Người Việt có nên đầu tư bất động sản châu Âu thời Covid-19?

Nhiều người Việt Nam kể với tôi rằng, bất động sản ở Việt Nam, nhất là ở Sài Gòn và vùng ven vẫn liên tục tăng trong suốt năm 2020. Có vẻ như đại dịch Covid-19 đã không gây ra ảnh hưởng quá nặng nề tới nền kinh tế của nước các bạn. Nhiều quốc gia châu Á khác như Hàn Quốc, Trung Quốc cũng chống dịch tốt và giữ được nền kinh tế ổn định.

Hiện nay nhiều người châu Á giàu có, trong đó có không ít người Việt Nam, nhất là những người có thân nhân sống ở châu Âu và Mỹ, hy vọng rằng bất động sản ở các nước này sẽ giảm sâu do ảnh hưởng của đại dịch, nên đây sẽ là cơ hội tốt để mua gom đầu tư. Nhưng điều này sẽ không đơn giản.

Đầu tiên, các bạn cần để ý khủng hoảng Covid-19 có tác động khác nhau tới những loại bất động sản khác nhau. Bất động sản bán lẻ (các cửa hàng) là loại chịu ảnh hưởng tiêu cực nhất. Trước khi đại dịch bùng phát, loại bất động sản này đã gặp khó khăn vì ngày càng nhiều người có xu hướng chuyển sang mua sắm trực tuyến. Khi đại dịch bùng phát, loại bất động sản này đã giảm sâu nhất. Bất động sản văn phòng cũng chịu ảnh hưởng tiêu cực như vậy. 

Bản thân tôi cũng có cổ phần trong một quỹ đầu tư vào bất động sản bán lẻ và bất động sản văn phòng ở Mỹ. Quỹ này hoạt động rất tốt trong thời gian dài, luôn tăng trưởng hai chữ số hàng năm. Do ảnh hưởng của đại dịch, giá trị các bất động sản của quỹ năm qua đã sụt giảm đáng kể, nhưng rất may sự sụt giảm này vẫn còn nằm trong mức một con số.

Bất động sản nhà ở ít chịu ảnh hưởng hơn bởi đại dịch. Người ta có thể mua sắm trực tuyến hoặc làm việc tại nhà, nhưng dù khủng hoảng thì người ta vẫn phải sống. Ngay cả khi giá bất động sản nhà ở giảm ở một khu vực nào đó thì điều đó không có nghĩa là bạn sẽ mua được bất động sản giá rẻ ở thời điểm hiện tại. Bởi vì, trong suốt nhiều năm qua, giá bất động sản châu Âu đã tăng mạnh. Tôi muốn minh hoạ bằng câu chuyện đầu tư vào bất động sản ở Berlin của chính mình.

Tôi là một trong các nhà đầu tư đưa ra lời khuyên rất sớm rằng bạn nên mua bất động sản tại thủ đô Berlin. Hồi đầu những năm 2000, ý kiến của tôi bị xem là thiểu số. Đa số các "chuyên gia" hồi đó đều giải thích với tôi rằng, đầu tư vào bất động sản Berlin là vô nghĩa. Hồi đó, giá nhà và giá thuê nhà đều đứng im, thậm chí còn giảm. So sánh với các thành phố khác của Đức, giá thuê nhà và giá bất động sản tại Berlin đã thấp một cách đáng kinh ngạc. Tuy nhiên tôi đã đầu tư, cụ thể vài ví dụ:

Hồi 1999/2000, tôi đã mua một loạt căn hộ hiện đại tại khu trung tâm Berlin-Mitte với giá 900 Euro/m2. Cách đây vài năm, tôi đã bán lại hầu hết các căn hộ này với giá 3.600 tới 5.300 Euro/m2.

Năm 2004, tôi mua một toà nhà chung cư 24 căn tại khu Berlin-Neukölln với giá 1 triệu Euro, tức là chỉ 369 Euro/m2. Năm 2015, tôi đã bán lại với giá 4,2 triệu Euro. Tức là 1.519 Euro/m2, cao hơn 4 lần so với giá mua ban đầu.

Năm 2009, nửa năm sau cuộc khủng hoảng tài chính, tôi cũng mua một toà 24 căn hộ và 2 tầng kinh doanh tại khu Berlin-Charlottenburg với giá 1,85 triệu Euro, tương đương 770 Euro/m2. Cách đây hơn 1 năm, tôi đã bán lại với giá 7,5 triệu Euro. Giá bán thời điểm đó là 3.125 Euro/m2, cũng cao hơn 4 lần so với giá gốc.

Các ví dụ đó cho thấy, giá nhà ở tại Berlin đã bùng nổ suốt thập kỷ qua. Hiện tại giá bất động sản tại Berlin vẫn rất cao và không giảm mạnh đáng kể vì đại dịch. Ngay cả khi giá nhà ở Berlin giảm xuống (tôi cho rằng nó sẽ giảm), thì tôi vẫn không đầu tư vào bất động sản tại Berlin ở thời điểm này. Để đầu tư, bạn cần phải tính đến cả các yếu tố khác nữa, trong đó có chính trị. 

Từ vài năm nay, Berlin được lãnh đạo bởi một chính phủ cánh tả, gồm một liên minh các đảng Dân chủ xã hội (SPD), đảng Xanh và đảnh Cánh tả (Die Linke). Các đảng này đã đưa ra một chính sách giới hạn khung giá thuê nhà, theo đó, các chủ nhà không được tăng giá thuê, thậm chí còn phải giám giá xuống dưới khung. Điều này chẳng khác gì một cách cưỡng đoạt tài sản. Hiện tại, chính sách này đang bị kiện tại toà án. Nhưng ngay cả khi chính sách này bị toà án tuyên là vi hiến, thì thực tế vẫn là, chính quyền Berlin đang can thiệp rất sâu vào thị trường nhà ở, và điều đó thì rất có hại cho đầu tư.

Berlin chỉ là một ví dụ cực đoan, nhưng những thành phố khác lớn trên thế giới như New York hay London cũng chịu các chính sách tương tự. Các nhà chính trị đang tìm cách ve vãn cử tri là những người thuê nhà bằng cách đưa ra các chính sách can thiệp vào giá thuê.

Bên cạnh đó, là một nhà đầu tư nước ngoài, bạn cần để ý rằng, ở châu Âu và Mỹ luôn có những công ty môi giới chuyên tập trung vào khách hàng nước ngoài. Đa số người nước ngoài đều không hiểu rõ thị trường như người bản địa, nên họ có khuynh hướng mua các bất động sản ở các khu trung tâm. Tuy nhiên, đây không hẳn là đầu tư thông minh. 

Bản thân tôi cũng đầu tư vào hai căn hộ tại New York năm 2012. Vị trí tuyệt hảo, chỉ cách đại lộ Fifth Avenue một phút đi bộ, ngay gần Rockerfeller Center. Đó là ba năm sau cuộc khủng hoảng 2009, khi bong bóng nhà ở tại Mỹ bị vỡ tung, nên tôi nghĩ đã mua được chúng với giá rẻ. Một căn hộ penthouse tôi cho thuê với giá 10.000 USD/tháng, căn hộ còn lại với giá 8.500 USD/tháng.

Tuy nhiên, đó không phải là một vụ đầu tư thông minh. Người ta đã xây dựng quá nhiều tại New York những năm qua, trong khi đó, rất nhiều người giàu có lại chuyển tới sống tại Florida hoặc Texas. Vậy là có quá nhiều nguồn cung, trong khi nhu cầu lại giảm. Tuy không mất tiền trong vụ này, nhưng đây vẫn là một trong những vụ đầu tư bất động sản tồi tệ nhất của tôi. Giá nhà cho thuê càng giảm so với các năm trước. Có điều, hầu hết các nhà đầu tư vào toà nhà này đều là người nước ngoài, như tôi. Họ đều bị mê hoặc bởi khu trung tâm với cửa sổ nhìn ra thành phố.

Tôi được biết, nhiều người giàu Việt Nam mua các bất động sản tại Bồ Đào Nha, Cyprus hay các nước thuộc khối EU để có thẻ xanh, thậm chí là quốc tịch tại đó. Một số nước châu Âu mời chào những người giàu bằng các chương trình "nhập tịch thông qua đầu tư“ (Citizenship by Investment). Các thoả thuận đều khá giống nhau: nhà đầu tư mua một bất động sản lớn hoặc cổ phần tại một công ty và nhận được thẻ cư trú. Sau một thời gian, họ sẽ có thẻ xanh. 

Ví dụ tại Cyprus, bạn cần đầu tư khoảng 2 triệu Euro, ở Malta là 1,15 triệu Euro, còn tại Bulgaria, chỉ cần 1 triệu Euro là bạn có thể có thẻ xanh. Khoảng 12 nước châu Âu có các chương trình như vậy, tuy nhiên hiện tại, khối EU đang có những chính sách hạn chế chương trình này.

Tôi cũng biết các chương trình tương tự tại Mỹ. Bạn có thể mua cổ phần công ty hoặc đầu tư vào bất động sản để có thẻ xanh. Bản thân tôi cũng từng nghĩ tới việc liệu tôi có nên tham gia vào một chương trình như vậy hay không, nhưng khi được biết rằng, nếu có thẻ xanh ở Mỹ, bạn phải khai báo tất cả các khoản thu nhập của bạn trên thế giới và có thể phải đóng thuế tại Mỹ, tôi đã thôi.

Bạn nên biết rằng, các luật sư tư vấn về nhập cư thường ăn cánh với các công ty bất động sản, nên các bất động sản được giới thiệu cho người nước ngoài trong các chương trình đầu tư nhập tịch như vậy thường phải trả thuế hàng năm rất cao, vì họ biết rằng, các nhà đầu tư này đôi khi không quan tâm tới thuế bất động sản, mà họ quan tâm hơn tới thẻ xanh. Theo thời gian, đó thường sẽ là những khoản đầu tư không mấy thông minh và gần như không mang lại lợi nhuận.

Xin nhắc lại, khi giá một bất động sản giảm xuống thì điều đó không có nghĩa đó là giá rẻ. Hãy xem những ví dụ mà tôi đưa ra ở trên. Trong vòng một thập kỷ, giá nhà ở tại Berlin tăng khoảng 400%, vì vậy, nếu giá nhà ở hiện nay giảm 10 - 20% thì bất động sản Berlin có "rẻ“ không? Bạn cần hiểu rằng, giá nhà tăng suốt thời gian dài một phần là do chính sách tín dụng thấp của ngân hàng trung ương. Chính sách này tạo ra một dòng tiền khổng lồ chảy vào chứng khoán, bất động sản và trái phiếu chính phủ. Cho dù lãi xuất cho vay ngân hàng có tăng nhẹ thời gian qua thì đây vẫn là khoảng thời gian lãi xuất vay thấp được giữ dài nhất trong lịch sử ở Đức.

Theo tôi, ở thời điểm hiện tại, bạn khó có thể mua được bất động sản với giá rẻ. Bản thân tôi cũng rất kiên nhẫn. Đôi khi không làm gì lại tốt hơn là đầu tư tiền vào những thứ quá đắt đỏ. Tôi tin rằng mỗi thời điểm sẽ có những mảng thích hợp để đầu tư. Chẳng hạn, hồi tháng 3/2020, tôi đã mua cổ phiếu của một quỹ đầu tư chứng khoán sau khi cổ phiếu này giảm liên tục từ 142 Euro xuống còn 101 Euro. Hiện tại, giá cổ phiếu của quỹ này đã tăng lên mức 150 Euro. Vậy chứng khoán cũng có thể là một kênh đầu tư tốt ở thời điểm hiện tại, tuy nhiên bạn cũng phải cẩn thận, vì các chỉ số chứng khoán đang tăng liên tục, đấy chưa hẳn đã là điều tốt cho đầu tư.

Khi đầu tư bất động sản, bạn cần suy nghĩ đặc biệt cẩn trọng, bởi vì khác với cổ phiếu hay trái phiếu, những tài sản mà bạn có thể bán trong vài phút, bất động sản khó bán hơn rất nhiều. Tôi không nói rằng việc đầu tư vào bất động sản ở châu Âu, nhất ở ở Đức, ở thời điểm hiện tại là không thể. Nhưng như người Đức nói, việc này ở thời điểm hiện tại cũng khó như "mò kim đáy biển“ vậy.

(*) Rainer Zitelmann là một nhà sử học, doanh nhân và tác giả sách nổi tiếng thế giới.
Ông là nhà sáng lập công ty Dr.ZitelmannPB. GmbH, một trong những doanh nghiệp dẫn đầu thị trường tư vấn truyền thông về bất động sản tại Đức, công ty mà ông đã bán lại năm 2016 theo một thoả thuận MBO. Bản thân Zitelmann cũng là một nhà đầu tư thành công lớn vào thị trường bất động sản, đặc biệt là ở Berlin.
Từ năm 2011 ông đã xuất bản nhiều cuốn sách về các chủ đề: Đặt mục tiêu, Thành công và Tài chính. Cuốn sách Dare to be different and growth rich ("Quái kiệt làm điều khác biệt") viết về thành công của 50 nhân vật xuất chúng đương đại của Zitelmann đã được dịch ra 11 thứ tiếng, trong đó có Tiếng Việt.