Nguy cơ bong bóng bất động sản nhìn từ đấu giá đất Thủ Thiêm
Thị trường bất động sản bùng nổ và sẽ đạt đỉnh sớm hơn dự kiến của ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cen Group.
Ông có thấy bất thường không khi mức giá cuối cùng của các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm mới đây cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm và mức cao nhất 2,44 tỷ đồng đã đưa khu vực này lọt vào những nơi có giá đất đắt nhất thế giới?
Ông Phạm Thanh Hưng: Bất thường chắc chắn là có, nhưng ở đây là bất thường theo một cách bình thường.
Thực tế, đây không phải lần đầu tiên thị trường chứng kiến mức giá thắng thầu cao gấp 5 - 7 lần, thậm chí là từ 8 - 10 lần so với giá niêm yết.
Sáu năm trước, vụ đấu giá khách sạn Kim Liên cũng từng gây xôn xao dư luận khi người mua chấp nhận trả tới gần 1.000 tỷ đồng để mua 3,6 triệu cổ phiếu, cao gấp 9 lần giá khởi điểm.
Hay như vụ đền bù giải phóng mặt bằng khu đất vàng ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng cách đây chục năm cũng lên tới 1 tỷ đồng/m2, một mức giá còn “sốc” hơn cả mức giá 2,44 tỷ đồng của đấu giá đất Thủ Thiêm nếu so sánh về giá trị dòng tiền và mặt bằng giá. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, mức giá đền bù 1 tỷ đồng/m2 đó lại không phải cao.
Bất động sản luôn gia tăng giá trị theo thời gian. Thời điểm cách đây 10 năm, căn hộ tại khu đô thị Time City chỉ có giá khoảng 24 - 28 triệu đồng/m2, nhưng bây giờ đã lên đến 40 - 50 triệu đồng/m2.
Câu chuyện giá đất trúng đấu giá cao gấp 7 - 10 lần giá niêm yết ban đầu là bình thường. Vấn đề thị trường thực sự quan tâm ở đây là bất động sản sau đấu giá có được triển khai hiệu quả hay không và người trúng đấu giá hẳn đã có toan tính khi trả mức giá cao như vậy.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, mức giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm có thể sẽ khiến chủ đầu tư định vị lại giá bán, dẫn đến mặt bằng giá bất động sản tăng cao và trở thành tham chiếu cho các cơ quan nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Điều này liệu có gây rủi ro cho thị trường và các doanh nghiệp khác?
Ông Phạm Thanh Hưng: Giá đất trúng đấu giá tất yếu sẽ liên quan đến mức giá mà Nhà nước lấy làm tham chiếu định giá tài sản nợ xấu hoặc thế chấp ngân hàng. Nhưng theo quy định, những trường hợp giao dịch không bình thường sẽ bị loại. Nguyên tắc thống kê sẽ bỏ những giao dịch vượt quá biên độ bình thường hay quá cá biệt.
Thông thường, mức đấu giá thành công sẽ là mức tham chiếu chuẩn nhất khi đưa dự án vào thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp đấu giá đất Thủ Thiêm, mức đấu giá thành công quá lớn, nếu được xem là mức giá tham chiếu để thế chấp ngân hàng thì rủi ro xảy ra sẽ rất lớn.
Khi chủ đầu tư đưa dự án vào thế chấp tại ngân hàng với mức giá cao như vậy và bắt đầu triển khai dự án, trong trường hợp dự án không bán được hàng, nợ xấu sẽ thuộc về ngân hàng.
Việc dự án sau khi trả mức giá thắng thầu cao có bán được giá cao hay không là chuyện khác những rõ ràng, những tài sản được định giá cao như vậy khi làm tài sản bảo đảm để phát hành trái phiếu hay vay vốn ngân hàng, rủi ro đối với các ngân hàng và nhà đầu tư cực kỳ lớn.
Về mặt giấy tờ, đất đấu giá mang đi thế chấp sẽ rất được các ngân hàng ưu tiên do pháp lý chuẩn. Song nếu giá đất quá cao, liệu ngân hàng có chấp nhận làm tài sản đảm bảo hay không?
Phía sau cuộc đấu giá không khoan nhượng của ông chủ Tân Hoàng Minh
Nếu nhìn rộng ra, đâu chỉ có đất Thủ Thiêm mới cao gấp nhiều lần giá khởi điểm mà thực tế gần đây cho thấy người dân đổ xô đi đấu giá và giá trúng cũng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Như đợt đấu giá đất ở phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy (Hà Nội) mới đây cũng cho thấy giá cuối cùng lên tới 400 triệu đồng/m2, cao hơn gấp đôi giá khởi điểm. Theo ông, tại sao giá trúng thường cao hơn nhiều lần giá khởi điểm, phải chăng có vấn đề về định giá ban đầu?
Ông Phạm Thanh Hưng: Có một thực tế là giá niêm yết trong các phiên đấu giá đang thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường. Mức giá này được tính dựa vào biểu giá đất Nhà nước công bố hàng năm cộng với hệ số nhất định. Việc mức giá thắng đấu giá cao hơn nhiều lần so với giá niêm yết đang chứng tỏ một điều rằng, biểu đất do Nhà nước công bố hàng năm không phản ánh đúng mức giá thị trường.
Ví dụ điển hình như với biểu giá đất từ 1/1/2021, mức giá đất cao nhất ở Hà Nội là 180 triệu đồng/m2, thấp hơn giá thực tế khoảng 5 lần. Đất mặt đường Trần Duy Hưng hiện đang có giá từ 400 - 500 triệu đồng/m2, trong khi mức giá trong biểu giá vẫn chỉ 80 triệu đồng/m2, cách quá xa giá thị trường.
Mặt khác, việc giá tham chiếu đấu giá thấp cũng dẫn đến việc lợi dụng giá sàn để thao túng các phiên đầu giá nhằm trục lợi. Do đó, hợp lý nhất là mức giá sàn nên được đưa ra bằng 70 - 80% giá thị trường, thay vì mức chỉ bằng 20% như hiện nay.
Nhưng nếu Nhà nước đưa ra mức giá bằng 70 - 80% giá thị trường thì liệu có tạo ra mặt bằng giá đất mới cao bất thường, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội hay không, thưa ông?
Ông Phạm Thanh Hưng: Thứ nhất, cần phải thấy rằng, nếu giá tham chiếu cao thì giá thắng thầu sẽ không thể gấp nhiều lần như mức giá thắng thầu như hiện nay mà chỉ cao hơn vài chục phần trăm mà thôi.
Thứ hai, khi mức giá, bảng giá đất tăng sẽ khiến mặt bằng giá chung trên thị trường tăng do hiệu ứng tâm lý. Song, tất cả sẽ được thị trường điều tiết. Hiện, thị trường đang có một thông lệ là giá thắng thầu phải cao gấp vài lần giá niêm yết, nhưng nếu thông lệ đó được gỡ bỏ thì dần dần thị trường sẽ thay đổi theo chiều hướng tích cực.
Vấn đề là Nhà nước có thay đổi khi đưa ra khung giá đất mới như vậy hay không vì nó còn liên quan đến cả hệ thống đấu giá, pháp luật về đất đai, thuế... Tuy nhiên, nếu dũng cảm làm, chỉ cần vài năm, thị trường sẽ lại điều tiết trở về trạng thái bình thường và phát triển ổn định bền vững.
Nhưng đất đai là chi phí đầu vào quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nên việc tăng giá đất sẽ ảnh hưởng như thế nào đến sự phát triển của các doanh nghiệp và toàn nền kinh tế, thưa ông?
Ông Phạm Thanh Hưng: Ảnh hưởng của việc tăng giá đất đến sản xuất của các doanh nghiệp trên đất là điều chắc chắn. Đây chính là lý do khiến nhiều nước trên thế giới phân chia rất rõ bất động sản nhà ở và bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh.
Tại Mỹ, bất động sản thương mại được quy định bao gồm tất cả những gì được đưa vào sản xuất kinh doanh, từ kho tàng, bến bãi, cầu cảng, sân bay, hạ tầng, cho đến các trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn. Cách tính giá đất thương mại khác biệt rất nhiều so với giá đất ở. Trong đó, những ưu đãi cho doanh nghiệp kinh doanh trên đất thương mại dịch vụ là rất lớn.
Ở Việt Nam cũng được chia thành đất ở và đất thương mại dịch vụ nhưng sự chênh lệch về giá giữa hai loại bất động sản này chưa nhiều, chưa tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh.
Cách đây hai năm, ông có nhận định rằng, 2022 - 2023 sẽ là giai đoạn vàng của thị trường bất động sản Việt Nam, thị trường sẽ bùng nổ vào năm 2022 và đạt đỉnh vào năm 2023. Với sự tăng giá mạnh của bất động sản thời gian gần đây, liệu đỉnh của thị trường có đến sớm hơn dự kiến, thưa ông?
Ông Phạm Thanh Hưng: Có thể nói, các nhà đầu tư bất động sản theo cơ hội hiện nay đang tranh thủ thời khắc vàng của thị trường sau khủng hoảng. Nhà nước đang vật lộn chống khủng hoảng bằng cách cố gắng kiềm chế lạm phát và giữ lãi suất ở mức hợp lý. Đây là cơ hội rất tốt để đầu tư bất động sản, nhất là khi lãi suất đang ở mức rất thấp, nhiều nhà đầu tư vay tiền giá rẻ để "ôm hàng".
Trong hai năm tới, khi nền kinh tế dần phục hồi, lạm phát có nguy cơ tăng mạnh, sẽ chỉ có bất động sản, vàng và các nguyên liệu cơ bản tăng giá. Lợi nhuận đem về cho nhà đầu tư là rất lớn.
Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân, đối với các doanh nghiệp địa ốc cũng vậy. Với nguồn cung hạn chế và giá bất động sản không ngừng tăng cao, lợi thế đang thuộc về các chủ đầu tư đang sở hữu nhiều quỹ đất.
Với các nước đang trong giai đoạn phát triển như Việt Nam, những doanh nghiệp có quỹ đất lớn đang làm chủ thị trường và cuộc chơi.
Với giá bất động sản tăng mạnh gần đây, theo ông, bong bóng bất động sản hiện nay đã xuất hiện chưa?
Ông Phạm Thanh Hưng: Mặc dù thị trường bất động sản đang tăng mạnh về giá, sốt đất xảy ra ở nhiều địa phương, nhưng bong bóng bất động sản vẫn chưa xuất hiện. Nguyên nhân là do nguồn cung đang rất hạn chế và Nhà nước vẫn kiểm soát tốt vấn đề lạm phát.
Giai đoạn 2018 - 2021, nguồn cung bất động sản thấp hơn rất nhiều so với những năm trước.
Do sự khan hiếm nguồn cung, giá bất động sản sẽ còn tăng cao. Trước đây, tôi có dự báo vào năm 2022 thị trường bất động sản sẽ ấm lại và năm 2023 - 2024 sẽ đạt đỉnh. Nhưng thực tế, thị trường từ năm 2021 đã ấm rồi, giá bất động sản 6 tháng cuối năm tăng mạnh, bất chấp dịch bệnh.
Chính vì vậy, đỉnh của thị trường có thể sẽ đến sớm hơn, có thể ngay năm 2022. Đi cùng với đó là rủi ro của thị trường cũng sẽ đến sớm hơn vì sau khi thị trường đạt đỉnh sẽ là giai đoạn đi xuống.
Bỏ tỷ đô mua đất Thủ Thiêm, ai bạo tay hơn?
Tân Hoàng Minh sẽ huy động hơn 1 tỷ USD như thế nào?
Tân Hoàng Minh có thể phát hành các lô trái phiếu với mục đích nộp tiền sử dụng đất trúng đấu giá, đồng thời triển khai các dự án hình thành trong tương lai trên lô đất.
Vung 1 tỷ USD mua đất Thủ Thiêm, ông chủ Tân Hoàng Minh mạnh cỡ nào?
Đã có không ít hoài nghi về năng lực của vị doanh nhân trả số tiền cao kỷ lục để mua bằng được đất Thủ Thiêm.
Những ngân hàng đang đổ tiền vào Thủ Thiêm
VPBank, Vietinbank, OCB, TPBank là những ngân hàng đứng sau bơm vốn cho các chủ đầu tư đang triển khai dự án bất động sản tại Khu đô thị Thủ Thiêm.
Thủ Thiêm sẽ tiếp tục nóng sau cuộc đấu giá đất tỷ đô
Kỳ vọng sẽ có làn sóng đầu tư mạnh mẽ hơn từ các nhà đầu tư nước ngoài trong tương lai không chỉ vào Thủ Thiêm mà các khu vực khác của TP. HCM và các tỉnh lân cận.
BIM Land khởi động tổ hợp căn hộ phong cách khách sạn SkyM
BIM Land – thành viên BIM Group, khởi động tổ hợp căn hộ cao cấp phong cách khách sạn SkyM tại khu đô thị vịnh biển Halong Marina (Quảng Ninh). Dự án được kỳ vọng sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho mô hình nghỉ dưỡng – lưu trú – đầu tư ngay tại trung tâm du lịch năng động bậc nhất miền Bắc.
Đất Xanh ký hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác lớn trong và ngoài nước
Tập đoàn Đất Xanh vừa ký kết hợp tác chiến lược với gần 20 đối tác trong lĩnh vực tư vấn thiết kế, xây dựng và vận hành, nhà cung cấp thiết bị trọn gói đến từ nhiều thương hiệu lớn trên thế giới và Việt Nam.
Phát Đạt bất ngờ xuất hiện tại ‘thành phố dưỡng lành’ La Pura
Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt vừa bất ngờ thông báo tham gia phát triển dự án tổ hợp La Pura tại Bình Dương.
Nhỏ giọt nguồn cung, căn hộ hạng sang Hà Nội liệu có đắt khách?
Cùng với đà tăng giá mạnh của phân khúc chung cư Hà Nội, thị trường cũng xuất hiện một vài dự án căn hộ hạng sang nhắm vào giới siêu giàu.
Hà Nội khan hiếm biệt thự dưới 20 tỷ đồng
Thị trường biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực sau thời gian dài trầm lắng.
Tái thiết vùng lợi nhuận trong chiến lược kinh doanh
Khám phá cách các doanh nghiệp tái thiết mô hình kinh doanh để tìm ra vùng lợi nhuận thực sự và nâng cao hiệu quả chiến lược dài hạn.
Nghị quyết 68: Cú hích thực chất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ
Nghị quyết 68 tạo cú hích mạnh mẽ cho doanh nghiệp vừa và nhỏ bằng chính sách hỗ trợ tài chính, tháo gỡ khó khăn.
Dự báo giá vàng tuần tới 12-16/5/2025
Dự báo giá vàng tuần tới cho thấy sự giằng co và khó đoán, phụ thuộc vào kết quả đàm phán Mỹ - Trung và loạt dữ liệu kinh tế quan trọng từ Mỹ.
Tăng cường liên kết tạo đột phá phát triển giống cây trồng
Thúc đẩy ngành công nghiệp nghiên cứu và sản xuất giống cây trồng cần sự chung tay của nhà nước, nhà trường, nhà khoa học cùng cộng đồng doanh nghiệp.
Cake đạt chứng nhận quốc tế sinh trắc học cấp độ cao nhất
Tại Đông Nam Á, Cake là ngân hàng thuần số đầu tiên đạt cấp độ cao nhất về công nghệ chống giả mạo khuôn mặt, do chính kỹ sư công nghệ người Việt xây dựng.
Thủ tướng yêu cầu trình nghị quyết về trung tâm tài chính quốc tế ngay tại kỳ họp thứ 9
Thủ tướng yêu cầu phải có hệ thống các chính sách đột phá, thu hút được các nhà đầu tư quốc tế tham gia trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam.
Bắc Ninh đặt mục tiêu vào nhóm 10 tỉnh thành dẫn đầu đổi mới sáng tạo
Bắc Ninh đang tăng tốc cải thiện môi trường điều hành và thúc đẩy hệ sinh thái đổi mới sáng tạo, quyết tâm ghi tên vào nhóm 10 tỉnh, thành phố dẫn đầu cả nước.