Có nên mua đất nền sau khi hạ sốt?

Đó là nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội trước thực trạng cơn sốt đất nền tại nhiều địa phương đang dần hạ nhiệt.

Trong quý I/2021, hiện tượng giá đất tăng và mua bán đất nền diễn ra rất sôi động do nguồn cầu, lượng tiền của các nhà đầu tư lớn và nhiều thông tin quy hoạch, cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện được đưa ra thị trường. Đây chính là cơ sở quan trọng để giá đất tăng. 

Tuy nhiên, sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây.

Bà Hằng phân tích, tại một số khu vực, trước đó bất động sản chưa được đánh giá cao, thì trong cơn sốt đất, mức giá đất đã tăng đến ngưỡng hợp lý. Song, điều đáng lo ngại là thị trường cũng đồng thời xảy ra hiện tượng giá bất động sản tăng vượt quá giá trị thực tế, khiến một số khu vực giá vượt giá trị thực, trở thành giá trị ảo.

Việc xuất hiện giá trị ảo đã dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư và gây ra những hệ lụy cho các tổ chức và các hoạt động kinh tế lớn. Nhìn từ thực tế trước đây cho thấy, khi có những hiện tượng tăng giá đất vượt quá giá trị thực thì bản thân các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro.

Đó là chưa kể đền việc dòng tiền hiện nay vào bất động sản cũng bị kiểm soát, liên quan đến quy định đầu tư vốn ngắn hạn và dài hạn và một số công cụ khác về quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trước thực trạng giá trị của bất động sản, đặc biệt là đất đai một số khu vực đã tăng mạnh và có dấu hiệu giá ảo, bà Hằng cho rằng, tình trạng này sẽ không có lợi chung cho tất cả các bên, do đó các nhà đầu tư sẽ cần có những nước đi phù hợp. 

Theo bà Hằng, trong thời gian sắp tới, ít nhất là ngắn hạn, sẽ chưa thể nhìn thấy việc sốt đất xảy ra thêm. Sau những cơn sốt đẩy giá lên. Do đó, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay vào thị trường mà phải chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. 

Các nhà đầu tư nên đầu tư vào những khu vực mà đất hoặc bất động sản kèm đất có thể đưa vào khai thác sử dụng; còn nếu đầu tư theo hướng “để đấy” hoặc đầu tư mang tính chất đám đông có tính dài hạn thì cũng không phải là giải pháp hợp lý.

"Suy cho cùng, điều này dẫn đến việc đầu tư không đảm bảo lợi nhuận theo mong muốn. Mặt khác, dễ dẫn đến hiện tượng vốn ứ, tiền đọng. Thanh khoản của một số khu vực không cao, đến áp lực của việc sử dụng vốn cũng không hiệu quả. Hiện các nhà đầu tư phải tự điều chỉnh hoạt động đầu tư trong thời gian ngắn hạn và trung hạn, ít nhất là trong năm nay”, bà Hằng nhận định.

Đồng quan điểm, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cũng cho rằng, hiện tượng tăng giá đất, về bản chất sẽ dẫn tới việc thị trường cần thời gian nhất định để cân bằng lại giữa cung và cầu thật, từ đó mới có thể xác lập một nền giá mới, làm nên dư địa phát triển cho các địa phương và tỉnh thành. 

"Tôi hy vọng nền giá mới sẽ sớm định hình ổn định, tuy nhiên sẽ cần thời gian để mức giá có thể điều chỉnh lại. Hiển nhiên là tại những thị trường mà đã phát sinh giao dịch với giá tăng cao thì việc điều chỉnh lại về mức giá cân bằng sẽ mất nhiều thời gian hơn. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó, xuống tiền là một quyết định nên làm của các nhà đầu tư”, ông Matthew nhấn mạnh.