Việc các dự án xung quanh sân bay Long Thành hiện chưa có quy hoạch và định hướng cụ thể đang đặt ra những rủi ro rất lớn đối với các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản.
Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những cơn sốt đất ảo khi chưa có quy hoạch. Ảnh: ĐTCK
Sốt ảo do cò thổi giá
Tại buổi Tọa đàm “Thị trường bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro” do Báo Đầu tư tổ chức, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, theo số liệu nghiên cứu của Savills Việt Nam, tính tới hết 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường lẫn sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền, hơn 90% tổng nguồn cung. Trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.
Thời gian qua, đầu tư vào Đồng Nai chủ yếu là đất nền. Thị trường đất nền đang đón nhận nhiều sự quan tâm của khách hàng hơn so với những phân khúc khác. Đáng chú ý là chủ trương đầu tư Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đã tạo cú huých cho bất động sản Đồng Nai phát triển. Tuy nhiên, người mua bất động sản ở đây chủ yếu là các nhà đầu tư cho tương lai từ 5 - 7 năm sau.
Ông Sử Ngọc Khương. Ảnh: ĐTCK
"Trong khi đó, để phát triển bền vững, Đồng Nai cần xây dựng và phát triển được những khu đô thị. Bởi xét về trên khía cạnh vĩ mô thì đầu tư vào đất nền không tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội mà chỉ tạo giá trị gia tăng cho nhà đầu tư”, ông Khương nhận định.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai cũng cho rằng, bất động sản Long Thành gần đây sốt ảo chủ yếu là do cò mồi thổi giá. Trong khi đó, các dự án ở đây chưa có quy hoạch, vẫn đang là đất nông nghiệp… nên chưa làm sổ đỏ được.
"Hiện, tỉnh mới chỉ dừng ở việc quy hoạch về tách thửa, chẳng hạn 1.000 m2, tách thửa 10 hộ, mỗi hộ 100 m2. Chúng tôi đang đề nghị bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch để thống nhất với nhau", ông Lâm cho biết.
Chưa có quy hoạch, định hướng cụ thể
Cũng theo ông Lâm, hiện Đồng Nai đã quy hoạch 21.000 ha quanh sân bay Long Thành để làm khu công nghiệp, khu đô thị và phụ trợ cho dân cư. Quy hoạch 21.000 ha này đã được duyệt cách đây 7 - 8 năm, nay tình hình kinh tế xã hội đã khác nên tỉnh đã dừng lại để điều chỉnh quy hoạch và xin phép Chính Phủ thuê tư vấn nước ngoài.
"Nói tiếp câu chuyện của các nhà đầu tư thứ cấp. Hiện Đồng Nai có 300 dự án đã và đang làm bồi thường. Nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất cao nên rủi ro lớn".
Theo ông Lâm, thị trường bất động sản Đồng Nai hiện phân thành 3 nhóm. Trong đó, nhóm một là bất động sản tại các khu đô thị lõi hiện có như TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom và Long Khánh. Trong trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết do những yếu tố thuận tiện về giao thông.
Nhóm 2 là bất động sản vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị. Các nhà đầu tư tại đây phải chờ từ 5 - 7 năm do hạ tầng kỹ thuật kết nối vẫn còn khó khăn. Bên cạnh đó, bài toán ở đây là do khủng hoảng bất động sản nên một số dự án đã triển khai nhưng chủ yếu vẫn là phân lô bán nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật nhưng không có hạ tầng xã hội, do đó không có người dân đến ở.
Nhóm thứ ba là bất động sản xung quanh sân bay Long Thành với tổng quy mô 21.000 ha nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh như trường hợp tại Nhơn Trạch.
"Tôi cho rằng, bát động sản nhóm nhóm một và hai là mang lại hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải đầu tư dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng", ông Lâm nhận định.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, bất động sản Đồng Nai nổi bật là thị trường đất nền. Sắp tới, nhà đầu tư kỳ vọng đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, nhưng đây lại là đường cao tốc nên giấc mơ bất động sản quanh khu vực này chưa thể thành hiện thực ngay.
Về quan điểm đầu tư hay đầu cơ, ai cũng có thể là nhà đầu tư, kể cả là mua đi bán lại. Tuy nhiên, đầu cơ là hành vi thu gom lượng lớn sản phẩm đủ để chi phối giá, sau đó là làm giá theo ý mình và khống chế thị trường. Nếu là hành vi đầu tư đơn lẻ thì chưa thể ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi người tiêu dùng, có thể chấp nhận được. Song, đầu cơ theo quy mô lớn làm lũng đoạn thị trường thì vô cùng nguy hiểm
"Tiềm năng và sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Đồng Nai là rất lớn. Tuy nhiên, cơ hội lớn thường đi kèm rủi ro lớn, nhất là đối với những dự án bất động sản không gắn với quy hoạch chắn chắn và định hướng cụ thể thì nhà đầu tư càng cần phải cẩn trọng", ông Châu nhấn mạnh.
Hàng loạt cơ chế đặc thù trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do tỉnh Đồng Nai đề xuất đang bắt đầu được thẩm định bởi Hội đồng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi Dự án tái định cư Cảng hàng không quốc tế Long Thành.
Một thập kỷ trước, Thủ Đức từ vùng ven đã trở thành “điểm nóng” khi giá bất động sản tăng gấp nhiều lần nhờ hạ tầng và quy hoạch. Giờ đây, nhiều chuyên gia cho rằng Dĩ An đang đi theo kịch bản tương tự, mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư không muốn bỏ lỡ “chuyến tàu cuối”.
HoREA đề nghị bổ sung quy định theo hướng người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung trong trường hợp lỗi không thuộc về người sử dụng đất.
One Era được định hướng trở thành khu đô thị kiểu mẫu thế mới của khu vực, một không gian sống linh hoạt, giàu trải nghiệm và mở ra tiềm năng phát triển không giới hạn.
Bên cạnh vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung tắc nghẽn, đẩy giá chung cư tăng cao, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, nhiều doanh nghiệp chủ ý nâng giá bán để gia tăng lợi nhuận.
Ngân hàng số sẽ giúp giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh – lực lượng chính trong nền kinh tế nhưng cũng đòi hỏi sự thay đổi quan trọng từ thể chế.
Việt Nam đặt mục tiêu tới 2030 có ít nhất hai doanh nghiệp khu vực tư nhân xuất sắc, ngang tầm các nước tiên tiến trong lĩnh vực xây dựng và vận hành hạ tầng số.
Việc xây dựng “thành phố hàng hóa” kết hợp khu phi thuế quan tại sân bay Long Thành là ý tưởng lớn nhưng cần xác định cụ thể mô hình, lộ trình phát triển để đảm bảo phù hợp quy hoạch.
Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank, HOSE: SSB) lần đầu tiên ra mắt ấn phẩm độc lập 'Báo cáo Phát triển bền vững', đánh dấu cột mốc quan trọng trên hành trình kiến tạo giá trị dài lâu.
Sau chuyến đi London cùng FTSE đồng tổ chức sự kiện Vietnam Access Day 2025, Vietcap đã cập nhật tiến trình nâng hạng lên Thị trường Mới nổi của Việt Nam.
