu tư, doanh thu và số lượng lao động. Các dự án đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên có thể được hưởng thuế TNDN ở mức 10% trong 15 năm, miễn thuế TNDN 4 năm; và giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo.

Theo “Khảo sát Chi phí Xây dựng năm 2019” của Turner & Townsend, Việt Nam cũng là một trong những thị trường có chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh nhất. Tại TP. HCM, chi phí xây dựng trung bình các nhà xưởng và nhà kho cơ bản là 352 USD/m2; các nhà máy và trung tâm phân phối lớn là 412 USD/m2; và các nhà máy công nghệ cao là 618 USD/m2.

Thứ hai, các công ty đa quốc gia sản xuất các sản phẩm có giá trị cao như đồ điện tử, với áp lực trong việc cắt giảm chi phí, sẽ có xu hướng dịch sản xuất sang Việt Nam và các nước Đông Nam Á khác. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các chuỗi cung ứng địa phương.

Lạm phát tiền lương có xu hướng tăng sau khi khủng hoảng toàn cầu giảm bớt. Chi phí lao động ở Trung Quốc đã cao gấp ba lần so với Việt Nam, việc này sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất đa quốc gia xem xét chuyển đến các quốc gia Đông Nam Á, nơi có chi phí lao động thấp hơn.

Trong đợt bùng phát dịch đầu tiên, một số nhà sản xuất đa quốc gia đã thông báo kế hoạch mở rộng, di chuyển sản xuất đến Việt Nam, điển hình như các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hồng Kông.

15 doanh nghiệp này bao gồm 9 doanh nghiệp vừa và nhỏ và 6 doanh nghiệp lớn, trong đó phần lớn là các doanh nghiệp sản xuất thiết bị y tế, chất bán dẫn, điện thoại di động và linh kiện; và máy điều hòa không khí. JETRO khẳng định sự dịch chuyển này được khuyến khích để cải thiện hiệu quả của chuỗi cung ứng, lấp đầy khoảng trống do ảnh hưởng của đại dịch, đồng thời tăng cường quan hệ kinh tế và công nghiệp với các nước ASEAN.

Tại Việt Nam, dù mức lương nhân công ngành sản xuất tăng từ 237 USD/tháng trong năm 2018 lên 252 USD/tháng thì đây vẫn là một con số tương đối thấp so với các nước trong khu vực, so với Trung Quốc là 968 USD/tháng, Malaysia là 766 USD/tháng. Trong khi chi phí nhân công không thúc đẩy sự tăng trưởng công nghiệp bền vững, nhưng nó vẫn là yếu tố quan trọng đối với các ngành có giá trị thấp như dệt may và đồ nội thất.

Nguồn cầu tăng trong khi ông Tùng cho biết hiện các khu công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai còn rất ít diện tích trống nên các khu vực mới nổi hiện nay là Long An, Tây Ninh.

“Long An sẽ là nơi thu hút nhà đầu tư lớn nhất cuối 2020 đầu 2021 do dòng tiền sẽ đổ vào đầu tư hạ tầng rất nhiều tại khu vực. Trục miền Tây từ Long An đến Cần Thơ hiện cũng đang nhận đầu tư hạ tầng rất lớn do đó cực kỳ khởi sắc về kinh tế”, ông Tùng nói.

Mặc dù giá thuê khu công nghiệp ở Việt Nam tăng lên khá nhanh trong thời gian gần đây nhưng ông Tùng cho biết mức giá phổ biến hiện nay vẫn thấp hơn 3% so với Indonesia.

“Hiện nay với giá 125USD/m2 cho 40 năm thuê đất công nghiệp, chia trung bình nhà đầu tư chỉ trả 6 nghìn đồng/m2/tháng với đầy đủ hạ tầng, tiện ích. Đây là con số cực rẻ. Rất nhiều các doanh nghiệp trong miền Nam đang đầu tư niều nhà xưởng, mua đất xây nhà xưởng cho thuê lại, hoặc mua đất tại các khu công nghiệp sau đó xây nhà máy cho doanh nghiệp nước ngoài thuê”, ông Tùng cho biết.

Theo nhà đầu tư này, sự phát triển của bất động sản công nghiệp sẽ dắt dắt các phân khúc bất động sản khác như nhà ở phát triển. Đơn cử, các khu công nghiệp bùng nổ ở Bình Dương kéo theo sự phát triển của các phân khúc bất động sản khác như nhà ở và cả nền kinh tế. Số lượng các dự án căn hộ ở Bình Dương bùng nổ trong thời gian gần đây là minh chứng điển hình và ông Tùng tin răng những khu vực có mảng bất động sản công nghiệp phát triển mạnh trong thời gian tới như Long An cũng sẽ kích thích mảng bất động sản nhà ở phát triển

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản BHS cho rằng, từ trước đến nay không có sự phát triển đồng bộ giữa nơi sản xuất, nơi ở và nơi vui chơi, giải trí, giáo dục. “Các chủ đầu tư tạo ra khu công nghiệp chỉ là nơi sản xuất, còn công nhân và chuyên gia ở đâu, chơi đâu… Họ không quan tâm vì đã có xe đưa đón vào trung tâm thành phố có khách sạn, có khu vui chơi giải trí”, ông Tuyển nói

Ông Tuyển dự báo trong tương lai bất động sản công nghiệp rất cần chủ đầu tư phục vụ nhu cầu thiết yếu và đồng bộ để mang lại chất lượng cuộc sống và ổn định lâu dài cho người lao động và chuyên gia. Xu hướng là các sản phẩm mới phải được quy hoạch đồng bộ ở quy mô lớn, thậm chí có cả cảng cạn.

“Trong quá khứ, tôi thấy các chủ đầu tư chỉ là các nhà san lấp hạ tầng chuyên nghiệp. Nếu để ý xây dựng một cách đồng bộ thì có thể có thêm nguồn thu nhập rất lớn, chỉ cần cung cấp điện nước cho dân thì đã có thêm nguồn doanh thu rất lớn”, ông Tuyển nói.