Vung 1 tỷ USD mua đất Thủ Thiêm, ông chủ Tân Hoàng Minh mạnh cỡ nào?

Có bốn doanh nghiệp vung tới 37.346 tỷ đồng để mua bằng được 3ha đất khu đô thị mới Thủ Thiêm được mang ra đấu giá cuối tuần qua, nhưng ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh “nổi đình nổi đám” hơn cả.

Cũng dễ hiểu, bởi trong khi ông chủ thực sự của ba doanh nghiệp khác là Công ty CP Dream Republic, Công ty CP Sheen Mega và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh “núp bóng” thì ông Dũng là lãnh đạo cao nhất đại diện cho doanh nghiệp – Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt – trực tiếp tham gia đấu giá và đưa những bước giá “nhảy cóc” hàng trăm tỷ đồng nhằm hạ gục đối thủ cạnh tranh.

Đến như ông Trần Quí Thanh – nhà sáng lập tập đoàn nước giải khát Tân Hiệp Phát và được cho là một trong những doanh nghiệp nắm trong tay nhiều tiền mặt nhất – cũng trực tiếp tham gia đấu giá các lô đất nhưng cuối cùng cũng chấp nhận ra về tay trắng. Những tên tuổi bất động sản phía Nam như Phát Đạt, CapitaLand hay Quốc Lộc Phát cũng thúc thủ trước độ bạo tay của những doanh nghiệp dường như ít tên tuổi hơn.

Không chỉ con số khủng 1 tỷ USD mà ông Dũng trả cho lô đất 10.060m2 hay tương đương 2,44 tỷ đồng/m2 khiến giới đầu tư bất động sản “choáng váng” mà độ bạo tay của ông Dũng còn thể hiện ở quyết tâm sở hữu bằng được khu đất này khi đưa bước giá lên tới 700 tỷ đồng cao hơn đối thủ cạnh tranh và giá trúng đấu giá cao hơn 8,3 lần giá khởi điểm.

Thuyết âm mưu

Nhưng, mức giá được coi là “ngáo giá” và những kỷ lục vô tiền khoáng hậu của cuộc đấu giá này khiến không ít người hoài nghi về động cơ thực sự của ông Dũng. Không hoài nghi sao được bởi theo tính toán của bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc Tư vấn và định giá tại công ty bất động sản quốc tế Cushman & Wakefield Việt Nam, giá trị căn hộ chào bán ra thị trường trong tương lai của có thể lên tới 700 triệu đồng/m2, tương đương với khoảng 50 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ - một mức giá “không tưởng” trong bối cảnh hiện nay. Làm thế nào ông Dũng sẽ bán được căn hộ với mức giá đó là câu hỏi mà phần đông các nhà đầu tư bất động sản sừng sỏ nhất cũng khó tìm được câu trả lời.

Cũng chính vì câu trả lời cho bài toán đầu ra rất hóc búa nên có rất nhiều “thuyết âm mưu” xung quanh động thái của ông Dũng. Có ý kiến cho rằng đây chỉ là cách ông Dũng đánh bóng thương hiệu giống như sự việc một người không có tên tuổi ở TP. HCM bỗng dưng thành lập công ty có vốn điều lệ 500.000 tỷ đồng trong khi không có đến chục tỷ. Nhưng, những người theo trường phái này không biết rằng, những doanh nghiệp tham gia đấu giá phải nộp cọc trước 20% giá trị khu đất theo giá khởi điểm và trong trường hợp này, Ngôi Sao Việt đã cọc 588 tỷ đồng. Làm thương hiệu với số tiền khủng này là chi phí quá đắt đỏ và cũng không doanh nghiệp nào dám “chơi ngông” đến thế!

Cũng có ý kiến cho rằng, doanh nghiệp chấp nhận trả giá cao nhằm bán hoặc định giá những lô đất khác ở Thủ Thiêm và TP. HCM với giá cao hơn; hoặc là một “bài chơi” của các đại gia bắt tay nhau nhằm đẩy giá bất động sản và giải phóng hàng tồn kho cho những dự án siêu sang. Trong trường hợp này, ông Dũng được ví như một “cascadeur” hay “người đóng thế”.

Nhưng, ông Dũng không phải là người có nhiều đất ở TP. HCM. Cách đây hai thập kỷ, khi ông Dũng vẫn làm cho cơ quan nhà nước, ông đã là nhà đầu tư bất động sản lớn khi tham gia mua bán những mảnh đất lớn ở TP. HCM và kiếm hàng chục cây vàng ngay từ những thương vụ đầu tiên. Nhưng hiện nay, hầu hết các dự án bất động sản thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh đều ở Hà Nội. 

Còn tại TP. HCM, ngoài một tòa nhà văn phòng trên đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa – nơi ngân hàng BIDV đặt phòng giao dịch, và một tòa nhà văn phòng khác đang được xây dựng trên cùng con đường này, Tân Hoàng Minh không sở hữu mảnh đất lớn nào để xây căn hộ. Một dự án lớn Tân Hoàng Minh đang nhắm tới là khu đô thị Thanh Đa nhưng sẽ phải qua đấu thầu cam go nên vẫn còn xa vời.

Mấy năm trước, ông Dũng cũng “nổi tiếng” khi trả cao gấp 2,6 lần giá khởi điểm để mua lô đất 3.000m2 trên đường Lê Duẩn để xây văn phòng, nhưng hiện nay lô đất này đang được phát triển thành tháp văn phòng của ngân hàng Techcombank.

Ngoài Techcombank, ông Dũng cũng có quan hệ với Masterise Group, khi mảnh đất vàng ở ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng (Hà Nội) mà ông Dũng đã từng trả tới 1 tỷ đồng/m2 để giải phóng mặt bằng hàng chục năm trước, giờ đã thuộc quyền phát triển của Masterise Homes. Công ty này cũng chính là đơn vị phát triển dự án căn hộ hàng hiệu The Grand Marina Saigon với tổng cộng 8 tòa tháp và đang được chào bán với giá khoảng 423 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân của những “thuyết âm mưu” này phần lớn là do số tiền ông Dũng bỏ ra quá lớn để mua đất Thủ Thiêm trong một cuộc chơi mà những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất thị trường hiện nay như Vingroup hay Novaland cũng đứng ngoài. Một lần nữa, hàng loạt những dấu hỏi đặt ra về tiềm lực tài chính, cũng như năng lực phát triển dự án bất động sản siêu sang của ông chủ Tân Hoàng Minh.

Sức mạnh bí ẩn

Nhưng, không phải đến khi đấu giá đất Thủ Thiêm, dư luận mới hoài nghi về năng lực của Tân Hoàng Minh. Trong khoản một thập kỷ qua, ông Dũng cũng không ít lần đối diện với những hoài nghi như vậy.

Hơn chục năm trước, khi ông Dũng bắt đầu chào bán dự án căn hộ siêu sang D’. Palais Louis với giá 147 triệu đồng/m2, dư luận đã đặt dấu hỏi về năng lực tài chính của Tân Hoàng Minh khi vẫn để “trùm mền” nhiều lô đất có vị trí đắc địa ở trung tâm thành phố như lô đất ở ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng, bán đảo Quảng An, Hoàng Cầu hay Lạc Long Quân. 

Nhưng ít ai biết rằng, thời kỳ đó vẫn là giai đoạn Tân Hoàng Minh tích lũy quỹ đất phục vụ cho một chiến lược phát triển dài hơi. Riêng số tiền bỏ ra để mua những lô đất đắc địa ở trung tâm thành phố đã rất lớn, và bất chấp cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng những năm 2011-2014, Tân Hoàng Minh vẫn không phải bán đi bất cứ lô đất lại. Trái lại, ông Dũng còn mua thêm mảnh đất đắc địa ở phố Lò Đúc trên nền nhà máy rượu cũ.

Và khi quá trình tích lũy quỹ đất đã xong và vượt qua được “rừng thủ tục” liên quan đến xây dựng nhà ở cao tầng ở nội đô, Tân Hoàng Minh đã đồng loạt triển khai các dự án như D’. Le Pont Dor, D’. Le Roi Soleil, D’. El Dorado I&II. Lớn nhất phải kể đến dự án D’. Capitale với hơn 2.000 căn hộ và officetel do Ngôi Sao Việt – đơn vị trúng đấu giá đất Thủ Thiêm - làm chủ đầu tư. Tất cả các dự án này đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Ngay cả như dự án căn hộ siêu sang D’. Palais Louis, mặc dù không bán được hàng – tức là phải bỏ tiền túi và thậm chí phải đi vay để xây dựng, nhưng gần như đã hoàn thiện sau hơn 12 năm xây dựng. 

Nếu không có thực lực, liệu Tân Hoàng Minh có hoàn thành được một loạt dự án với chi phí lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng hay không?

Trên sổ sách, Tân Hoàng Minh hiện có vốn điều lệ 10.000 tỷ đồng (tương đương với Novaland), tổng tài sản 20.000 tỷ đồng. Tập đoàn có một hệ sinh thái các công ty con, trong đó, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt có vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng, Công ty xây dựng Phú Thanh 1.100 tỷ đồng.

Do đặc thù của kinh doanh bất động sản là ghi nhận doanh thu khi bàn giao nhà, nên doanh thu hàng năm của các công ty thành viên cũng trồi sụt. Đơn cử như Ngôi Sao Việt có doanh thu èo uột nhiều năm liền, nhưng năm 2019 ghi nhận doanh thu tới 10.036 tỷ đồng khi bàn giao căn hộ D’. Capitale.

Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản thì vốn tự có thôi chưa đủ. Bên cạnh nguồn vốn từ khách hàng, hầu như doanh nghiệp nào cũng có “hậu thuẫn” của các ngân hàng, tổ chức tài chính và các nhà đầu tư và Tân Hoàng Minh cũng không phải ngoại lệ. Ông Dũng cũng từng nói rằng, các ngân hàng đồng hành với dự án của Tân Hoàng Minh bởi đơn giản họ thấy dự án sẽ thành công. Nếu không thành công, và không có thực lực, ông Dũng khó có thể vượt qua những con mắt thẩm định kỹ lưỡng của BIDV, SHB hay Techcombank.

Để huy động vốn cho các dự án mới, từ tháng 7 đến nay, các công ty thuộc hệ sinh thái Tân Hoàng Minh đã huy động tổng cộng 4.900 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu.

Bất chấp những hoài nghi, ông Dũng đã tiến thêm một bước nữa và gần hơn đến mục tiêu sở hữu lô đất tỷ đô ở Thủ Thiêm. Năm ngày sau khi diễn ra đấu giá, Ngôi Sao Việt cùng ba doanh nghiệp trúng đấu giá khác đã ký kết hợp đồng ba bên với Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM và Trung tâm Đấu giá tài sản TP. HCM đúng như quy định của hồ sơ đấu giá.

Mặc dù vậy, những hoài nghi vẫn chưa hết, khi có ý kiến cho rằng, ký hợp đồng mới chỉ là thủ tục hình thức ban đầu. Ít nhất khi nào doanh nghiệp đóng tiền đợt đầu - tương đương với một nửa số tiền trúng đấu giá theo như quy chế đấu giá - thì mới chắc chắn. Cột mốc đó là 30 ngày sau khi doanh nghiệp nhận được thông báo đóng tiền của cơ quan thuế, và khi tiền đã trao, ông Dũng muốn “quay xe” cũng khó.

Nhưng, cũng mặc cho những hoài nghi, ông Dũng vẫn tiếp tục cuộc chơi của riêng mình. Sau thương vụ đấu giá nổi đình đám, ông Dũng lại chuẩn bị khởi công một tổ hợp bất động sản du lịch khủng tại Phú Quốc, với tổng vốn đầu tư cũng tương đương với số tiền ông bỏ ra mua đất Thủ Thiêm.